KÖZÉRTHETŐ JOGI BLOG megnyugtató jogi megoldások

online cégek tulajdonosainak és vezetőinek – közérthetően. A blog szerzője jogász, 1996 – 2014 között ügyvédként letesztelte, amiről itt ír. Jogi ismeretterjesztés a hazai cégvezetők szolgálatában.

10+1 GYORSTIPP ingatlanvásárláshoz és lakás adásvételi szerződéshez – ingatlanjogásztól

Ezzel a 10 GYORSTIPPEL felkészítünk arra, hogyan teszteld – még az ingatlan adásvételi szerződés aláírása előtt – a kiszemelt lakást, házat és az eladót.

No és arra is, hogyan valósítsd meg sikeresen, a lehető legkevesebb pénzügyi és jogi kockázattal a következő lakásvásárlásodat.

A lakásvásárlás a szerződéskötéssel "csak" elkezdődik, de a vége...

A lakásvásárlás a szerződéskötéssel “csak” elkezdődik, de a vége…

1.SZ GYORSTIPP  ✘ Mielőtt beleszeretsz egy házba, lakásba, elsőként nézd meg a tulajdoni lapot is (nehogy az ügyvéded elvegye tőle a kedvedet). Bármelyik földhivatalban vagy ügyvédtől lehet kérni tulajdoni lapot vagy egy helyszínrajzot, csak egy helyrajzi számot kell bemondanod ehhez.

2.SZ GYORSTIPP  ✘ Legalább 2x tarts terepszemlét – egyet nappal, egyet este vagy egyet napfényben, egyet esőben. Így az ingatlan csendben, félhomályban, vízben, borúban megbújó hátrányai is szemet fognak szúrni. (Egy szigeteletlen vagy egy sötét lakásra utólag már nehéz a reklamáció…)

3.SZ GYORSTIPP  ✘ Az ügyvédek közt egyelőre nem dívik a garancia nyújtása, de találsz már Tulajdonjog Bejegyzési Garanciát vállaló ügyvédet is. Aki ilyet vállal, biztosan nem arra készül, hogy elhibázza majd az ügyedet, igaz?

4.SZ GYORSTIPP ✘ Felkészülten menj az első tárgyalásra az eladóval – már láttad a tulajdoni lapot, már kívülről megnézted a házat, a környéket, szóba elegyedtél 1-2 szomszéddal, dugóban is megpróbáltad megközelíteni a lakókörnyéket. Így rákérdezhetsz a rizikós körülményekre, és mindenre, ami nem tetszett. Ez sokkal fontosabb, mint a szerződés!

Kire bízd a szerződést, mennyi legyen a foglaló és hogyan kell a tehermentesítéshez pénzt adni? Adunk ehhez is tippeket, íme:

Ismert ügyvéd nagyobb tapasztalat és nagyobb garancia a sikerre!

Ismert ügyvéd nagyobb tapasztalat és nagyobb garancia a sikerre!

5. SZ GYORSTIPP ✘ Csak ismert ügyvéddel szerződj, olyannal, akinek láthatóan már több ingatlanügy is átment a kezei közt (lehetőleg rizikós, nagy értékű ügyek is), mert ott van a tudás, a tapasztalat, és kaphatsz olyan tippeket is, amire te nem is gondolsz, ezért nem kérdezel rá.

 6.SZ GYORSTIPP ✘ Az áralkura bátran készülj fel, hiszen még mindig lehet készpénzfizetéssel jelentős (akár több százezres!) összeget is lealkudni. Minél gyorsabban, minél többet fizetsz, annál nagyobb kedvezményeket tudsz kialkudni magadnak. Hajrá!

7.SZ GYORSTIPP ✘ A foglaló összege ne legyen több 10%-nál, de 20 Mio Ft feletti vételárnál adhatsz kevesebbet is. Erre nincs szabály, de az ésszerű piaci szokásokat nem érdemes túllépni.

8.SZ GYORSTIPP ✘  Ha hitelt (jelzálogot, vételi jogot stb.) kell letöröltetni a tulajdoni lapról, mindig kevesebb foglalót adj, mint amennyi pénz a hitel végtörlesztéséhez kell, így az eladó maga is érdekelt lesz abban, hogy minél gyorsabban teljesüljön a szerződést és töröltesse a bankkal a hitelt. (Az ő pénze is benne áll, nem csak a tiéd. ) Az ügyvédnek ilyenkor bele kell írni a szerződésbe, hogy célhoz kötött a foglaló!

A birtokbaadás és a közreműködők díjazás (vagy éppen a késedelmi kötbér levonása) a végére marad, de éppoly fontos. Így csináld:

A birtokbaadási jegyzőkönyv nagyon fontos. Adósságot előzhet meg.

A birtokbaadási jegyzőkönyv nagyon fontos. Adósságot előzhet meg.

9.SZ GYORSTIPP ✘ A birtokbaadáskor vegyél fel külön jegyzőkönyvet is. Írd fel az óraállásokat, kérd el a nullás igazolásokat, de még a társasházi alapító okiratot is. Így nem lesznek meglepetések a beköltözés után.

10.SZ GYORSTIPP ✘ Az közreműködő szakemberek valamint a bejegyzési eljárások díját tisztességgel és időben fizesd ki, hiszen nélkülük nem kerülhetne a nevedre az álmodott ingatlanod. A pénzügyeket – ahogyan a vételárfizetés részleteit is  – mindig előre tárgyald le, ne az utolsó pillanatban kezdj el alkudni. Nem szül jót.

+1.GYORSTIPP: a késedelmes fizetés vagy akár a késve történő birtokbaadás esetén kiköthetsz kötbért. Egy néhány tízmillió forintos lakás szerződésében 8.000-12.000 Ft körüli kötbér kikötése nem túlzó. De ebben feltétlenül kérd az ügyvéded tanácsát. És írjátok bele azt is előre: ezt a vételárból levonhatod.

A sikeres ingatlanvásárlás a szerződéskötésnél nem ér véget. Csak ott kezdődik el. A teljes sikert pedig a jogerősen bejegyzett tulajdonjogod jelenti a tulajdoni lapon.

SIKERES INGATLANVÁSÁRLÁST KÍVÁNUNK!

(Ez az írás a dr.Németh & dr.Haraszti Ügyvédi Iroda ügyvédeinek szerzői alkotása, ha idézni szeretnél belőle, írj nekünk és megbeszéljük. Köszönjük!)

Reméljük, hogy ezzel a 10. GYORSTIPPEL segítünk neked a következő ingatlanod sikeres megszerzésében.

Ha pedig kérdésed van, hívj bennünket munkaidőben: TEL: 06/1/225 3041.

Vagy kérj ajánlatot ezen az űrlapot:

“A titok: előbb adni kell…” Mese a Kft-vé átváltozott magányos alkotóról, aki nem akarja divathóborttá változtatni az egyediséget…

Kedves Vámos Robi, bár én Téged az alkotásaidon keresztül ismertelek meg az internetről, hamar kiderült, mennyi mindenről egyformán gondolkodunk. Értékekről, emberekről, cégvezetésről. Szerintem a cégvezetéssel kapcsolatban is sok hasznos szempontot adhatsz át kisvállalkozó társaidnak, ezért nagyon köszönöm, hogy elfogadtad meghívásomat a Közérthető Jogi Blogba. És ezt a kedves Táblácskát pedig nem oly rég kaptam tőled. Őszintén köszönöm, hogy a kemény ügyvéd énem mögé is beláttál, és egy ilyen cukit rajzoltál :) (Kedves Olvasóm, kérlek, ne izgulj, az interjú végén elmondjuk, hol találod Robi alkotásait…)

Vámos Robi ilyennek látta dr.Németh Gabriellát az ügyvédi irodában :)

Robi, kérlek áruld el az olvasóimnak, te hogyan tudsz egyszerre kreatív és álmodozó alkotó lenni, ugyanakkor az üzlethez szükséges realitással rendelkező cégvezetőként is „üzemelni” ? Ez nem tudathasadás?

Sokan úgy állnak ennek neki, hogy megpróbálják szétválasztani a két részt. Ez nem megy. Nem kell erőltetni, hogy most alkotok, aztán délután céget vezetek. Hosszú idő kellett, és egy nyugalmas tátrai kirándulás, hogy felismerjem: csak akkor léphetek tovább, ha mindkettőt egyszerre csinálom. Mindent megvizsgálok cégvezető szemmel és alkotó szemmel is. Nagyon fontos, hogy az ember szolgáljon. Ezt könnyű elérni: alkotni kell, aztán átadni valaki másnak az alkotást.

De – ahogyan „Az Adakozó” című könyvben is szerepel: a siker mértékét az határozza meg, hogy hány embert tudsz szolgálni. És ehhez már üzleti gondolkodás szükséges.

A céltalan alkotás sosem volt a világom. Mindenképpen értéket kell adni az embereknek. Színesíteni a hétköznapjaikat. Feldobni a hangulatukat. Kell, hogy legyen egy megfogalmazható előnye annak, amit alkotunk. Ha nincs, nem fogunk növekedni. Azt viszont, hogy hogyan és meddig szeretnénk növekedni, csak mi határozzuk meg. És ahhoz, hogy jól határozzuk meg, megint csak az üzleti gondolkodás és ennek sajátos logikája szükséges. Ez egy tanulható dolog.

Folyamatosan képezem magam, mindig olvasok, hanganyagokat hallgatok, előadásokra és tanácsadókhoz járok.

Aki alkot: Vámos Róbert. a kreatív...

“A titok: előbb adni kell, és akkor kapunk is. Adni kell: időt, pénzt, energiát. És észre kell venni, amikor már kapunk. Vannak, akik ezt nem veszik észre, és csak hajtanak. Meg kell tartani az egészséges szintet.”

Van-e olyan probléma, amelyet cégvezetőként muszáj nap mint nap megoldanod ahhoz,hogy jól működjön a céged, de az alkotói mivoltod tiltakozik ez ellen?

Nap mint nap már nem merülnek fel ilyen problémák. Az alkotó sosem kapálózik bennem. Megérti, hogy néha az üzlet ilyen. Nyilván, egy céget fenntartani új kihívások elé állítja az embert. Korábban, alkalmazottként sokat tanultam a vezetésről, problémamegoldásról és arról, hogyan lehet egy felmerülő problémát előnyként, lehetőségként felfogni. Minden baj egy figyelmeztető jel, hogy helye van a fejlődésnek, továbblépésnek.

Emlékszem, hogy hajdanán egyéni vállalkozóként kezdted, most már sikeres Kft. tulajdonos vagy. Mit jelent számodra a fejlődés, teherként vagy megkönnyebbülésként éled meg a cégforma váltást?  

A cégforma váltás, a kft. alapítás sok olyan papírmunkával jár, amitől engem a hideg kiráz. Nem bírom a papírhalmokat,a hivatalokat. Óriási segítség volt, hogy annak idején Te készítetted el a céges papírokat, és eljártál az ügyben, ezt nagyon köszönöm!

A Kft. működtetése nem jár több feladattal, mint egyéni vállalkozónak lenni. Az egyéni vállalkozónak is lehetnek alkalmazottai, irodája, honlapja, céges papírjai.

A Kft. név viszont sokkal komolyabb megjelenést ad. Bizalmat épít: hiszen e mögött már biztosan van valami, nem csak egy próbálkozás vagy egy garázs az egész.

És a bizalom egy új márka esetén nagyon fontos szempont. Minden apróság építheti a vásárlók bizalmát, és ha a cégnév meg is jelenik akár egy borítékon, akár egy e-mail aláírásban, annak csak jó hatása van.

Aki márkát épít, annak én mindenképp javaslom, hogy ha eljut eddig a lépésig, akkor a cégét a márkanévvel nevezze el. Tőlem mindig megkérdezik a pénztárosok, hogy „Táblácska.hu Kft? Mivel foglalkoznak?” – és ez jó! Ráadásul nem is kell magyarázkodnom: rögtön meg tudja nézni a honlapunkat.

A Táblácskának céges varázs-szolgálata is van

Te melyik vezetői filozófiát követed: magad mindent, vagy keress szakértőt? Egyedül csinálod vagy vannak tanácsadóid, akikhez fordulsz?

Az utóbbi egy évben fantasztikus kapcsolatokat sikerült találnom, melyeket azóta is folyamatosan ápolok. Hajlamos vagyok magam megoldani a dolgokat, de amikor egy picit is azt érzem, hogy ez már nem az én asztalom, nem akarom az adott témát ilyen mélységben megtanulni, akkor azonnal felkeresem a megfelelő szakembert, legyen az márkaépítés, jogi ügyek, marketing, ügyfélkezelés. Senkinek nem javaslom, hogy mindent maga csináljon, mert elmegy a fókusz, és végül azt veszi észre az ember, hogy nem azzal telik a napja, amit szeret csinálni.
Szeretem kitalálni a stratégiát, megtervezni a fő lépéseket, de a kidolgozásban igenis szükség van profikra!

Mik a jövőbeli terveid a cégedet illetően? Van-e üzleti terved, vannak-e célok, melyeket kitűztél magad elé? Vagy ‘csak úgy’ évezed az alkotást és a Kft-d életét teljesen ennek rendeled alá, improvizatív jelleggel?

Semmiképp sem improvizatív. Ez egyedül dolgozva még lehet, hogy jó módszer, ha az ember életművész típus. De amikor már munkahelyeket teremtett, akkor bizony tervezni kell, mert nagyon meglepő, hogy mekkora összegek és milyen gyakran ingadoznak le és fel. Ehhez tervezni kell.

És ennél még fontosabb: mérni kell. Mindent! Mert így lehetséges, hogy egy probléma előszelét megérezzük. Ha hirtelen jön, az nagyon kellemetlen tud lenni.

A Gigatáblácskán: Robi, a munkatársak, és a szakértők.

A jövő? A Táblácska még egy picit növekedhet, de nem szeretnék ebből tömegcikket, ezért tartanom kell a méretünket. Ha vakon növekednénk, csak egy divathóbortot sikerülne létrehozni, ami ha lecsengett, már nem tart el minket. Vigyáznom kell, hogy a márka a jó irányba fejlődjön.
A mintáim, vagyis ez a rajz-stílus több más helyen is meg fog jelenni, hogy hogyan, ez még egyelőre titok.

Közeledik az év vége, ahogy ismerlek, már a fejedben éledeznek a Karácsonyhoz kapcsolódó kreatív meglepetés és örömtervek. Egy-egy nagyobb ötlet megvalósítása, eljuttatása az emberekhez terhet is jelenthet a cégednek, a munkatársaidnak. Hogyan szervezed a megnőtt munkaterheket előre? Egyáltalán: lehet erre előre készülni?

Vannak „beugró” vagy beugorni képes embereink. A munkatársak pedig tudják, hogy vannak nyugis időszakok és vannak hajtósak. Arra mindig vigyázok, hogy a hajtós időszak ne kapkodós időszakot jelentsen. A kettő nagyon nem ugyanaz. Nem kapkodhatunk, ha más emberek ajándékairól van szó, ez lehetetlen.
Lehet előre sejteni, hogy mikor lesznek hajtós időszakok. Az év vége nálunk ilyen, de meglepő, hogy az évzárók és az esküvői szezon is nagyon erős. Ilyenkor tudunk gyorsítani, vannak rá módszereink. A kiemelkedő teljesítményt pedig mindig díjazom.
Készülni erre nehéz, mert folyamatos közben a növekedés is. Tavaly karácsonykor november végén zárnunk kellett, lehet, hogy idén is így lesz. Ezt majd a helyzet hozza, de bármi is történik, a minőség rovására a mennyiség nálunk nem mehet.

Kész a műlkotás: egy megismételhetetlen ÖRÖM!

Tudom, hogy többen dolgoztok együtt ezeken a csodákon. Hogyan képzeljük: nálatok is vannak céges értekezletek vagy vezetői direktívák, amiket a többieknek be kell tartani? Mondanál erről pár szót, hogyan csinálod a csapat összetartását?

Igen, vannak gyors megbeszéléseink. Nagyon fontos egy kis csapatnál is, hogy közös céljaink legyenek, és mindenki tudja, hogy mit miért csinálunk, és miért úgy csináljuk. Nagy értekezlet nincs, reggel, nem teljesen rendszeresen, ez igaz, de egy 5-10 perces egyeztetés szokott lenni.
Mi volt a legjobb a múlt héten? Milyen problémák merültek fel, és hogyan sikerült megoldani? Mi az, ami zavaró a munka közben? Hiányzik valami?
Van pár ökölszabály is, illetve vannak „halálfejek”, amik akkor járnak, ha valaki egy ökölszabályt megsért. De nem szigorra kell gondolni. Egyszerűen csak azt várom el mindenkitől, hogy vegye komolyan. Mert bár amit készítünk, sokszor laza és mulatságos, ahhoz, hogy minden megrendelőnk elégedett legyen, rendszer, odafigyelés és felelősségteljes munkára van szükség.

Robi mester, nagyon köszönöm, hogy beavattál csodavilágod rejtett kulisszatitkaiba és megengedted az olvasóimnak és nekem is, hogy egy kicsit benézhessünk a kisvállalkozói való világodba, a cégvezetés és a csapatmunka napi rejtelmeibe. Ezek szerint mindez nem ördöngösség. Biztatunk tehát másokat is arra, hogy valósítsák meg legszínesebb terveiket, és ne féljenek a cégalapításról, a vállalkozóvá válástól. Szuper tervekkel a fejekben és jó tanácsadókkal a hátuk mögött minden sikerül majd!

Köszönöm az interjút! A Táblácskákat pedig itt találod, tallózz kedvedre a gyönyörű alkotások közt és álmodd meg saját meglepetésedet. Robi azt is teljesíti.

Ha pedig egyéni vállalkozó, netán fejlődni vágyó kézműves vagy, és érdekel, hogyan kell egyszerűen és stresszmentesen gyorsan és olcsón Kft-t alapítani, gyere, megmutatom. Hallgasd meg a videó üzenetemet is. Érdemes még az idén lépned, hogy miért, megtudod a linken található cikkből.  Várlak itt!

Ügyvédváltás – és ami mögötte van. “Lecserélném az ügyvédem, de hogyan kell? Annyira kellemetlen…”

Te elmennél egy másik ügyvédhez is az ügyedben akkor, ha van saját ügyvéded? Ezt miért tennéd? Vajon egy orvosi lelettel is egyszerre 3-4 orvoshoz szaladgálnak az emberek, hogy biztosak legyenek abban, hogy pontosan mi a bajuk?

Bevallom, először nagyon megdöbbentem, de ma már egyre nagyobb nyugalommal veszem tudomásul, hogy hozzám olyanok is eljönnek konzultálni, akiknek egyébként van ügyvédjük. És el sem árulják neki, hogy engem is megkérdeznek az ügyükben. Az emberek tehát egyre bizonytalanabbak, ezáltal az én felelősségem egyre nő,  és mindez ráadásul csak a személyes konzultáció közepe felé derül ki, az egyre több feltett kérdésem nyomán (mit tett már az ügyében? küldtek-e felszólítást? járt-e már ügyvédnél mert ehhez már indokolt lenne egy szakértő? stb).

Ügyvédi irodámba egyre több olyan cégvezető vagy ingatlantulajdonos jön el és kér tőlem személyes konzultációt, akinek tehát van családi vagy céges ügyvédje (de sokaknak leginkább csak egy családi jogász ismerőse, aki eddig segített…). Én pedig egyre kíváncsibban kérdezgettem őket arról:

- ha van ügyvédje, miért kér tőlem is tanácsot?

- ha van ügyvédje, miért gondolja, hogy az ügyvédje nem jól jár el?

- ha van saját ügyvédje, mit vár el tőlem, az általam mondottaktól?

Meglepőbbnél meglepőbb válaszokat kapok. (Már most elárulom, e válaszok alapján megszületett 8+1 kérdés is a fejemben, amit fel kéne tenni az ügyvédválasztás előtt. Mert látom: ez ugyanannyira kényes kérdés az embereknek, mintha könyvelőt vagy orvost kéne váltani. Macerás, kellemetlen, és nem tudni előre a következményét, ami valljuk be elég idegesítő lehet…)

Kettő óriási dilemmát azonosítottam be az ügyvédváltással kapcsolatos saját tapasztalatok és ügyfeleim elbeszélései alapján:

Mit ne tegyek, ha van ügyvédem, de nem vagyok elégedett!

Első  dilemma:

Mi a helyes viselkedés akkor, ha valaki nem elégedett saját ügyvédjével, de még nem mondta meg neki?!

Nos egyszerűen csak elképzelem, mennyire esne jól nekem ez a helyzet? Nem örülnék, az biztos, de jól esne ha kíméletesen bánna velem a kritikus ügyfelem. Éppen ezért mondhatom: 2 dolgot ne tegyél semmiképp, ha békében szeretnél elválni a számodra nem megfelelő ügyvédtől!

Az egyik: ne hallgass, ne titkolózz! Biztosan minden ügyvédnek rosszul esne, ha a megbízás felmondása előtt nem tudhatná meg, mi volt vele a probléma. Szerintem a kritikát méltóan és humánusan is lehet közölni, finoman és intelligensen elmondva. Ha a stílusban nem lesz hiba, hidd el, a kritikád is termékeny talajra hull majd.

A másik: ha döntésed végleges, ezt ne hallgasd el, hanem konkrétan mondd meg neki! Az ügyvéddel azt is közölnöd kell(ene): végleges a bizalomvesztésed (azaz már ne küzdjön tovább a mulasztások pótlásán vagy a hiba kijavításán. Ha viszont adsz még neki egy utolsó esélyt, ezt tudasd vele mielőbb.  Ez utóbbi mindenkinek jól esne.)

.

Mi a garancia, hogy az új ügyvédem jobb lesz?

Második dilemma:

Hogyan válasszak új ügyvédet? Mi a garancia arra, hogy most a cégemnek legmegfelelőbb cégjogászt vagy a legprofibb jogi képviselőt választom ki az ingatlan ügyemhez?

Garancia természetesen nincsen, én is csak néhány olyan új szemponttal tudok neked segíteni, ami inkább együttgondolkodás veled és nem a tutibiztos ügyvédválasztás receptje.

Ha a korábbi ügyvédválasztásnál nem tetted fel a megfelelő kérdéseket az ügyvédnek a megbízás előtt, akkor ez most csináld másképp, például kérdezd meg a kiszemelt jogi képviselőtől, mielőtt megbízod, hogy:

- vállal-e bármilyen garanciát az eredményekre, melyeket elvársz tőle? (Ha igen, az már jó jel szerintem!);

- írásban veszi-e fel a megbízást, aláírat-e tényvázlatot, vagy csak szóbeli megállapodások vannak az ő irodájában? (Nekem ez utóbbi biztosan nem tetszene…);

- a munkadíjakról majd csak az ügy végén tudsz meg többet (“Ráérünk majd arról beszélni később…”), vagy már előre mérhető, jól tervezhető díjajánlatot kapsz írásban, esetleg fizetési kedvezményekkel is megfűszerezve? (Nos, ugye mondanom sem kell, melyiket válaszd!);

- specialistája-e az adott szakterületnek, amelyről az ügyed szól, vagy már egyszer valóban látott ilyet, és most is majd egy kicsit kísérletezik veled is? (érzed a veszélyt, ugye?);

- ha zárva van az irodája még akkor is tud neked segíteni? (Ma már nem álom az olyan ügyvéd, aki nonstop nyitvatartó on-line irodát is fenntart, és ott is találsz azonnali válaszokat a kérdésedre, sőt, kérdezni is tudsz. Én is erre törekszem, itt láthatod az eredményét: www.drnemethlaw.hu, de ebben bizony még kevesen állunk jól ügyvédek között…)

Nos, ugye látod: számos olyan egyszerű kérdés létezik, amely már az első intő jeleket segít felismerni neked, hogy éppen a megfelelő jogi képviselőt kérdezgeted-e, vagy jobb, ha még gyorsan tovább keresel, mert nem győzött meg téged az ügyvéd által adott válasz.

Ha szívesen olvasnál erről a témáról még többet, gyere velem. Az írásom elején elárultam: ebben a témában (Hogyan válasszak megfelelő ügyvédet…) már megszületett az a 8+1 kérdés, melyet fel kell tenned új ügyvéd választása előtt. A kérdéseket éppen azoknak az embereknek, cégvezetőknek állítottam össze, akik nem biztosak abban, hogy megfelelően jártak el az első ügyvédválasztás során, és nem szeretnének megint nehéz helyzetbe kerülni.

Tippek, a 8+1 kérdés az ügyvédválasztáshoz itt. Sok sikert kívánok!

Ha pedig van véleményed ehhez a témához, kérlek szólj hozzá, mert engem őszintén érdekel, te hogyan gondolkodsz erről a helyzetről. Várom a kommentedet :D