KÖZÉRTHETŐ JOGI BLOG megnyugtató jogi megoldások

online cégek tulajdonosainak és vezetőinek – közérthetően. A blog szerzője jogász, 1996 – 2014 között ügyvédként letesztelte, amiről itt ír. Jogi ismeretterjesztés a hazai cégvezetők szolgálatában.

A birtokvédelem az ingatlantulajdonos ellensége?

A birtokvédelem kifejezés értelme alapján joggal gondolhatnánk, hogy valamilyen védelmet jelent az ingatlan tulajdonos számára. Ám bizony vannak vitás helyzetek, amikor a jogait védő ingatlantulajdonosra fegyverként szegeződik egy birtokvédelmi eljárás.

Birtokviták bérlő és tulajdonos közt. (drnemethlaw.hu)

Hogyan lehetséges, hogy a birtokvédelem a tulajdonosra nézve hátrányos?

A birtokvédelmi eljárás mindig elsődlegesen azt a személyt védi, aki az ingatlanban ténylegesen belül van, azaz annak birtokában van. Jogszerűen vagy anélkül? Ez itt még nem lehet kérdés. A birtokvédelmi vizsgálat egyetlen célja az ugyanis, hogy megállapítsák, hogy a tényleges birtokost a birtoklásában vajon zavarta-e valaki. Az nem, hogy miért…

 

A birtokvédelmi eljárásról azonban sokan nem tudják, hogy az eljárás kezdeti szakaszában (tehát a hatóság előtti és nem a bíróság előtt ügyszakban) csakis birtokkérdéseket jogosult vizsgálni a jegyző. A tulajdonjogi vitákba nem lehet belemerülni a vizsgálat során.

Milyen viták során merülhet  fel a birtokvédelmi eljárás mint a tulajdonos elleni fegyver?

- bérleti szerződés azonnali felmondása pl. rongálás miatt, és a bérlő ellenáll…
– bérnemfizetés miatti felszólítás, felmondás, és a bérlő ellenáll…
– visszavont ingatlan ajándékból felszólítás a kiköltözésre, de nem történik meg…
– zárcsere kockázata, önhatalmú kilakoltatási kérdések…
– a felújítási munkálatok és azok elszámolása miatti viták, nincs kiköltözés, mehet a felszólítás… stb.stb.

 

Mit tehetsz, ha ingatlantulajdonos vagy, és nem akarsz  hibát elkövetni ebben a küzdelemben?

A birtokvédelmi vitára mindig készülni kell. Ez a jognak egy olyan ingoványos területe, ahol még akkor is könnyen és gyorsan veszíthetsz, ha egyébként jogilag igazad van.
Ha neked jogod van tulajdonosként az ingatlanodba beköltözni, és a felmondásod is szerinted jogszerű volt, csak éppen azt a másik fél vitatja, akkor a jogcím vizsgálati kérdésekre csak a birtokvédelmi határozat fellebbezésének a bírósághoz történő beérkezését követően lesz mód.(Megelőzésképpen pl. foglaltasd közjegyzői okiratba a szerződésedet. Ez kicsit költségesebb lesz, mint egy sima szerződés,  de ha vita keletkezik a bentlakóval, ez egy gyorsan végrehajtható okirat, amivel adott esetben a kiürítést megoldhatod, ahelyett, hogy végeláthatatlan birtokvitába bonyolódnál.)

 

TEHÁT:  birtokvédelmi határozat ellen mindenképpen fellebbezést kell benyújtani, ha nem kaptál igazat! És el kell menni a bíróságra is érvényesíteni a tulajdonosi jogaidat.

 

Kérdések, melyek talán már most is felmerülnek benned?

Hogyan tegyem ki a nemfizető bérlőt az ingatlanomból?

Mit tehetek és mit ne tegyek szenvedő tulajdonosként?

Mire jó a birtokvédelem és mire nem lesz jó egyáltalán?

Meddig tűrjem a jogaival visszaélő bérlő mulasztásait?

Vajon mikorra és hogyan tudom majd kiebrudalni az adóst az ingatlanomból?

Ezt a cikket is olvasd el, ha ilyen gondolatok foglalkoztatnak!

Előfordulhat tehát, hogy hiába van szigorúan jogilag nézve igazad, a birtokvédelmi eljárásban ezt mégsem tudod gyorsan érvényesíteni. Ezért alkalmazzák a jogcím nélküli birtoklók előszeretettel a birtokvédelem intézményét (sokszor ügyvédi tanácsra is akár – hiszen ezeket a jogi nüanszokat szerintem elég nehéz egyedül kilogikázni…), mert így ez időhúzásra és költség okozásra időlegesen kiváló eszköz, és kihasználják, hogy ebben az eljárásban a jegyző nem jogosult a valódi jogcímek vizsgálatára. De ami késik, nem múlik, tartja a hasznos mondás.

 

Mit mond a jog a birtokvitáról?

A birtokvédelemről mit mond a jogszabály? Van-e külön törvény erre is?

Igen hogyne, külön kormányrendelet szól erről a jegyzői eljárásról. És bár a Polgári törvénykönyv szerint is a tulajdonost megilleti a birtoklás és a birtokvédelem joga, mégis kialakulhat a vita, amelyre nézve ez a kormányrendelet ad lehetőséget a jegyző előtti eljárás indítására.

A birtokvédelmi eljárást követő bírósági pernek lesz majd végül a célja az, hogy megállapítsa azt: vajon a tulajdonos vagy a birtokvédelmet kérő birtokosnak van-e jogszerű indoka (jogalapja) arra, hogy az ingatlan birtokában legyen. Ahhoz, hogy megtudjuk, ki nyert, meg kell várni a jogerős ítéletet. A jegyző hatáskörébe tartozó birtokvédelmi eljárásról szóló jogszabály pedig mindaddig azt  mondja szó szerint:  “…A birtokvita eldöntéséhez szükséges tényállás megállapítása során a jegyző a bizonyítást kérelemre folytatja le…” Tehát a bizonyítást kérni kell és minden bizonyítékot csatolni, előadni szükséges.

Van-e végső megoldás?

A cél a Neked megfelelő jogerős ítélet, ugye? A bírósági pernyerést azzal tudod leginkább elősegíteni (már a birtokvédelmi jegyzői eljárásban is), hogy bár a jegyző nem lesz tekintettel a jogalapodat megalapozó irataidra, indokaidra, mégis ezeket már ebben az eljárásban csatold az ügy iratai közé, hiszen a körülményekhez tartoznak. (Persze a legjobb az volna, ha az ügyvédedet is bevonnád ebbe az eljárásba, sokat segíthet Neked! Ha nincs ügyvéded, tőlem is kérhetsz egy konzultációt, itt érdeklődj a konzultáció díjáról, ha komolyak a szándékaid és valóban igényled a szakértő segítséget, mert életet menthet: 06 (1) 225 3041))

A jegyzőnek is az ügy összes körülményére tekintettel kell majd meghoznia a döntését, még akkor is, ha nincs is joga a jogalap kérdésében dönteni, csak a tényleges birtokállapotot vizsgálhatja. A jegyző a határozatában sok mindenről rendelkezhet, ez is nagyban függhet minden előadásodtól. És légy türelemmel. Ha valami, akkor a birtokvédelem tényleg a taktikák és a stratégiák világa, pláne, ha nagy értékű ingatlan a tét. Keményen kell küzdened!

Ezt a cikket is olvasd el: Hogyan rakd ki a nemfizető bérlőt az ingatlanodból!

Email cím (nem tesszük közzé) A kötelezően kitöltendő mezőket * karakterrel jelöljük

*