KÖZÉRTHETŐ JOGI BLOG megnyugtató jogi megoldások

online cégek tulajdonosainak és vezetőinek – közérthetően. A blog szerzője jogász, 1996 – 2014 között ügyvédként letesztelte, amiről itt ír. Jogi ismeretterjesztés a hazai cégvezetők szolgálatában.

Honlap ÁSZF ellopása ellen véd: az elmesélő, közérthető, humoros stílus…

Az egyik ügyvédi iroda kiváló webjogi blogján a következőket olvastam, mellyel magam is egyetértek: “A szerzői jogi védelem abban az általánosnak nem mondható esetben illetheti meg a nyelvezete, megfogalmazása alapján a szabályzatokat, ÁSZF-eket, ha azok nyilvánvalóan és jól érzékelhetően eltérnek, különböznek a hagyományosan alkalmazott szerződési jogi nyelvezettől.”

Az ÁSZF-nek is jár a jogi védelem - honlapról lopás ellen!

Az ÁSZF-nek is jár a jogi védelem – honlapról lopás ellen!

Amivel már nem értek egyet, az az ügyvédek következő kijelentése volt:

“Az egyéni, elbeszélő, elmesélő, humoros stílusban íródott szabályzatok, ÁSZF-ek tartozhatnak esetleg ebbe a körbe, erre azonban példát Magyarországon valószínűleg nem találunk, a vállalkozások a jogi dokumentumaikban már csak a kellő komolyság biztosítása érdekében is ragaszkodnak a tényszerű, tárgyilagos jogi nyelvezethez és stílushoz.”

Ügyvéd koromban számtalan olyan ügyfelem volt, aki nyitott volt a szakzsargonmentes, a száraz jogi szövegektől mentes weblap ÁSZF-ekre, és számosan közülük kifejezetten egyénre szabott, olvasmányos és egyedi általános szerződési/rendelési feltételeket kértek/írtak maguknak. A fenti kijelentés úgy volna pontos, hogy mégha a vállalkozások nyitottak is volnának olvasmányos, érthető ÁSZF-ekre, inkább a hazai jogásztársadalom nemigen akar vagy tud (még) ilyet készíteni. Sok jogász/cégjogász is még mindig azt hiszi: attól jó a munkája, attól tudományos, ha jogi szakzsargonnal ír. Szerintem ez nincs így.

A kreatív vállakozók ösztönös nyitottságukkal erős szerzői jogi biztonságot nyújtó jogi nyilatkozatokra, weblap ÁSZF-re tartanak igényt. Ellopásuk a honlapjukról (egy egyszerű copy-paste-tel, melyre minden pillanatban nagy az online csábítás!) szerzői jogi kockázatot jelent. Érdekes ugyanakkor az is, hogy éppen az ő ÁSZF-üket nem másolja le senki, hiszen személyesen, egyediesítve, csakis nekik készült, így azt átírni egy hasonló webshopra/weblapra is nagy munka volna.

vallalkozo2Véleményem szerint – ellentétben a fenti ügyvédi kijelentéssel – napjaink vállalkozói inkább nyitottak, viszont a hazai jogásztársadalom kevésbé nyitott a közérthető, érthető jogi szabályzatok készítésére. Egykori ügyfeleim a mai napig “panaszolják” nekem, hogy az ügyvédek döntő többsége – tisztelet a ritka kivételnek – ragaszkodik még mindig a bonyolult, összetett fogalmazású irományok gyártásához, egyszerűen nem tudnak lazábbat írni.

(No persze mindaddig, amíg a saját ügyvédi kamarájában nem találkozhat egy ügyvéd olyan speciális képzéssel, amely megtanítaná őt a jogról közérthetően – konkrétan a weben, blogon, hírlevélben vagy a közösségi médiában – kommunikálni, netán érthetőbb, olvasmányosabb, azaz modern kifejezéssel élve user/felhasználóbarát stílusban írni, akár szerződést is (amely ugyanakkor tartalmában nem mentes a jogi szakszerűség magas nívójától!),  addig mindkét oldalnak, megbízónak és cégjogásznak egyaránt nehéz dolga van…)

Őszintén bízom abban, hogy el fog terjedni az online világban, hogy a jogi nyilatkozatokat, az adatkezelési nyilatkozatokat, a honlap ÁSZF-eket és az egészen egyszerű szerződéseket vagy megrendelőlapokat is közérthetően, olvasmányos, megkockáztatom: vidám stílusban fogják a vállalkozók és tanácsadó jogászaik elkészíteni, mert így ráadásul nemcsak érthető és élményszerűen könnyen értelmezhető jogi szöveg készül a felhasználók számára, hanem bónuszként a szöveg maga szerzői oltalomra is lel, annak ellenére, hogy egy jogi szabályzatról beszélünk (ezt ugyanis eredendően nem illeti a szerzői jogi védelem, ha csak a jogi szabályok vállalkozásra szabásáról lenne szó benne).

Nem könnyű kihívás, mégis: Jó munkát mindenkinek!

csekklista_2013_pipa_piros.jpg

FELHÍVÁS!

Ha vállalkozó vagy, és szívesen megmutatod másoknak – weblap tulajdonosoknak és blogot olvasó jogászoknak egyaránt – , hogy neked olyan honlap ÁSZF-ed, Adatkezelési nyilatkozatod, jogi nyilatkozatod vagy egyszerű szerződésed, megrendelőlapod van, ami egyedi, rád szabott, nem pusztán rideg §§-szövegekből áll, hanem  közérthető, olvasmányos, a cégedre jellemző sajátos stílusban készült, nyugodtan tedd ide kommentbe a webes linkjét, bátran mutasd meg a többieknek. Mindeközben nagyon nyugodt is lehetsz: a te jogi szövegedet még a szerzői jog is védi  :), így ellopni sem érdemes…

Közérthető Jogi Blog: jogi ismeretterjesztés a hazai cégvezetők szolgálatában

Tisztelt Olvasó!

Kérjük, hogy ne használd írásainkat aktuális jogi ügyed megoldásához, hanem keress ügyvédet.  Ez a blog egy jogi ismeretterjesztő portál, amely nem helyettesíthet egyetlen ügyvédet sem. (Bár a szerző maga is jogász, és 1996 – 2014. között sikeres ügyvédi praxist folytatott, írásaival nem célja az aktuális és egyedi üzleti vagy jogi  vitáidnak, jogi ügyeidnek a konkrét megoldása. A blog célja a szemléletfejlesztés!)

gabo_profil_2015_haszon

A blog szerzője, Dr.Németh Gabriella. Mindig közérthetően a jogról…

A szerző, Dr. Németh Gabriella  továbbra is küldetésének tartja, hogy a kis- és középvállalkozásokat, az egyre növekvő vagyonnal rendelkező hazai cégtulajdonosakat és cégvezetőket segítse a jogi szemléletmódjuk erősítésében, közérthetően, mégis jogi  elméleti alapokat is átadva számukra.

 

Dr. Németh Gabriella legutóbbi  szerzői vagy előadói tevékenységét (a teljesség igénye nélkül) itt tekintheted át:

 

Amennyiben te is szeretnéd Dr.Németh Gabriellát felkérni egy közérthető jogi előadásra, vagy céges konferencia előadásra, esetleg CD-interjúra vagy más nyilvános szereplésre – a vállalkozások számára hasznos jogi témákban -, hogy értéket adhass ügyfeleidnek, előfizetőidnek, partnereidnek – ezen az űrlapon elküldheted a szerzőnek felkérésed előadás megtartására:

gabo_haszon_eloadas

Az itt található jogi írásokat mire használhatod?

  • Sajátíts el egy speciális nézőpontot,  ami a legtöbb jogászt is jellemez!
  • Értsd meg írásainkkal, hogy miért fontos egy-egy jogi ügyben a józan ész?!
  • Ne egy bloggal próbáld megoldani jogi ügyeidet, DE: folyamatosan fejleszd jogi tudásodat!
  • Szervezz céges konferenciát, vagy kérj jogi továbbképzést munkatársaid részére: hiszen az értékesítésben, a marketingben, az ügyfélszolgálati munkában is mindig van sok jogi csapda, melyhez kell a jogi tudás, közérthetően!
  • Élesítsd jogi logikádat, így majd ha kell, még alaposabban tudod kikérdezni ügyvédedet is!
  • Ha cégvezető vagy- akkor használd ezt a blogot ahhoz, hogy drága céljogász nélkül se lépj jogi csapdákba, felismerd azokat a helyzeteket, amikor egyedül is eljárhatsz, és amikor mindenképpen költened kell ügyvédre!
  • Írj még jobb felszólítást, javítsd céges szerződéseidet – ehhez itt sok praktikát találhatsz, és mindent közérthetően!
  • Fejleszd önmagad, légy még jobb cégvezető, gyarapítsd vagyonodat még több jogi tipp ismeretében!

A szerző köszöni, hogy a KÖZÉRTHETŐ JOGI BLOG által közzétett hasznos információkkal fejleszted tudásodat és cégedet.

Sok sikert kívánunk!

Mitől jó egy szerződéses határidő? És miért fontos ez…

Minden szerződésbe kellenek határidők. Enélkül nem tudják a szerződő felek, hogy kinek – mit – mikorra kell pontosan teljesíteni. Pedig ez a szerződés célja. Hogy határidőben teljesüljön.  Szerintem azonban mit sem ér a határidő a szerződésben, ha a határidő mulasztásának megfelelő következményét nem tudják kigondolni  a szerződő felek.

Nemcsak a fizetés elmaradásának lehetnek következményei , hanem más kötelezettségek teljesítésének és a részteljesítés határidejének elmulasztása is jogilag késedelmet jelenthet.

A szerződés mindig tartalmazzon pontos határidőket. Késedelmi szankciók nélkül pedig egyszerűen nem működik jól a szerződés.

rossz_hir_nincs_ido_kivarniMilyen a jó határidő?

A határidőtűzésnek mindig ésszerűnek és életszerűnek kell lennie, különben a szerződés nem fog működni (hiába van benne egy jónak tűnő időpont…). Szerintem a teljesítési határidők mindig a szolgáltatás vagy az áru jellegétől függően kerüljenek meghatározásra.

- Léteznek például olyan jogviszonyok, ahol akár óra-perc részletességgel kell egy adott szolgáltatás teljesítésének határidejét meghatározni (pl. előadás vagy konferencia megtartása).

- Más, nagyobb léptékű ügyleteknél elegendő a napokban, hetekben történő határidő meghatározás (pl. birtokbaadás ingatlan ügyben vagy egy utazási vagy szállítási szerződésnél pl. a 2019. év 51. naptári hete).

A határidő nem várt elmulasztását akkor is előre kell modellezni, ha ez az aláíráskor nem kellemes. Nem hitegetlek: EZ SOSEM LESZ KELLEMES! Hiszen szerződéskötéskor mindenki a hibátlan teljesítésben bízik, neked meg el kell kezdeni arról egyeztetni, hogy „de mi lesz ha nem teljesíted amiben megállapodtunk???” Itt a feleknek még jó a kapcsolatuk egymással, egyelőre nincs vita még semmin. Ilyenkor viszont szerintem nem okoz problémát ezekről a kérdésekről is beszélni (legfeljebb egy kicsit kellemetlen). Később már a megfelelő feltételek hiánya feletti vitatkozáskor ugyanez sokkal-sokkal kellemetlenebb lesz, ott ugyanis már nincs szerződéses béke…

Éppen ezért a teljesítési késedelemre nem túlzó, az okozott érdeksérelemmel arányos késedelmi szankciót fogalmazz meg!

FONTOS WEBJOGI TIPP: manapság már egy honlap megrendelő űrlap is szerződést eredményezhet, így minden, amit itt olvasol, akár egy megrendelő űrlapra vagy egy honlap ÁSZF-ben írtakra is igaz (mert ez utóbbi is egy céges szerződés, ami tartalmazhat szállítási határidőt, vagy akár egy webes tanfolyam árának késői befizetéséhez némi kis büntetést…). Alkalmazd okosan a weblapon, a feliratkozáskor is!

Milyen késedelmi szankciókat kössek ki?

Milyen késedelmi szankciókat kössek ki?

Milyen késedelmi szankciók vannak?

A késedelmi szankció sokféle lehet. Mutatok néhányat, amit alkalmazhatsz a következő céges szerződésedben:

  • fizetési késedelemre: késedelmi kamatot köss ki (ez a polgári törvénykönyv alapján is jár);
  • késedelmi vagy nemteljesítési kötbért kérhetsz bármilyen határidőcsúszás esetére (de ezt előre, írásban ki kell kötni);
  • vagy pl. meghiúsulási kötbért is kérhetsz idő előtti felmondáshoz;
  • de akár szállítási késedelmi díjat is felszámíthatsz plusz adminisztrációs ügyintézés miatt;
  • vagy éppen ügyintézés miatti határidő hosszabbítási díjnak is hívhatod, ha így jobban tetszik.

Tulajdonképpen az mindegy, hogyan hívod. De legyen arányos azzal a plusz feladattal, teherrel, költséggel, amely neked amiatt merül fel, mert a másik késett. Hisz emiatt plusz teendőd keletkezett.

Céges szerződésedet megírhatod magad vagy fordulhatsz ügyvédhez is, Egyet nem szabad: szerződést kft-től vagy más tanácsadó cégtől venni, pénzért, mert  ez zugírászatnak minősülhet.

Ha úgy döntesz, hogy képzed magad, és egyelőre még nem költesz drága ügyvédre, akkor maradj velünk a blogon, és tanulj írásainkból, légy jogi ismeretekben gazdag gondos cégvezető! (Ez a blogcikk egy jövőbeli könyvből egy részlet, amely a kisvállalati céges szerződésekről fog szólni.)

Szeretnéd tudni, mikor jelenik meg a könyv? 

Addig is szeretnéd jobban csinálni a saját céges szerződéseidet? 

Vannak alvállalkozóid, van weboldalad, esetleg beosztottaid, megbízottaid?

Akkor itt a segítség: 48 napos szerződésíró tanfolyam cégvezetőknek.

 

Trollok és “drukkerek” elleni fegyvertár: hogyan védd jó híredet? Hatásos ügyvédi tippek on-line véleményvezéreknek (1.rész)

A közösségi média csodálatos, egyben veszélyes felület. Csodálatos, mert lerövidül a fizikai és időbeli távolság a kapcsolatban lévők között. Veszélyes, mert ha negatív kampány vagy rágalmazás jelenik meg rólad, ugyanolyan villámgyorsan elterjed mint egy pozitív ajánlás. Éppen ezért fontos tudod, hogy:

Milyen gyorsan kell reagálni a téged ért támadásra? És hogyan? 

Hogyan jársz el jobban a támadóval szemben: ha te is nyíltan támadsz vagy ha védekezel? 

Mit mond a jog: mik a lehetőségeid, meddig és netovább?

Véleményem szerint van egy konkrét jogi határ a véleményszabadság és az egyén jogai és jó hírnevének védelme között. Ez minden személy esetében máshol van. Egy konkrét ügyben (netán egy jó jogásszal karöltve) biztosan el tudod dönteni, hogy hol a határ. És azt is meg tudod ítélni: vajon a támadód blöfföl (akkor hagyd a csudába!), vagy konkrét üzleti céllal, tudatosan, bizonyítékok birtokába akar-e lejáratni téged. Ha ez utóbbi történik: olvasd el ezt a cikket.

Színpadra kiállni, Facebookon posztolni bátorság.

Színpadra kiállni, Facebookon posztolni bátorság, egyben kockázat.

Milyen gyorsan kell reagálni a téged ért támadásra? És hogyan?

Ha kiálltál a nyilvánosság elé: közszereplő leszel. Minél ismertebb vagy, annál jobban kell óvnod, védened jó hírneved. Építed a személyes márkádat, alakítod a céged arculatát, PR tanácsadót veszel igénybe vagy egyszerűen csak ösztönösen jól, de teszel érte.

Ez azt is jelenti, hogy ha támadás ér (támadás alatt a jogtalan, sértő támadást, jogalap nélküli nyilvános vádaskodást értem), AZONNAL lépned kell. De ez nem jelenti azt, hogy támadnod kell, vagy máris perelned kell.

Számtalan okos jogi és taktikai lépés létezik, melyekből válogathatsz. Íme ezek közül néhány, melyeket akár külön-külön de akár együtt is alkalmazhatsz:

- közjegyzői ténytanúsítással mentsd el aznap a troll szöveget és kérj róla egy hiteles kiadmányt a közjegyzőtől (egyelőre tedd el);
–  képernyőmentéssel (print screen) magad is archiváld a téged sértő tartalmakat és még aznap küldd el az ügyvédnek is, akinél lesz egy aznapi bejövő e-mail, bizonyítékként;
fejben játssz le egy lehetséges ellentámadást (de egyelőre csak fejben:  mi esne jól neked és mi fájna neki igazán?);
azonnal hívj fel egy ügyvédet, aki személyiségi jogokban, szerzői jogsértésekben jártas, és röviden konzultálj vele a jogi lehetőségeidről;
- készíts egy udvarias levelet, melyben felhívod a másik felet arra, hogy a jövőben tartózkodjon a vádaskodástól (még ne küldd el, csak írd meg, hogyan érvelnél);
- informáld le a másik felet (nézd meg kicsoda, kik az ismerősei, mik a sajtómegjelenései, ki ő és honnan ismerheted, mik az előnyei és miben áll a jó hírneve, ha van neki);
- böngészd át a Ptk-t és a Btk-t is, keresd a jogaidat, légy velük tisztában (Polgári törvénykönyv, Büntető törvénykönyv);
ha forintosítani lehet a Téged ért károkat, próbáld összeadni, mennyi lenne, ha elkérnéd (ez az összeg fontos eleme lesz egy ütős ügyvédi felszólításnak is);
- maradj nyugodt, ez a legfontosabb, mert így nagyon higgadtan tudsz gondolkodni, dühöngés helyett.

Csapjak oda már az elején? Vagy inkább kivárjak? Mit tanácsol az ügyvédem?

Csapjak oda már az elején? Vagy inkább kivárjak? Mit tanácsol az ügyvédem?

Hogyan jársz el jobban a támadóval szemben: ha te is nyíltan támadsz vagy ha védekezel?

A nyilvános támadásokkal szemben első lépésként én a négyszemközti támadást találom megnyugtatóbb megoldásnak. Ha ez a taktika sikeres, a nyilvános támadó maga fog visszavonulni. Kellő utókommunikációval pedig ezt nagyon jól tudod majd felhasználni saját hírneved erősítésére is. De figyelem! Csak a valóságot, csak a tényeket írhatod le utólag, különben te is jogsértést követsz el.

Egy korábbi cikkben a szerzői jogsértések kapcsán írtam már, hogy “Amikor észleled a jogsértést, ne várj, hanem azonnal kezdj el bizonyítékokat gyűjteni. ” Hogyan?  ITT olvasd el újra. Ezek a taktikák a jó hírnév rombolók ellen is rendkívül hatásosak.

A négyszemközti támadás pedig akkor a leghatásosabb, ha: hatásos felszólítást küldesz a támadónak. (Utána pedig az ügyvéded is higgadtan és udvariasan felhívja.) A támadó hamar be fogja látni, jobb ha csendesen visszavonul.

mit_mond_a_jog.jpgMit mond a jog: mik a lehetőségeid, meddig és netovább?

A jogban az okozott sérelmeket csak a jog keretein belül szabad orvosolni. Tilos az aránytalan büntetés és az önbíráskodás alkalmazása. Jogaidat lehetőleg jogásszal és bíróságon érvényesítheted, perben vagy peren kívüli egyezségben kaphatsz kompenzációt. Ha nincs más út, jöhet a büntető feljelentés is. De ha ilyet tervezel, ne céges ügyvédet kérj meg, hanem válassz egy kiváló büntetős kollégát.

A polgári törvénykönyv védi a jó hírnévhez való jogot. A büntető törvénykönyv is védi a szerzői jogokat, és tilos a zaklatás is. Aki ugyanis abból a célból, hogy mást megfélemlítsen, vagy más magánéletébe, illetve mindennapi életvitelébe önkényesen beavatkozzon, őt rendszeresen vagy tartósan háborgatja, elköveti a zaklatást. A jó hírnév pedig személyhez fűződő jognak minősül, ami védelmet élvez.

És ne feledd: jogaid érvényesítése mindig a kellő bizonyítékokon és a határozott és korrekt fellépésen múlik. Pert is is veszíthetsz bizonyíték hiányában, és egyezséget is köthetsz karakán kiállásodnak köszönhetően. (Ha tetszett az írás, szólj hozzá, vagy írd meg, veled történt-e más hasonló, mint amiről ez a bejegyzés szól.) (A téma aktuális! folyt. köv.)

Gyakran írunk ilyen ügyekhez tippeket a JOGI NAVIGÁTOR(R)-BAN is.
Kérd itt is, és alkalmazd a saját ügyedben. www.joginavigator.hu

Az ingatlanos ügyvéd alapvető feladata az adásvételi szerződés megkötésekor az, hogy…

Számtalan történetet hallunk mi ügyvédek a kollégáinkról. Honnan? Hogyan? Például amikor a megbízóink eljönnek egy ingatlan adásvételi szerződés megkötésekor az irodába, és elmesélik korábbi tapasztalataikat más ügyvédi irodákról. (Akkor is, ha nem kérjük…) Ezért most arról írunk, hogy szerintünk:

Mi az ügyvéd alapvető feladata egy lakásvásárláskor?

Hogyan kell egy ügyvédnek szerződést szerkeszteni és miről kell a feleket tájékoztatni?

Mi mindenről essen szó az ügyvédi irodában feltétlenül még az aláírás előtt?!

A szerződés nem az aláírásnál és véget - a szerződésszegés bármikor lehetséges!

A lakásvásárlási szerződés nem az aláírásnál ér véget és nem is ott kezdődik…

Nézzük sorban: Mi az ügyvéd alapvető feladata egy lakásvásárláskor?

Ingatlan adásvétel során az ügyvéd mindenről tájékoztatni köteles a feleket. Arról is, ami nem az ügyvéd dolga (ilyenkor el kell mondani, hogy könyvelőt vagy adótanácsadót, esetleg építészt vagy egy ingatlanforgalmi szakértőt kell-e felkeresni inkább). Arról pedig különösen, ami ügyvédi kötelezettség (hogyan történik a tulajdonjog bejegyzés, mennyi illetéket kell fizetni és mikor, milyen igazolványokat kell elhozni a szerződéskötéshez, mikorra kell elkészíteni az energetikai tanúsítványt, milyen tartalmi és formai kellékei vannak egy szerződésnek stb.).

Az ingatlan adásvétel – bár elsőre nem úgy tűnik – igazi csapatmunka! Az eladó, a vevő, a könyvelő, a jogász (olykor a bankos), végül a földhivatal munkatársának  szakértelmén és “együttműködésén” múlhat a teljes jogi ügylet sikere.

Az ügyvéd mindenről tájékoztassa a megbízókat, enélkül nem megy,

Az ügyvéd mindenről tájékoztassa a megbízókat, enélkül nem megy,

Hogyan kell egy ügyvédnek szerződést szerkeszteni és miről kell a feleket tájékoztatni?

Egyetlen szóval: teljeskörűen. Az elejétől a végéig mindenről. Azaz:

i) még az aláírás előtt a tulajdoni lapon látható részletekről, egyes jogok törlésével kapcsolatos teendőkről, az igazolványok érvényességéről, a jövőbeli eljárási díjakról, lehetséges fizetési módokról (ügyvédi letétkezelés szabályairól) stb,;

ii) a szerződés aláírásakor a szerződés tartalmáról, a felek jogairól és kötelességeiről, a jövőbeli lehetséges vitákról és azok lehetséges rendezési módjáról, az aláírást követő földhivatali eljárásokról és azok díjairól, valamint a lehetséges vagyonszerzési illetékfizetés részleteiről is;

iii) a szerződés aláírása után arról, hogy mikor adta be a szerződést a földhivatalba, mikorra várható az ügy elintézése, közben történt-e változás a tulajdoni lapon, az illeték kiszabó végzés helyes volt-e, megtörtént-e a tulajdonjog (és a haszonélvezeti jog) bejegyzése (vagy törlése).

Az aláírás előtt számtalan dolgot tisztázni kell.

Az aláírás előtt számtalan dolgot tisztázni kell.

Az is fontos: Mi mindenről essen szó az ügyvédi irodában még az aláírás előtt!

Akár az ügyvédi irodában tartunk előzetes konzultációt a telek-, ház- vagy lakásvásárlás előtt, akár telefonon konzultálunk a vevővel, számos olyan körülményre fel kell hívnunk ügyvédként a figyelmét, amelyre már az elejétől gondolnia kell.

Mondok néhány konkrét példát:

- az ingatlan bejárása hogyan történjék (nappal is, este is, esőben és napfényben is…);
- a vételár fizetését hogyan képzelik (kell-e egyeztetni a bankkal, akár hitelről akár bankbetét feltöréséről vagy nagy összegű készpénz felvételről lesz szó…);
- van-e olyan személy, akit be kell vonni az ügyletbe (pl. haszonélvező, elővásárlási jogosult, házastárs vagy éppen kiskorú törvényes képviselője, vagy gyámhivatal stb);
- van-e olyan eljárás folyamatban, amely befejezése előtt nem is lehet szerződést kötni (hatósági vagy bírósági eljárás…) stb.

Egy ügyvédnek rendkívüli körültekintéssel kell eljárnia. (Éppen ma, az írás születése közben hívott egy érdeklődő telefonon – aki ezt a blogot olvasta -, és elmesélte, hogy adásvételi szerződést kötött, de csak az ügyvédi ellenjegyzésnél volt dátum a szerződésben, magának a megállapodásnak nem volt dátuma. Ezt a bank kifogásolta, és lehet, hogy nem kapja meg a hitelt…)

Ügyvédi irodám számos olyan tippet és ötletet tesz közzé, amely segíti a felkészülést a leendő vevőknek. ITT LEHET ELOLVASNI EZEKET. Mindig olyan ügyvédet kell választani, aki láthatóan szakértője az ingatlanügyeknek. Így biztosan minden rendben lesz a kiszemelt ingatlan megszerzésekor.

Sok sikert kívánunk! Íme 10 gyorstipp az ingatlanvásárláshoz, azonnal alkalmazható.

Mit nézz a tulajdoni lapon, ha ingatlan adásvétel előtt állsz? Konkrét ügyvédi tippek az ingatlanjogásztól, vevőknek.

A lakásvásárlással egy család akár több tízmillió forintot is megmozgat – egy életben akár többször is – így nagyon észnél kell lenni, miközben a szerződéskötést tervezed. Nagy városokban az értékesebb ingatlanok 20-50 mió Ft-ba is kerülhetnek, ezért nem mindegy, hogy már a legelső lépéstől kezdve ki ad tanácsot (ingatlanos, ügyvéd, adótanácsadó), majd pedig ki készíti el a szükséges iratokat (megbízási szerződés, adásvételi szerződés, NAV nyomtatvány, földhivatali kérelem, használati megállapodás, lemondó nyilatkozat, bejegyzési engedély stb). Egy apró hiba, egy rutintalan mozdulat – akár több millió forintos kockázatot is okozhat!

Tényleg már a tulajdoni lap megnézésével is sok minden kiderülhet?

Tényleg érdemes a földhivataltól a helyszínrajzot is lekérni?

Elképzelhető, hogy elővásárlási jogosult is van, csak nem mondják, mert nem kérdeztem?

Bizony, ezek mind indokolt kérdések. Ezért született ez a blogbejegyzés is, hogy ezekre is felhívjuk a figyelmedet. Már a legelső lépésektől kezdve vigyázunk értékes vagyonodra, hogy nehogy elkerülje valami a figyelmedet:

A tulajdoni lap az első lépés!

A tulajdoni lap az első lépés!

“Tényleg már a tulajdoni lap megnézésével is sok minden kiderülhet?”

Mi ezt valljuk. Az ügyvédi irodában be tudunk lépni a földhivatalok Takarnet online rendszerébe, és betekinthetünk  egy tulajdoni lapba. Itt azonnal látni fogjuk ha van az ingatlanon teher (jelzálog, haszonélvező, elidegenítési tilalom, vételi jog stb.).

Az ilyen gyors betekintéskor az is rögtön kiderül, ha a lakás alapterülete esetleg nem annyi, mint amennyi a hirdetésben volt.

Sőt: fény derülhet elhunyt özvegyi jogosultra, vagy akár egy elutasított bejegyzésre is. (A perfeljegyzésről már nem is merünk említést tenni….) Tehát mindenképpen érdemes 1 db tulajdoni lap árát rááldozni arra, hogy a legelején előzetesen tájékozódj a kiszemelt álomingatlannal kapcsolatosan.

Helyszínrajz, térkép, tulajdoni lap, használati megállapodás. Szükségesek!

Helyszínrajz, térkép, tulajdoni lap, használati megállapodás. Szükségesek!

“Tényleg érdemes a földhivataltól a helyszínrajzot is lekérni?”

Közös tulajdoni részeknél, ahol nem lehetséges a telek megosztása, de az ingatlan tényleges használata elkülönített, akár ez is érdemes lehet. Vagy olyan külterületi ingatlanok esetén is jól jön a helyszínrajz lehívása, melyeknél nincs kerítés, csak elnyúlik a mező a látóhatárig – de valójában senki nem tudja, melyik határ hol húzódik… (utoljára talán a nagypapa járta körbe a határt…)

Egy pontos helyszínrajz vagy egy térképész felmérés birtokában máris egészen pontosan megszövegezhető a szerződésben, hogy hol a határ, meddig tart a tulajdonjog, vagy a szomszéd átjárási joga mettől meddig tart. Az ilyen  műszaki felmérések cm-re pontosan megmutatják a részleteket, érdemes ezekből kiindulni vitás helyzetekben.

ÜGYVÉDI TIPP: ezeket a dokumentumokat mindig a szerződés hivatalos mellékleteként csatoljuk az iratok közé már az aláíráskor. Mindenki leszignálja az összes oldalt, így később sem lesz vita belőle, amikor mindenki elkezd másképp emlékezni.

Az elővásárlási jogosult blokkolhatja az adásvételt!

Az elővásárlási jogosult blokkolhatja az adásvételt!

“Elképzelhető, hogy elővásárlási jogosult is van, csak nem mondják, mert nem kérdeztem?”

Akár ez is előfordulhat – de nem Veled, ha lekérted a tulajdoni lapot, és betekintettél az ingatlan nyilvántartásba. Ott ugyanis 90%-ban mindennek látszódnia kell.

Ha pedig egy jogosult személye a bejegyzésben mégsem látszódik, az ügyvéd azonnal tudni fogja, ha egy házastárs jogával, vagy egy tulajdonostárs elővásárlási jogával is számolni kell az aláírásig. Elővásárlási jogot ugyanis általában valamely jogszabály keletkeztet, de akár írásbeli megállapodással is lehet ilyet alapítani. Kérdezz rá erre is az eladónál.

Segítettek a fenti tippjeink? Szeretnél még többet tudni az ingatlan és lakásvásárlásról? Akkor gyere, ügyvédi irodánk honlapján mutatunk még néhány tippet, hogyan készülj fel a vásárlásra, a több tízmillió forintod  biztonságos és rizikómentes elköltésére: TOVÁBBI TIPPEK ITT.  Ügyvédünktől pedig itt kérdezhetsz, munkaidőben: infovonal ingatlan adásvételhez: 06/1/225 3041. Kérj ajánlatot!

10+1 GYORSTIPP ingatlanvásárláshoz és lakás adásvételi szerződéshez – ingatlanjogásztól

Ezzel a 10 GYORSTIPPEL felkészítünk arra, hogyan teszteld – még az ingatlan adásvételi szerződés aláírása előtt – a kiszemelt lakást, házat és az eladót.

No és arra is, hogyan valósítsd meg sikeresen, a lehető legkevesebb pénzügyi és jogi kockázattal a következő lakásvásárlásodat.

A lakásvásárlás a szerződéskötéssel "csak" elkezdődik, de a vége...

A lakásvásárlás a szerződéskötéssel “csak” elkezdődik, de a vége…

1.SZ GYORSTIPP  ✘ Mielőtt beleszeretsz egy házba, lakásba, elsőként nézd meg a tulajdoni lapot is (nehogy az ügyvéded elvegye tőle a kedvedet). Bármelyik földhivatalban vagy ügyvédtől lehet kérni tulajdoni lapot vagy egy helyszínrajzot, csak egy helyrajzi számot kell bemondanod ehhez.

2.SZ GYORSTIPP  ✘ Legalább 2x tarts terepszemlét – egyet nappal, egyet este vagy egyet napfényben, egyet esőben. Így az ingatlan csendben, félhomályban, vízben, borúban megbújó hátrányai is szemet fognak szúrni. (Egy szigeteletlen vagy egy sötét lakásra utólag már nehéz a reklamáció…)

3.SZ GYORSTIPP  ✘ Az ügyvédek közt egyelőre nem dívik a garancia nyújtása, de találsz már Tulajdonjog Bejegyzési Garanciát vállaló ügyvédet is. Aki ilyet vállal, biztosan nem arra készül, hogy elhibázza majd az ügyedet, igaz?

4.SZ GYORSTIPP ✘ Felkészülten menj az első tárgyalásra az eladóval – már láttad a tulajdoni lapot, már kívülről megnézted a házat, a környéket, szóba elegyedtél 1-2 szomszéddal, dugóban is megpróbáltad megközelíteni a lakókörnyéket. Így rákérdezhetsz a rizikós körülményekre, és mindenre, ami nem tetszett. Ez sokkal fontosabb, mint a szerződés!

Kire bízd a szerződést, mennyi legyen a foglaló és hogyan kell a tehermentesítéshez pénzt adni? Adunk ehhez is tippeket, íme:

Ismert ügyvéd nagyobb tapasztalat és nagyobb garancia a sikerre!

Ismert ügyvéd nagyobb tapasztalat és nagyobb garancia a sikerre!

5. SZ GYORSTIPP ✘ Csak ismert ügyvéddel szerződj, olyannal, akinek láthatóan már több ingatlanügy is átment a kezei közt (lehetőleg rizikós, nagy értékű ügyek is), mert ott van a tudás, a tapasztalat, és kaphatsz olyan tippeket is, amire te nem is gondolsz, ezért nem kérdezel rá.

 6.SZ GYORSTIPP ✘ Az áralkura bátran készülj fel, hiszen még mindig lehet készpénzfizetéssel jelentős (akár több százezres!) összeget is lealkudni. Minél gyorsabban, minél többet fizetsz, annál nagyobb kedvezményeket tudsz kialkudni magadnak. Hajrá!

7.SZ GYORSTIPP ✘ A foglaló összege ne legyen több 10%-nál, de 20 Mio Ft feletti vételárnál adhatsz kevesebbet is. Erre nincs szabály, de az ésszerű piaci szokásokat nem érdemes túllépni.

8.SZ GYORSTIPP ✘  Ha hitelt (jelzálogot, vételi jogot stb.) kell letöröltetni a tulajdoni lapról, mindig kevesebb foglalót adj, mint amennyi pénz a hitel végtörlesztéséhez kell, így az eladó maga is érdekelt lesz abban, hogy minél gyorsabban teljesüljön a szerződést és töröltesse a bankkal a hitelt. (Az ő pénze is benne áll, nem csak a tiéd. ) Az ügyvédnek ilyenkor bele kell írni a szerződésbe, hogy célhoz kötött a foglaló!

A birtokbaadás és a közreműködők díjazás (vagy éppen a késedelmi kötbér levonása) a végére marad, de éppoly fontos. Így csináld:

A birtokbaadási jegyzőkönyv nagyon fontos. Adósságot előzhet meg.

A birtokbaadási jegyzőkönyv nagyon fontos. Adósságot előzhet meg.

9.SZ GYORSTIPP ✘ A birtokbaadáskor vegyél fel külön jegyzőkönyvet is. Írd fel az óraállásokat, kérd el a nullás igazolásokat, de még a társasházi alapító okiratot is. Így nem lesznek meglepetések a beköltözés után.

10.SZ GYORSTIPP ✘ Az közreműködő szakemberek valamint a bejegyzési eljárások díját tisztességgel és időben fizesd ki, hiszen nélkülük nem kerülhetne a nevedre az álmodott ingatlanod. A pénzügyeket – ahogyan a vételárfizetés részleteit is  – mindig előre tárgyald le, ne az utolsó pillanatban kezdj el alkudni. Nem szül jót.

+1.GYORSTIPP: a késedelmes fizetés vagy akár a késve történő birtokbaadás esetén kiköthetsz kötbért. Egy néhány tízmillió forintos lakás szerződésében 8.000-12.000 Ft körüli kötbér kikötése nem túlzó. De ebben feltétlenül kérd az ügyvéded tanácsát. És írjátok bele azt is előre: ezt a vételárból levonhatod.

A sikeres ingatlanvásárlás a szerződéskötésnél nem ér véget. Csak ott kezdődik el. A teljes sikert pedig a jogerősen bejegyzett tulajdonjogod jelenti a tulajdoni lapon.

SIKERES INGATLANVÁSÁRLÁST KÍVÁNUNK!

(Ez az írás a dr.Németh & dr.Haraszti Ügyvédi Iroda ügyvédeinek szerzői alkotása, ha idézni szeretnél belőle, írj nekünk és megbeszéljük. Köszönjük!)

Reméljük, hogy ezzel a 10. GYORSTIPPEL segítünk neked a következő ingatlanod sikeres megszerzésében.

Ha pedig kérdésed van, hívj bennünket munkaidőben: TEL: 06/1/225 3041.

Vagy kérj ajánlatot ezen az űrlapot:

A vezetői felelősségről – ügyvédi szemmel. Konkrét javaslatok cégvezetőknek a felelősség csökkentésére:

valóban változott-e a vezetői felelősség az új Polgári törvénykönyvben?

2014. március 15-e óta az új Polgári Törvénykönyv tartalmazza a gazdasági társaságokra vonatkozó szabályokat. A gazdasági társaságok kifejezést nem is kellene használnom, mert a társasági törvény (Gt.) hatályon kívül helyezésével minden, a cégekre vonatkozó anyagi (nem eljárási jogi) szabályt mostantól a polgári jogi kódexünk tartalmaz. Ez a törvénykönyv nem használja a ‘gazdasági társaság’ kifejezést, hanem jogi személyekről beszélünk.  Mostantól a Kft-nek és a Bt-nek is ügyvezetője van, és a törvénykönyv egységesen beszél a vezetőkről, a vezetők feladatairól és a felelősségükről is.

A vezetői felelősség új szabályai miatt nem kell rettegni, kedves Cégvezető!

A vezetői felelősség új szabályai miatt nem kell rettegni, kedves Cégvezető!

 

A vezetők felelőssége korábban

A vezető tisztségviselők felelősségével kapcsolatban számos írás megjelent a sajtóban. Remélem, hogy az ezekben felfokozott izgalmakat sikerült egy kicsit lenyugtatnom a 2014. február 26-i és márciusi Adónavigátor képzéseken. Akik nem voltak ott azoknak most ebben a cikkben mondom el, hogy mi változott valójában és mi az, ami egyáltalán nem módosult.

A gazdasági társaságok vezető tisztségviselőinek (ügyvezetők, képviselők, igazgatók) felelősségét a társasági törvény korábban is tartalmazta. Ez azt jelentette, hogy a cégeket vezető személyek eddigi is a tőlük elvárható – az átlagosnál magasabb! – gondossággal voltak kötelesek az ügyeket intézni. Ha mégis károkozásra került sor, a korábbi Polgári Törvénykönyv szerződésen kívüli károkozásra vonatkozó szabályai szerint helytállással tartoztak az okozott kárért (harmadik személyek irányába), a társaság felé pedig belső szerződéseik szerint feleltek már akkor is.

A magyar jogban a kárfelelősség a teljes kártérítés elvére épül, ez nem változott. Ha a társaság vezetője kárt okozott, a főszabály szerint a teljes kárt meg kellett téríteni. Elsődlegesen a cég nevében, tehát a cég okozta a kárt, így a károsult régen is a céghez fordulhatott kártérítésért. Majd pedig, ha a cég taggyűlésén a tagok, a tulajdonosok úgy döntöttek, hogy a károkozó ügyvezetőt felelősségre vonják, beperlik, az ügyvezetőnek is helyt kellett állnia, akár a teljes vagyonával. Mi a helyzet most?

Az ügyvezető a bíróság előtt - felmentvény, tiltakozás, felelősségkorlátozás segíthet!

Az ügyvezető a bíróság előtt – felmentvény, tiltakozás, felelősségkorlátozás segíthet!

 

Megváltozott az ügyvezetők és vezetők perlési sorrendje, lássuk hogyan:

Az új Polgári Törvénykönyv újdonsága, hogy a jövőben a harmadik személyek felé okozott kár esetében a károsult nem csak a társaságot perelheti, hanem rögtön a cég ellen indított perében másodrendű alperesként megnevezheti a károkozó vezető tisztségviselőt is. Ez azt jelenti, hogy a kárigény érvényesítése eggyel kevesebb lépcsőfokban valósulhat meg az ügyvezető, a vezető tisztségviselő irányában – leginkább a társaság szemszögéből nézve.

Ugyanis az ügyvezető mindig a céget képviseli. Továbbra is természetes, hogy a cég lesz a károsult által beperelhető (jogi) személy, de az új Polgári Törvénykönyv a társaságnak, az ügyvezető felé történő felelősségre vonását gyorsítja, mert a károsult részére lehetővé teszi, hogy egyből az ügyvezetőt is beperelje (a társasággal együtt!). A továbbiakban nem kell két lépcsőben futni a kár után, hanem az ügyvezető egyetemleges perelhetősége, helytállási kötelezettsége az az újdonság, amely az új Ptk-ból levezethető. (Ez ellen a kiszolgáltatottság ellen lehet tenni, később megmutatom, hogyan.)

Az új ptk újdonsága: szigorú szerződéses felelősség!

Az új Ptk újdonsága: szigorú szerződéses felelősség!

 

Az új Polgári Törvénykönyvnek még egy újdonsága van:

Amennyiben az ügyvezető egy szerződés teljesítése kapcsán okoz kárt harmadik személyeknek, úgy a szerződéses kártérítés új, külön is nevesített jogintézményének megjelenésével még szigorúbb helytállással tartozik, mint eddig. Az új Polgári Törvénykönyv óta már nem csak a szerződésen kívüli károkozás szabályait hívhatjuk segítségül, ha egy káresemény bekövetkezik (pl. egy szerződést késve, vagy nem, vagy hibásan teljesít a szerződő partner), hanem amennyiben a felek közötti kapcsolat egy megállapodáson alapult, úgy a szerződéses kártérítés új és a korábbiaknál szigorúbb szabályait vehetjük igénybe. Ez a jövőben sokkal nehezebb kimentést jelent majd a károkozónak, mint a régi Ptk. szabályai (de szerintem itt is sokat tehet a cég a céges szerződéseinek megfelelő megfogalmazásával a felelőssége ésszerű csökkentéséért…).

 

Felértékelődik a céges szerződések tartalma a kárfelelősség szempontjából! (azaz: mostantól ne csak a NAV-nak gyártsd a szerződéseket a “számla mögé”!)

Mindig hittem ügyvédként abban, hogy a feleknek írásbeli szerződést kell  kötniük, és a szerződéskötés során jóhiszeműen kötelesek a jogaikat gyakorolni. (Ha még nem ismered online e-mail tanfolyamomat, melyet a céges szerződéses kultúra fejlesztése érdekében állítottam össze speciálisan kisvállalkozások vezetőinek, gyere, itt hamar megtudod, mennyi kockázatot rejthet, ha nincs vagy nem elég jó a szerződésed: http://bitly.com/szerzodesirotanfolyam)

Ha valakivel leszerződünk, már jó előre tájékoztatni illik arról, hogy a szerződés esetleges megszegése alapján milyen olyan nehézséget okoznak a szerződő felek a másiknak, amely később problémát okozhat további személyek irányába is (pl. kárként). Ez a logikus és ésszerű gondolatmenet immáron az új Polgári Törvénykönyvben feketén-fehéren kimondva is fellelhető.

Kimondja a kódex, hogy minden olyan kár esetén, amelyről előre nem tájékoztatta legalább egy lehetséges forgatókönyv, vagy egy esetlegesen bekövetkezhető lehetséges hátrány ismertetése formájában az egyik szerződő fél a másikat, és a kár nem volt előre látható, és nem volt elhárítható, akkor a másik szerződő fél kártérítési igénye igen-igen nehezen lesz érvényesíthető.

A szerződés nem az aláírásnál és véget - a szerződésszegés bármikor lehetséges!

A szerződés nem az aláírásnál és véget – a szerződésszegés bármikor lehetséges!

Fontos tehát, hogy amennyiben leszerződünk valakivel, mindig néhány pontban térjen ki a szerződés arra is, hogy milyen lehetséges késedelmes vagy hibás károkozás merülhet fel (akár harmadik személyek felé is), valamint rögzítsük a szerződésben azt, hogy a partnert tájékoztattuk mindezekről. A pontos megfogalmazáshoz mindig kérd cégjogászod segítségét, és őrizd meg a szerződéskötéskor váltott e-maileket és memorandumokat is. Jól fog jönni vitatkozáshoz és bizonyításhoz…

 

Hogyan jelentkezik ez a probléma az ügyvezetői szerződésekben? Mire figyeljünk a jövőben?

Ez különösen fontos az ügyvezetők megbízási szerződésével kapcsolatban is. Amennyiben a vezető tisztségviselő esetleg tart attól, hogy nagy összegű kártérítési felelősséggel bírna az adott cégnél, a saját ügyvezetői megbízási vagy munkaszerződésében természetesen van lehetősége korlátozni akár a kártérítése mértékét is, pl. egy-két éves vagy X havi ügyvezetői díjának megfelelő maximált összegben. (Kivétel, hogy a felek érvényesen nem zárhatják ki a felelősséget az élet, a testi épségben okozott károkért, ezt a Polgári Törvénykönyv kifejezetten tiltja. Az ilyenben történő megállapodás semmis.)

Amennyiben a kár korlátozására a felek által kötött szerződésben nincs lehetőség (mert pl. a cég nem írja alá), akkor a cég köthet olyan felelősségbiztosítást, amely fedezi az esetleges károkozásokat. Mindenesetre remélem, hogy ebből a cikkből már kiderült, hogy pusztán azért mert új Polgári Törvénykönyv lépett hatályba, nem szükséges drága ügyvezetői felelősségbiztosítást kötni. Éppoly hasznos lehet a céges és az ügyvezető szerződések módosítása, pontosítása, mert ez megelőzést jelent a cég, a vezető tisztségviselő számára.

dr.Németh Gabriella javaslatai a Te cégednek:

dr.Németh Gabriella javaslatai a Te cégednek:

2+1 KONKRÉT ÜGYVÉDI JAVASLATOM máris van a céged számára:

csekklista_2013_pipa_piros.jpg1./ MÓDOSÍTSD A SZERZŐDÉSEKET: A társaságnak a beszállítókkal, szakértőkkel és az ügyvezetővel kötött szerződéseit érdemes a következő hónapokban felülvizsgálni és ezeket megfelelő biztosítékokkal, kiegészítő tartalmakkal korrigálni, módosítani, modernizálni.

AZONNALI EREDMÉNYE: Így a felek mindent megtesznek azért, hogy minimalizálják a lehetséges kárfelelősség kockázatait. Itt egy díjmentes és gyors segítség ehhez: szerződésírótanfolyam itt.

csekklista_2013_pipa_piros.jpg2./ KÉRD A FELMENTVÉNYT: A vezető tisztségviselő minden esetben kérje el felmentvényét a taggyűléstől, legkésőbb akkor, amikor a társaság tagjai az éves beszámolót jóváhagyják. (Ha nem tudod mi ez, beszélj cégjogásszal!)

AZONNALI EREDMÉNYE: A felmentvénnyel jóváhagyott, a társaság által ismert üzleti ügyeket a felmentvény kiadását követően nehéz lesz megtámadnia a cégnek, a taggyűlésnek.

csekklista_2013_pipa_piros.jpg3./ TILTAKOZZ BIZONYÍTHATÓAN: Az ügyvezetők egymás rossz intézkedései ellen bizonyítható módon (írásban!) tiltakozzanak, ezzel ugyanis saját kárhelytállásukat minimalizálják a társaság elleni perben.

AZONNALI EREDMÉNYE: Bizonyított tiltakozásod a károkozó intézkedés, magatartás esetében akár teljesen is mentesíthet a céggel szemben indított perekben a kártérítés alól. (De ettől még a társaság ellen indított perben vezető tisztségviselőként jelen kell lenned, és kivárnod a végeredményét…)

A következő bejegyzésben mutatok majd néhány konkrét példát arra is, hogyan, milyen konkrét szöveggel módosítsd a szerződésedet. Ennek egyértelműen kárfelelősség gyengítő és kárigény hárító hatása lesz. Ha nem szeretnél várni és azonnal információra van szükséged, gyere, itt eléred: szerződésíró online tanfolyam cégvezetőknek itt. 

Jó munkát kívánok!

Segítség a szerződésíráshoz – az új ptk-nak megfelelően aktualizált tananyag kisvállalati cégvezető részére:  ITT ELÉRHETŐ.

Ügyvédi közlemény!: A cégeket érintő legfontosabb tudnivalók a 2014. március 15-én hatályba lépett új Ptk-ban.

Ügyvezetőként és üzletemberként nem mentesít senkit a jog nem tudása egy felelősségi helyzetben, így muszáj folyamatosan tájékozódni a cégedet érintő legújabb szabályokról, ebben segítek most.

Tudom, hogy cégvezetőként érthető biztonságra is vágysz…

Sokszor a vezetők arról álmodnak, hogy a tanácsadók minden rizikó alól mentesíthetik őket…

A legtöbb ügyvezető vágyik a kockázatmentes cégre…

Hónapok óta foglalkozik a média az új Polgári törvénykönyv hatályba lépésével és a vezetői felelősség kérdésével (kissé túlzóan is). Jogászok, tudósok és újságírók tollából már számos cikk született. Kisvállalkozásoknak dolgozó ügyvédként most egyszerűen és érthetően összefoglalom a legfontosabb 10 változást, amelyről szerintem tudnia kell minden cég vezetőjének.

Új szabályok a ptk-ban: 3. KÖNYV és 6. KÖNYV.

Új szabályok a ptk-ban: 3. KÖNYV és 6. KÖNYV.

1. Az új Ptk. 8 könyvből áll: A cégeket érintő legfontosabb tudnivalók a 3. Könyvben (ez szól a jogi személyekről) és a 6. Könyvben (ez pedig a szerződésekről szól) találod. Néha azért az 1. Könyv és a 8. Könyv bevezető és értelmező rendelkezései között is érdemes keresned hasznos rendelkezéseket (pl. a hatályba lépésről vagy a hozzátartozókról).

2. Minden cég jogi személy, a Bt. is: mostantól már nem léteznek nem jogi személyiségű gazdasági társaságok, és csak a Ptk. szerinti jogi személyiségű cégeket lehet alapítani: Kkt., Bt., Kft., Rt. Az eddig nem jogi személyként működő Bt-ben legkésőbb 2015. március 15-től a kültag már nem lehet képviselő, eddig az időpontig módosítani kell a társasági szerződést. Az egyes gazdasági társaságok esetében pedig az adott társasági formára irányadó speciális szabályok mellett alkalmazni kell a gazdasági társaságok közös szabályait (3. Könyv X. Cím), valamint a jogi személyek általános szabályait is (3. Könyv I. Cím). A Bt.beltag pedig ügyvezető lesz, de csak emiatt még nem kell módosítanod a társasági szerződést.

3. Innentől min. 3 mio Ft lehet a Kft. törzstőkéje: mostantól már nem lehet 500e Ft jegyzett tőkével Kft-t alapítani, és legkésőbb 2016. március 15-ig módosítani kell a régi, még a kevesebb összegű alaptőkével létrehozott Kft-k társasági szerződését. A feltőkésítésről kérdezd meg könyvelődet és cégjogászodat. Lehet egészen ötletesen kitalálni a tőke pótlását (a könyvelők mindig kreatívak :),  de nem vehet ki osztalékot a tulajdonos a Kft-ből a feltőkésítés megkezdése után, annak sikeres befejezéséig.

4. A hatályba lépés szakaszonként és eltérően történik: a régi Bt-k és Kkt-k legkésőbb 2015. március 15-ig, a Kft-k 2016. március 15-ig kötelesek a működésüket az új Polgári törvénykönyvnek megfelelően módosítani. Azaz: a társasági szerződésüket módosítani kell, amennyiben azonban az elkövetkező hónapokban bármilyen okból (pl. székhely vagy telephely csere) hozzá kell nyúlni az alapító dokumentumhoz, már ekkor be kell illeszteni az új Ptk. rendelkezéseit – így a feltőkésítést is! – a szerződésbe. Kérdezd a cégjogászt és a könyvelőt a lehetőségekről. (Alapítványok, szövetkezetek, egyesületek esetén is kérdezz szakembertől.)

Ügyvezetőként hogyan felek? Szigorúbban!

Ügyvezetőként hogyan felek? Szigorúbban!

5. Az ügyvezető vezetői felelőssége, számonkérhetősége szigorodik: az új Ptk. alapján ha az ügyvezető a cég nevében kárt okoz, a károsult fél közvetlenül az ügyvezetőt is bevonhatja a kártérítési perbe peres félként, nem csak a cég ellen indíthatja el a pert. Ez eddig nem volt így. A mentesülés módja pedig szigorodik, így azt javasolom az ügyvezetőknek: ügyvezetői megbízási vagy munkaszerződéseiket nézzék át. Továbbá az éves mérleg elfogadásakor kérjék a taggyűléstől a felmentvényt. Több ügyvezető esetén pedig innentől érdemes tiltakozni a másik fél ismert és hibás intézkedése ellen. Érdemes megfontolni a felelősségbiztosítás megkötését is. A teljes vagyonával akkor felel az ügyvezető, ha a károkozása felróható és előrelátható volt, és nem tudott semmilyen mentesülési okot bizonyítani (pl. hogy a bekövetkezett károkozó cselekedetet tagi utasításra tette, tiltakozott, vagy elháríthatatlan és előre nem látható külső körülmény okozta a bajt). Ilyen perekben ne járj egy ügyvéd nélkül, a részletek iránt pedig tájékozódj az Új ptk-ban.

6. A szerződéses kártérítési felelősség alapja: előreláthatóság és információadási kötelezettség. Ez azt jelenti, hogy mostantól a szerződéskötéskor, az együttműködés megkezdésekor a partnereddel minden lehetséges és előrelátható körülményről beszélj, írd le. Pl.: tudasd vel azt,  ha nem teljesíti a szerződést, te sem tudod telesíteni az ez alapján bevállalt külföldi szerződésedet, vagy: ha a másik eláll a szerződéstől, neked is fel kell mondanod egy másik megállapodást, amely esetben kötbérezni fogják a cégedet stb. Ha ugyanis nem adsz elég információt, tájékoztatást, nem tudod majd a másik által okozott káraidat behajtani. Ez eddig nem volt így. A közvetett károkat te is zárd ki a szerződéseidben, kérd cégjogász segítségét már a szerződésíráskor.

7. A felszólítás az elévülést nem szakítja meg. Azaz: ha valaki tartozik a cégednek, és 5 év lassan eltelik, akkor nem elég 4 év 11 hónapnál hirtelen egy fizetési felszólítást küldeni, hanem meg kell indítanod a behajtási pert. Ugyanis a korábbi gyakorlattól eltérően mostantól az elévülés nem szakítható meg egy formális, utolsó pillanatban “összedobott” levéllel. Ha ilyen vitád, követelésed van, kérd a cégjogászod segítségét, beszélj a kintlévőségeidet intéző könyvelőddel.

Társasági törvény helyett új Ptk. --> AZ ELTÉRÉS LEHETSÉGES!

Társasági törvény helyett új Ptk. –> AZ ELTÉRÉS LEHETSÉGES!

8. Megszűnik a társasági törvény, ezért: mostantól minden a társaságok működésére vonatkozó elsődleges szabályt az új Polgári törvénykönyvben kell keresned (itt találod.) De ettől a kódextől – a társasági szerződésben – írásban eltérés lehetséges. Az eltéréssel azonban nem okozhatsz sérelmet, hátrányt a kisebbségi tagoknak, a munkavállalóknak és a hitelezőknek sem. Ha az eltérés sérelmesnek minősül, semmis lesz. A Ptk-n kívül más jogszabályok is szólnak a cégekről. Mindenképpen beszélj ügyvéddel, ha a szokásostól eltérő működésű Kft. taggyűlést vagy társasági szerződést szeretnél a jövőben.

9. Mostantól a házastárs másképp örököl (házat, céget): A családi cég utódlását ügyvéddel is tervezni kell, mert mostantól a házastárs másképp örököl, mint eddig. Ha meghal a cégtulajdonos szülő, nemcsak a gyermekek örökölnek egyenlő arányban, hanem a túlélő házastárs is egy gyermeknyi helyet kap az örökségből (pl. 2 gyerek esetén a céget 3 egyenlő arányban öröklik a gyerekek és a házastárs), HA nincs eltérő végrendelete az elhunyt cégtulajdonosnak. Cégcsoportok, ingatlanok esetén érdemes végig gondolni, újra írni a végrendeleteket, beszélni a lehetséges örökösökkel is, és az örökség lehetséges menetét végintézkedés hiányában is célszerű előre kalkulálni.

10. Új szerződések: bizalmi vagyonkezelés, franchise szerződés stb.: számos új szerződés bekerült az új Polgári törvénykönyvbe. A bizalmi vagyonkezelés intézménye eddig nem létezett, a franchise szerződést ismertük, csak nem volt így benne a Ptk-ban (most jogbérlet lett a neve, szerintem találóan). Érdeklődd meg ügyvédednél, hogy a te céged által alkalmazott szerződéseket vajon érinti-e a változás. A vállalkozási és megbízási szerződések megkötésének szabályai nem változtak.

Az új Ptk. egy óriási kódexreformot jelent a hazai polgári jogban. Jogászok (ügyvédek, bírák)  és a cégvezetők egyaránt most tanulják, most dolgozzák ki az új Ptk. logikájának megfelelő mindennapos joggyakorlatot az ügyvédi praxisban vagy a bírói gyakorlatban.

Céget vezetsz? Nincs ügyvéded? Kérdésed van? Tedd fel: 

Az ingatlan adásvétel lehetséges buktatói – az adásvételi szerződés aláírása után! Egy praktizáló ügyvéd tippjei…

A lakásvásárlás, a teleknézés, az új családi ház vagy egy még újabb befektetés megszerzése igazi kihívás, akár egy üzletembernek, akár egy családfőnek. Az ingatlan megvásárlása a szerződésaláírással még csak elkezdődik.

Ingatlan ügyekben az eredmény ugyanis egyáltalán nem a szerződés aláírása. Hanem a földhivatali bejegyzés. Ha már jogerős!

Hiszen minden ingatlanvásárló titkos vágya: mielőbb rákerüljek a tulajdoni lapra (végre!)…

Megértem, hogy hosszú, bizonytalan procedúrának látod az adásvétel folyamatát, és olykor nehéz kivárni a jogi ügyintézést…

Kezdő ügyvédként én is nagyon örültem, ha túl voltunk egy szerződés aláírásán. Pedig ott újabb feladatok kezdődnek el.  Éppen ezért én a mai napig gratulálok a feleknek az aláíráskor, hiszen ők már egy nagy lépést megtettek céljuk elérése felé. De a munka nagyja itt még nem ér véget, hiszen a földhivatali bejegyzésig még hosszú út vezet, így erről is tájékoztatom őket. A pezsgőbontást halasszuk egy kicsit későbbre!

Hasznosnak találtan ebben a bejegyzésben összefoglalni 5+1 olyan akadályt, melyet a sikeres ügyvédnek le kell győznie ahhoz, hogy a szerződő felek sikereit a tulajdoni lapon is elérje.

A sze5rződés nem az aláírásnál és véget - INGATLAN ÜGYEKBEN!

A sze5rződés nem az aláírásnál és véget – INGATLAN ÜGYEKBEN!

1.) Lehetséges buktató – Egyéb iratok: A szerződés aláírásával egyidejűleg még számos már olyan okiratot is alá kell íratni a felekkel, amelyek nélkül nem fog megvalósulni a bejegyzés. Nemcsak a szükséges adóhivatali bejelentő nyomtatványról beszélek, hanem a letétbe helyezett Bejegyzési engedélyről (részletfizetés esetén), vagy pl. az ügyvédi letéti szerződésről, esetleg további ügyvédi letéti igazolásokról is, melyek a bejegyzési engedély felhasználásának feltételei lesznek. Minden ügy más, így érdemes minden apró részletre figyelni!

2.) Lehetséges akadály – Hibás, hiányos adatok: Amennyiben a szerződésből tévedésből vagy akár figyelmetlenségből valamilyen fontos személyes adat kimaradt vagy hibásan került be, úgy emiatt nem fog sikerülni a bejegyzés és a feleknek újra alá kell írniuk a szerződést, immáron a hibátlan adatokkal. Egy elutasított bejegyzés rossz élmény mindenki számára!

3.) Hibalehetőség aláírás után – Túl kevés pld. vagy kevés eljárási díj: Ha a földhivatal és az adóhivatal részére  túl kevés példányszámú okirat kerül benyújtásra, az is negatív következményekkel járhat a bejegyzési eljárásban. Inkább több mind eggyel kevesebb szerződést és iratot írjunk alá! Ha pedig a benyújtási kérelemnyomtatványon túl kevés eljárási illetéket fizetünk meg tévedésből, vagy odanemfigyelésből, szintén pórul járhatunk.

Bejegyzési engedély, NAV papírok, Igazolások - mi kell még???

Bejegyzési engedély, NAV papírok, Igazolások – mi kell még???

4.) Buktató – A meghatalmazott meghatalmazása hibás! Bizony ilyen esetben nem kerül sor a bejegyzésre, és a szerződés aláírása sem lesz szabályos. Ingatlan ügyekben a meghatalmazásnak ugyanolyan tartalmi és formai kellékekkel kell bírnia, mint magának a szerződésnek. Nem lesz jó az otthon írt sajtpapír, vagy a 2 tanúval ellátott “házi-meghatalmazás”. Szabályos, adatokkal teli, ügyvéd által ellenjegyzett (vagy külföldön apostille-jal hitelesített) meghatalmazásra lesz szükség.

+1.) Meghiúsító tényező lehet még a:

Amikor egy szerződés jónak tűnik, ám tartalma mégis hiányos, akkor bár sikeresnek tűnik az aláírás, elegendő példányban nyújtották be azt a hivatalhoz, a meghatalmazott is rendben találtatott, mégsem következik be a bejegyzés a tulajdoni lapon. Nincs siker.A Polgári törvénykönyv és az Ingatlan-nyilvántartási szabályok előírják, mi mindennek kell belekerülnie egy ingatlan adásvételi szerződésbe.

A szerződésnek még arra is tartalmaznia kell adatot, hogy az ingatlan energetikai tanúsítványának mi a sorszáma, vagy éppen arra, hogy a haszonélvezők ingyen vagy visszterhesen szerezték-e meg a vagyoni értékű jogukat. Netán ha hiányzik a vételi jog alapításából a vételár vagy a jog érvényesítésének eljárása a szerződésből, nem lesz sikeres a jog vagy a tény bejegyzése. Ha pedig a szerződés szerint a birtokbaadáshoz volt kötve az utolsó vételárrészlet kifizetése, és hiányzik azt ezt tanúsító eladói hozzájárulás, szintén nem lesz gyors bejegyzés…

Rengeteg apróság van tehát, amire figyelni kell - az aláírás után is. Ez az ellenjegyző ügyvédek dolga, van teendő bőven  a szerződés sikeres megkötését követően is.

Válassz olyan jogi képviselőt ingatlan ügyedhez, aki szakértő ezen a területen, és már sok éves praxissal a háta mögött nagy tapasztalattal bír az ingatlanszerződések területén.