Az ingatlanos ügyvéd alapvető feladata az adásvételi szerződés megkötésekor az, hogy…

Számtalan történetet hallunk mi ügyvédek a kollégáinkról. Honnan? Hogyan? Például amikor a megbízóink eljönnek egy ingatlan adásvételi szerződés megkötésekor az irodába, és elmesélik korábbi tapasztalataikat más ügyvédi irodákról. (Akkor is, ha nem kérjük…) Ezért most arról írunk, hogy szerintünk:

Mi az ügyvéd alapvető feladata egy lakásvásárláskor?

Hogyan kell egy ügyvédnek szerződést szerkeszteni és miről kell a feleket tájékoztatni?

Mi mindenről essen szó az ügyvédi irodában feltétlenül még az aláírás előtt?!

A szerződés nem az aláírásnál és véget - a szerződésszegés bármikor lehetséges!

A lakásvásárlási szerződés nem az aláírásnál ér véget és nem is ott kezdődik…

Nézzük sorban: Mi az ügyvéd alapvető feladata egy lakásvásárláskor?

Ingatlan adásvétel során az ügyvéd mindenről tájékoztatni köteles a feleket. Arról is, ami nem az ügyvéd dolga (ilyenkor el kell mondani, hogy könyvelőt vagy adótanácsadót, esetleg építészt vagy egy ingatlanforgalmi szakértőt kell-e felkeresni inkább). Arról pedig különösen, ami ügyvédi kötelezettség (hogyan történik a tulajdonjog bejegyzés, mennyi illetéket kell fizetni és mikor, milyen igazolványokat kell elhozni a szerződéskötéshez, mikorra kell elkészíteni az energetikai tanúsítványt, milyen tartalmi és formai kellékei vannak egy szerződésnek stb.).

Az ingatlan adásvétel – bár elsőre nem úgy tűnik – igazi csapatmunka! Az eladó, a vevő, a könyvelő, a jogász (olykor a bankos), végül a földhivatal munkatársának szakértelmén és “együttműködésén” múlhat a teljes jogi ügylet sikere.

Az ügyvéd mindenről tájékoztassa a megbízókat, enélkül nem megy,

Hogyan kell egy ügyvédnek szerződést szerkeszteni és miről kell a feleket tájékoztatni?

Egyetlen szóval: teljeskörűen. Az elejétől a végéig mindenről. Azaz:

i) még az aláírás előtt a tulajdoni lapon látható részletekről, egyes jogok törlésével kapcsolatos teendőkről, az igazolványok érvényességéről, a jövőbeli eljárási díjakról, lehetséges fizetési módokról (ügyvédi letétkezelés szabályairól) stb,;

ii) a szerződés aláírásakor a szerződés tartalmáról, a felek jogairól és kötelességeiről, a jövőbeli lehetséges vitákról és azok lehetséges rendezési módjáról, az aláírást követő földhivatali eljárásokról és azok díjairól, valamint a lehetséges vagyonszerzési illetékfizetés részleteiről is;

iii) a szerződés aláírása után arról, hogy mikor adta be a szerződést a földhivatalba, mikorra várható az ügy elintézése, közben történt-e változás a tulajdoni lapon, az illeték kiszabó végzés helyes volt-e, megtörtént-e a tulajdonjog (és a haszonélvezeti jog) bejegyzése (vagy törlése).

Az aláírás előtt számtalan dolgot tisztázni kell.

Az is fontos: Mi mindenről essen szó az ügyvédi irodában még az aláírás előtt!

Akár az ügyvédi irodában tartunk előzetes konzultációt a telek-, ház- vagy lakásvásárlás előtt, akár telefonon konzultálunk a vevővel, számos olyan körülményre fel kell hívnunk ügyvédként a figyelmét, amelyre már az elejétől gondolnia kell.

Mondok néhány konkrét példát:

- az ingatlan bejárása hogyan történjék (nappal is, este is, esőben és napfényben is…);
- a vételár fizetését hogyan képzelik (kell-e egyeztetni a bankkal, akár hitelről akár bankbetét feltöréséről vagy nagy összegű készpénz felvételről lesz szó…);
- van-e olyan személy, akit be kell vonni az ügyletbe (pl. haszonélvező, elővásárlási jogosult, házastárs vagy éppen kiskorú törvényes képviselője, vagy gyámhivatal stb);
- van-e olyan eljárás folyamatban, amely befejezése előtt nem is lehet szerződést kötni (hatósági vagy bírósági eljárás…) stb.

Egy ügyvédnek rendkívüli körültekintéssel kell eljárnia. (Éppen ma, az írás születése közben hívott egy érdeklődő telefonon – aki ezt a blogot olvasta -, és elmesélte, hogy adásvételi szerződést kötött, de csak az ügyvédi ellenjegyzésnél volt dátum a szerződésben, magának a megállapodásnak nem volt dátuma. Ezt a bank kifogásolta, és lehet, hogy nem kapja meg a hitelt…)

Ügyvédi irodám számos olyan tippet és ötletet tesz közzé, amely segíti a felkészülést a leendő vevőknek. ITT LEHET ELOLVASNI EZEKET. Mindig olyan ügyvédet kell választani, aki láthatóan szakértője az ingatlanügyeknek. Így biztosan minden rendben lesz a kiszemelt ingatlan megszerzésekor.

Sok sikert kívánunk! Íme 10 gyorstipp az ingatlanvásárláshoz, azonnal alkalmazható.

Mit nézz a tulajdoni lapon, ha ingatlan adásvétel előtt állsz? Konkrét ügyvédi tippek az ingatlanjogásztól, vevőknek.

A lakásvásárlással egy család akár több tízmillió forintot is megmozgat – egy életben akár többször is – így nagyon észnél kell lenni, miközben a szerződéskötést tervezed. Nagy városokban az értékesebb ingatlanok 20-50 mió Ft-ba is kerülhetnek, ezért nem mindegy, hogy már a legelső lépéstől kezdve ki ad tanácsot (ingatlanos, ügyvéd, adótanácsadó), majd pedig ki készíti el a szükséges iratokat (megbízási szerződés, adásvételi szerződés, NAV nyomtatvány, földhivatali kérelem, használati megállapodás, lemondó nyilatkozat, bejegyzési engedély stb). Egy apró hiba, egy rutintalan mozdulat – akár több millió forintos kockázatot is okozhat!

Tényleg már a tulajdoni lap megnézésével is sok minden kiderülhet?

Tényleg érdemes a földhivataltól a helyszínrajzot is lekérni?

Elképzelhető, hogy elővásárlási jogosult is van, csak nem mondják, mert nem kérdeztem?

Bizony, ezek mind indokolt kérdések. Ezért született ez a blogbejegyzés is, hogy ezekre is felhívjuk a figyelmedet. Már a legelső lépésektől kezdve vigyázunk értékes vagyonodra, hogy nehogy elkerülje valami a figyelmedet:

A tulajdoni lap az első lépés!

“Tényleg már a tulajdoni lap megnézésével is sok minden kiderülhet?”

Mi ezt valljuk. Az ügyvédi irodában be tudunk lépni a földhivatalok Takarnet online rendszerébe, és betekinthetünk egy tulajdoni lapba. Itt azonnal látni fogjuk ha van az ingatlanon teher (jelzálog, haszonélvező, elidegenítési tilalom, vételi jog stb.).

Az ilyen gyors betekintéskor az is rögtön kiderül, ha a lakás alapterülete esetleg nem annyi, mint amennyi a hirdetésben volt.

Sőt: fény derülhet elhunyt özvegyi jogosultra, vagy akár egy elutasított bejegyzésre is. (A perfeljegyzésről már nem is merünk említést tenni….) Tehát mindenképpen érdemes 1 db tulajdoni lap árát rááldozni arra, hogy a legelején előzetesen tájékozódj a kiszemelt álomingatlannal kapcsolatosan.

Helyszínrajz, térkép, tulajdoni lap, használati megállapodás. Szükségesek!

“Tényleg érdemes a földhivataltól a helyszínrajzot is lekérni?”

Közös tulajdoni részeknél, ahol nem lehetséges a telek megosztása, de az ingatlan tényleges használata elkülönített, akár ez is érdemes lehet. Vagy olyan külterületi ingatlanok esetén is jól jön a helyszínrajz lehívása, melyeknél nincs kerítés, csak elnyúlik a mező a látóhatárig – de valójában senki nem tudja, melyik határ hol húzódik… (utoljára talán a nagypapa járta körbe a határt…)

Egy pontos helyszínrajz vagy egy térképész felmérés birtokában máris egészen pontosan megszövegezhető a szerződésben, hogy hol a határ, meddig tart a tulajdonjog, vagy a szomszéd átjárási joga mettől meddig tart. Az ilyen műszaki felmérések cm-re pontosan megmutatják a részleteket, érdemes ezekből kiindulni vitás helyzetekben.

ÜGYVÉDI TIPP: ezeket a dokumentumokat mindig a szerződés hivatalos mellékleteként csatoljuk az iratok közé már az aláíráskor. Mindenki leszignálja az összes oldalt, így később sem lesz vita belőle, amikor mindenki elkezd másképp emlékezni.

Az elővásárlási jogosult blokkolhatja az adásvételt!

“Elképzelhető, hogy elővásárlási jogosult is van, csak nem mondják, mert nem kérdeztem?”

Akár ez is előfordulhat – de nem Veled, ha lekérted a tulajdoni lapot, és betekintettél az ingatlan nyilvántartásba. Ott ugyanis 90%-ban mindennek látszódnia kell.

Ha pedig egy jogosult személye a bejegyzésben mégsem látszódik, az ügyvéd azonnal tudni fogja, ha egy házastárs jogával, vagy egy tulajdonostárs elővásárlási jogával is számolni kell az aláírásig. Elővásárlási jogot ugyanis általában valamely jogszabály keletkeztet, de akár írásbeli megállapodással is lehet ilyet alapítani. Kérdezz rá erre is az eladónál.

Segítettek a fenti tippjeink? Szeretnél még többet tudni az ingatlan és lakásvásárlásról? Akkor gyere, ügyvédi irodánk honlapján mutatunk még néhány tippet, hogyan készülj fel a vásárlásra, a több tízmillió forintod biztonságos és rizikómentes elköltésére: TOVÁBBI TIPPEK ITT. Ügyvédünktől pedig itt kérdezhetsz, munkaidőben: infovonal ingatlan adásvételhez: 06/1/225 3041. Kérj ajánlatot!

10+1 GYORSTIPP ingatlanvásárláshoz és lakás adásvételi szerződéshez – ingatlanjogásztól

Ezzel a 10 GYORSTIPPEL felkészítünk arra, hogyan teszteld – még az ingatlan adásvételi szerződés aláírása előtt – a kiszemelt lakást, házat és az eladót.

No és arra is, hogyan valósítsd meg sikeresen, a lehető legkevesebb pénzügyi és jogi kockázattal a következő lakásvásárlásodat.

A lakásvásárlás a szerződéskötéssel “csak” elkezdődik, de a vége…

1.SZ GYORSTIPP ✘ Mielőtt beleszeretsz egy házba, lakásba, elsőként nézd meg a tulajdoni lapot is (nehogy az ügyvéded elvegye tőle a kedvedet). Bármelyik földhivatalban vagy ügyvédtől lehet kérni tulajdoni lapot vagy egy helyszínrajzot, csak egy helyrajzi számot kell bemondanod ehhez.

2.SZ GYORSTIPP ✘ Legalább 2x tarts terepszemlét – egyet nappal, egyet este vagy egyet napfényben, egyet esőben. Így az ingatlan csendben, félhomályban, vízben, borúban megbújó hátrányai is szemet fognak szúrni. (Egy szigeteletlen vagy egy sötét lakásra utólag már nehéz a reklamáció…)

3.SZ GYORSTIPP ✘ Az ügyvédek közt egyelőre nem dívik a garancia nyújtása, de találsz már Tulajdonjog Bejegyzési Garanciát vállaló ügyvédet is. Aki ilyet vállal, biztosan nem arra készül, hogy elhibázza majd az ügyedet, igaz?

4.SZ GYORSTIPP ✘ Felkészülten menj az első tárgyalásra az eladóval – már láttad a tulajdoni lapot, már kívülről megnézted a házat, a környéket, szóba elegyedtél 1-2 szomszéddal, dugóban is megpróbáltad megközelíteni a lakókörnyéket. Így rákérdezhetsz a rizikós körülményekre, és mindenre, ami nem tetszett. Ez sokkal fontosabb, mint a szerződés!

Kire bízd a szerződést, mennyi legyen a foglaló és hogyan kell a tehermentesítéshez pénzt adni? Adunk ehhez is tippeket, íme:

Ismert ügyvéd nagyobb tapasztalat és nagyobb garancia a sikerre!

5. SZ GYORSTIPP ✘ Csak ismert ügyvéddel szerződj, olyannal, akinek láthatóan már több ingatlanügy is átment a kezei közt (lehetőleg rizikós, nagy értékű ügyek is), mert ott van a tudás, a tapasztalat, és kaphatsz olyan tippeket is, amire te nem is gondolsz, ezért nem kérdezel rá.

6.SZ GYORSTIPP ✘ Az áralkura bátran készülj fel, hiszen még mindig lehet készpénzfizetéssel jelentős (akár több százezres!) összeget is lealkudni. Minél gyorsabban, minél többet fizetsz, annál nagyobb kedvezményeket tudsz kialkudni magadnak. Hajrá!

7.SZ GYORSTIPP ✘ A foglaló összege ne legyen több 10%-nál, de 20 Mio Ft feletti vételárnál adhatsz kevesebbet is. Erre nincs szabály, de az ésszerű piaci szokásokat nem érdemes túllépni.

8.SZ GYORSTIPP ✘ Ha hitelt (jelzálogot, vételi jogot stb.) kell letöröltetni a tulajdoni lapról, mindig kevesebb foglalót adj, mint amennyi pénz a hitel végtörlesztéséhez kell, így az eladó maga is érdekelt lesz abban, hogy minél gyorsabban teljesüljön a szerződést és töröltesse a bankkal a hitelt. (Az ő pénze is benne áll, nem csak a tiéd. ) Az ügyvédnek ilyenkor bele kell írni a szerződésbe, hogy célhoz kötött a foglaló!

A birtokbaadás és a közreműködők díjazás (vagy éppen a késedelmi kötbér levonása) a végére marad, de éppoly fontos. Így csináld:

A birtokbaadási jegyzőkönyv nagyon fontos. Adósságot előzhet meg.

9.SZ GYORSTIPP ✘ A birtokbaadáskor vegyél fel külön jegyzőkönyvet is. Írd fel az óraállásokat, kérd el a nullás igazolásokat, de még a társasházi alapító okiratot is. Így nem lesznek meglepetések a beköltözés után.

10.SZ GYORSTIPP ✘ Az közreműködő szakemberek valamint a bejegyzési eljárások díját tisztességgel és időben fizesd ki, hiszen nélkülük nem kerülhetne a nevedre az álmodott ingatlanod. A pénzügyeket – ahogyan a vételárfizetés részleteit is – mindig előre tárgyald le, ne az utolsó pillanatban kezdj el alkudni. Nem szül jót.

+1.GYORSTIPP: a késedelmes fizetés vagy akár a késve történő birtokbaadás esetén kiköthetsz kötbért. Egy néhány tízmillió forintos lakás szerződésében 8.000-12.000 Ft körüli kötbér kikötése nem túlzó. De ebben feltétlenül kérd az ügyvéded tanácsát. És írjátok bele azt is előre: ezt a vételárból levonhatod.

A sikeres ingatlanvásárlás a szerződéskötésnél nem ér véget. Csak ott kezdődik el. A teljes sikert pedig a jogerősen bejegyzett tulajdonjogod jelenti a tulajdoni lapon.

SIKERES INGATLANVÁSÁRLÁST KÍVÁNUNK!

(Ez az írás a dr.Németh & dr.Haraszti Ügyvédi Iroda ügyvédeinek szerzői alkotása, ha idézni szeretnél belőle, írj nekünk és megbeszéljük. Köszönjük!)

Reméljük, hogy ezzel a 10. GYORSTIPPEL segítünk neked a következő ingatlanod sikeres megszerzésében.

Ha pedig kérdésed van, hívj bennünket munkaidőben: TEL: 06/1/225 3041.

Vagy kérj ajánlatot ezen az űrlapot:

Az ingatlan adásvétel lehetséges buktatói – az adásvételi szerződés aláírása után! Egy praktizáló ügyvéd tippjei…

A lakásvásárlás, a teleknézés, az új családi ház vagy egy még újabb befektetés megszerzése igazi kihívás, akár egy üzletembernek, akár egy családfőnek. Az ingatlan megvásárlása a szerződésaláírással még csak elkezdődik.

Ingatlan ügyekben az eredmény ugyanis egyáltalán nem a szerződés aláírása. Hanem a földhivatali bejegyzés. Ha már jogerős!

Hiszen minden ingatlanvásárló titkos vágya: mielőbb rákerüljek a tulajdoni lapra (végre!)…

Megértem, hogy hosszú, bizonytalan procedúrának látod az adásvétel folyamatát, és olykor nehéz kivárni a jogi ügyintézést…

Kezdő ügyvédként én is nagyon örültem, ha túl voltunk egy szerződés aláírásán. Pedig ott újabb feladatok kezdődnek el. Éppen ezért én a mai napig gratulálok a feleknek az aláíráskor, hiszen ők már egy nagy lépést megtettek céljuk elérése felé. De a munka nagyja itt még nem ér véget, hiszen a földhivatali bejegyzésig még hosszú út vezet, így erről is tájékoztatom őket. A pezsgőbontást halasszuk egy kicsit későbbre!

Hasznosnak találtan ebben a bejegyzésben összefoglalni 5+1 olyan akadályt, melyet a sikeres ügyvédnek le kell győznie ahhoz, hogy a szerződő felek sikereit a tulajdoni lapon is elérje.

A sze5rződés nem az aláírásnál és véget – INGATLAN ÜGYEKBEN!

1.) Lehetséges buktató – Egyéb iratok: A szerződés aláírásával egyidejűleg még számos már olyan okiratot is alá kell íratni a felekkel, amelyek nélkül nem fog megvalósulni a bejegyzés. Nemcsak a szükséges adóhivatali bejelentő nyomtatványról beszélek, hanem a letétbe helyezett Bejegyzési engedélyről (részletfizetés esetén), vagy pl. az ügyvédi letéti szerződésről, esetleg további ügyvédi letéti igazolásokról is, melyek a bejegyzési engedély felhasználásának feltételei lesznek. Minden ügy más, így érdemes minden apró részletre figyelni!

2.) Lehetséges akadály – Hibás, hiányos adatok: Amennyiben a szerződésből tévedésből vagy akár figyelmetlenségből valamilyen fontos személyes adat kimaradt vagy hibásan került be, úgy emiatt nem fog sikerülni a bejegyzés és a feleknek újra alá kell írniuk a szerződést, immáron a hibátlan adatokkal. Egy elutasított bejegyzés rossz élmény mindenki számára!

3.) Hibalehetőség aláírás után – Túl kevés pld. vagy kevés eljárási díj: Ha a földhivatal és az adóhivatal részére túl kevés példányszámú okirat kerül benyújtásra, az is negatív következményekkel járhat a bejegyzési eljárásban. Inkább több mind eggyel kevesebb szerződést és iratot írjunk alá! Ha pedig a benyújtási kérelemnyomtatványon túl kevés eljárási illetéket fizetünk meg tévedésből, vagy odanemfigyelésből, szintén pórul járhatunk.

Bejegyzési engedély, NAV papírok, Igazolások – mi kell még???

4.) Buktató – A meghatalmazott meghatalmazása hibás! Bizony ilyen esetben nem kerül sor a bejegyzésre, és a szerződés aláírása sem lesz szabályos. Ingatlan ügyekben a meghatalmazásnak ugyanolyan tartalmi és formai kellékekkel kell bírnia, mint magának a szerződésnek. Nem lesz jó az otthon írt sajtpapír, vagy a 2 tanúval ellátott “házi-meghatalmazás”. Szabályos, adatokkal teli, ügyvéd által ellenjegyzett (vagy külföldön apostille-jal hitelesített) meghatalmazásra lesz szükség.

+1.) Meghiúsító tényező lehet még a:

Amikor egy szerződés jónak tűnik, ám tartalma mégis hiányos, akkor bár sikeresnek tűnik az aláírás, elegendő példányban nyújtották be azt a hivatalhoz, a meghatalmazott is rendben találtatott, mégsem következik be a bejegyzés a tulajdoni lapon. Nincs siker.A Polgári törvénykönyv és az Ingatlan-nyilvántartási szabályok előírják, mi mindennek kell belekerülnie egy ingatlan adásvételi szerződésbe.

A szerződésnek még arra is tartalmaznia kell adatot, hogy az ingatlan energetikai tanúsítványának mi a sorszáma, vagy éppen arra, hogy a haszonélvezők ingyen vagy visszterhesen szerezték-e meg a vagyoni értékű jogukat. Netán ha hiányzik a vételi jog alapításából a vételár vagy a jog érvényesítésének eljárása a szerződésből, nem lesz sikeres a jog vagy a tény bejegyzése. Ha pedig a szerződés szerint a birtokbaadáshoz volt kötve az utolsó vételárrészlet kifizetése, és hiányzik azt ezt tanúsító eladói hozzájárulás, szintén nem lesz gyors bejegyzés…

Rengeteg apróság van tehát, amire figyelni kell - az aláírás után is. Ez az ellenjegyző ügyvédek dolga, van teendő bőven a szerződés sikeres megkötését követően is.

Válassz olyan jogi képviselőt ingatlan ügyedhez, aki szakértő ezen a területen, és már sok éves praxissal a háta mögött nagy tapasztalattal bír az ingatlanszerződések területén.

Ingatlan adásvétel – tipikus hibák az adásvételi szerződésben, melyeket újra és újra elkövetnek eladók, vevők, ügyvédek…

Nem régen átnéztem egy kedves megbízómnak egy ingatlan adásvételi szerződés tervezetét, melyet egy ügyvéd kolléga készített. Az adásvételi szerződés bonyolult volt. Nem csak egy eladó és egy vevő (hanem több vevő is) szerepeltek benne, ráadásul volt a tulajdoni lapon egy haszonélvező is, aki szintén részese lett a jogügyletnek. A vevők bankhitel ügyintézést is igénybe kívántak venni a vételár megfizetéséhez, így igazán sokszínűnek ígérkezett ez az ügyvédi feladat. Az átnézett szerződés tervezetben azonban számos hiba, figyelmetlenség adódott, melyek akár meg is hiúsíthatták volna a vevő sikeres tulajdonjog bejegyzését.

Elmesélem tanulságul – természetesen név és adatok nélkül -, hogy a szerződéssel milyen főbb problémáim voltak. Teszem ezt azért, mert ha a jövőben neked is hasonlóan bonyolult szerződésed lesz, már itt tájékozódhatsz ezekről a kérdésekről:

Címek nélkül a szerződésekben is nehéz tájékozódni!

1. bosszúság: Hiányzik a tagolás, és nincs a vételár megfelelően megosztva a felek között...

Legnagyobb sajnálatomra a szerződés nem volt áttekinthető, nem voltak benne fejezetek, címek, ami alapján könnyen kereshettem volna benne. Pedig ezt a szerződésíró tanfolyamunkon magam is oktatom: egy kiváló szerződésben mindig fejezetcímek, alcímek, címszavak segítik a tájékozódást (a szerződő feleknek, az ügyvédnek, a könyvelőnek is…) Ezek nélkül egy átláthatatlan és kezelhetetlen okiratot szerkesztünk, és a földhivatali bejegyzés során is bosszús lesz a döntéshozó, akihez az okirat kerül majd elintézés céljából.

Mint említettem, nemcsak eladó és vevők, hanem haszonélvező is voltak a szerződésben, és a vételár fizetési feltételeinél nem volt egyértelműen feltüntetve az, hogy a vételárból mennyi Ft jár az eladónak és mennyi a haszonélvezőnek (aki nem ingyen mondott le a haszonélvezetről). Ilyenkor majd az év végi adóbevallásnál jön a valódi bosszúság: kinek mennyi járt, ki mennyit adózik, esetleg ki mi után fizeti a vagyonszerzési illetéket. És a szerződésből nehéz lesz megállapítani.

Nem mindegy kié a pénz, és ki kapja a bankhitelt!

2.bosszúság: Ha nem egyértelmű, kié a pénz a bankszámlán, és az sem, hogy mi történik, ha nem lesz meg a bankhitel…

Az adásvételi szerződés szövege szerint a vevők banki átutalással kívánták fizetni a vételárat. Ez még nem volna baj, azonban csak az egyik fél nevén volt a bankszámla, ahová utalniuk kellett a vevőknek a teljes összeget.

De az már baj, ha a számlatulajdonos csak egyetlen személy, viszont a többeket megillető összegeket is küldeni kell(ene) erre a számlára. Anélkül, hogy a másik fél nem nyilatkozik arra nézve, hogy úgy tekinti, mintha neki, a saját kezéhez fizettek volna erre a más nevén lévő bankszámlára, ez vitára adhat okot. A kettejük (hármójuk) közötti elszámolás ugyanis tényleg ne az utaló (fizető) fél dolga legyen. De a viták elkerüléséhez hibátlan szövegű nyilatkozatokat kell a szerződésbe illesztenie a szövegező ügyvédnek.

Bosszúságok az ingatlan adásvételi szerződésben...

3. További apró bosszúságok: pénzmosás, “ellenjegyzem/ellenjegyeztem”, végső határidő...

Nem örültem annak sem, hogy nem volt rendelkezés arra nézve, mi lesz, ha a megállapodott távoli határidőig sem adja meg a bank a hitelt a vételárhoz, vagy a pénz nem érkezik meg. Még rosszabb: semmilyen legvégső távoli határidőt nem találtam a szerződésben. Így viszont végtelenné nyúló vita keletkezhet, kellően kötözködő felek esetén. Én általában majdnem minden szerződésben alkalmazom a végső határidőt (erről írok is a cégvezetőknek kifejlesztett szerződésíró tanfolyamunk egyik leckéjében).

Sajnos nem volt a szövegben az ügyvédekre kötelező pénzmosási záradék sem. Ez nagy hiba, erre az ügyvédi törvények köteleznek bennünket.

A legújabb jogszabályok szerint – ezzel azonban én magam nem értek egyet – egyáltalán nem mindegy az sem, hogy az ügyvéd azt írja a szerződés végére (az ügyvédi aláírás és pecsételés helye fölé), hogy “Ellenjegyzem” vagy “Ellenjegyeztem”. Ebből a földhivatali bejegyzések során rendszeresen elutasító határozat születhet (nem kellően rugalmas ügyintézés során.) Őszintén remélem, hogy a jogalkotó nem azt akarta szabályozni, hogy jelen időben vagy múlt időben írhat az ügyvéd ilyen szót a szerződés végére, hanem azt, hogy kell lennie egy, az ügyvédi ellenjegyzésre utaló igének az okirat végén.

Happy End egy valódi ingatlan adásvételben.

A végén pedig: HAPPY END, mint az amerikai filmekben…

Természetesen az észrevételeimet udvariasan egyeztettem a kollégámmal, aki indokoltnak is találta azokat. Örömmel jelenthetem, hogy az ingatlan adásvételi ügylet mindenki legnagyobb elégedettségére ért véget. A vételárat a vevők megfizették, a haszonélvezőt törölték a tulajdoni lapról, a bank megadta a hitelt, az eladó kiadta a tulajdonjog bejegyző nyilatkozatát és birtokba is adta a házat és a telket. Itt a vége fuss el vége…

Ha te is épp ingatlan adásvételi szerződést szeretnél kötni, nyugodtan kérdezz tőlünk munkaidőben itt: 06-1-225 3041. (Mondd annak, aki fogadja hívásodat, hogy most olvastad a blogban a cikket, és ide volt írva, hogy telefonálhatsz, ha adásvételi ügyben kérdésed van.)

Ügyvédi irodánkban ennél még sokkal több tapasztalattal rendelkezünk, mint amiről ez a rövid cikk szólt. Nem írtunk a foglalóról, előlegről, a birtokba adásról, a bejegyzési engedélyről, és a kiköltözési kötbérről sem. Szívesen segítünk neked is, hogy elkerüld a buktatókat. Hívj minket, vagy olvass tovább. Itt még több ingatlanszerződéssel kapcsolatos tippet is olvashatsz. KLIKK a cikkekhez.

Hogyan kell a közös tulajdont megszüntetni, ha a másik nem akarja???

Van egy ingatlanod, ami közös valakivel? De már nem szeretnéd, hogy így legyen, mert “közös lónak túrós a háta” ? Nem tudod hogyan kell a közösködést megszüntetni? Netán a tulajdonostársadtól kaptál egy felszólítást? Nem tetszik az értékbecslés? Nem szeretnél vitatkozni?

Adok 1-2 hasznos tippet, és biztatlak: lehetséges a közös tulajdon megszüntetése, nem kell örökké így maradnia!

Mielőtt pereskednél, próbálj előbb megegyezni!

1. A leggyorsabb út mindig a közös megegyezés.

Azaz: üljetek össze tulajdonostársa(id)dal, és beszéljétek meg, mi lenne, ha megszüntetnétek a helyzetet. Ha megállapodtok valamiben, azonnal írjátok le (legjobb lenne ehhez egy jogászt is igénybe venni).

FIGYELEM! Jó lenne teljes bizonyító erejű okiratba foglalni a megállapodást, hogy később ne lehessen vitatni ennek eredetiségét. (Ilyen a 2 tanúval ellátott irat, vagy közjegyzői, esetleg ügyvéd által ellenjegyzett okirat. A közjegyzői okirat a legerősebb, de ha nincs vita, az ügyvéd által ellenjegyzett megállapodás is elég lesz a földhivatali bejegyzéshez ingatlan ügyekben.)

FONTOS! Ha nem tudtok megállapodni, akkor mindaddig, amíg nem lesz megállapodás, vagy bíróság nem mondja ki a közös tulajdon megszűnését egy ítéletben, a meglévő állapot marad fenn. (Tehát pl. a válóper végéig, vagy a közös tulajdon megszüntetésére indított polgári perben megszülető jogerős ítéletig fennáll majd a közösködés.) Ebből tehát következik: ha nincs szerződés, jöhet a per, vagy úgy marad minden, ahogy volt…

Én hogyan csinálnám? Én biztosan megpróbálnék “+2 kört is futni” a megállapodás, az egyezség érdekében. És bár lehet, hogy az alkuban egy icipicit a terveid alatt sikerül megállapodnod a másikkal, de megúszhatsz egy pert. (És tudod: mire egy per véget ér, a stressz, az idő és az energia, valamint a bírósági és ügyvédi költségek, amit az eljárásba KELL fektetned, elvesznek az örömödből akkor is, ha nyersz (hány év múlva is??))

Ha egy Kft. van közös tulajdonban, és nincs üzleti összhang a felek között, akkor meg kell próbálni a tulajdonostársaknak egymás részére eladni az üzletrészt. Ha senki sem akarja megvenni a másik tulajdonrészét, akkor vizsgálat tárgyát képezheti, vajon ki lehet-e zárni a másik felet a cégből valamilyen társaságot sértő durva kötelezettségszegés miatt. (De vigyázz! ennek szigorú jogi feltételei vannak, ezt a pert ész nélkül, jogi szakértő nélkül nem szabad vinni!). Ha erre nincs ok, és nem jelentkezik 3. személy sem a cégvásárláshoz, akkor el kéne határozni a cég megszüntetését. De ha még erre sincs hajlandóság a taggyűlésen, szintén marad a közös tulajdont megszüntető per vagy a törvényességi felügyeleti cégeljárás, az adott konkrét ügytől függően.

A tárgyalóterem előtt még egyszer átnézheted a keresetleveledet...

2. Bírósági ítélet mondja ki a vagyonmegosztást, ha…

… ha nincs megállapodás – mert a tulajdonostársad “csak úgy” nem akar veled együttműködni (bármifajta ésszerű érv nélkül) -, és te sem szeretnél tovább közösködni. Ilyenkor marad a pereskedés. Bírósághoz fordulhatsz, és indítanod kell egy úgynevezett “Közös tulajdon megszüntetésére irányuló per“-t. Ilyet ellened is lehet indítani.

A keresetlevélben kérheted, hogy a bíróság mondja ki a közös tulajdon megszüntetését. Persze majd neked kell bizonyítanod, hogy miért nem áll érdekedben ennek fenntartása, és hogyan próbáltál méltányos egyezséget kezdeményezni a tulajdonostársa(id)dal. A jogerős ítélet lesz majd az az okirat, amivel kérheted a közös tulajdon megszüntetését.

Vajon MIK A BÍRÓSÁG SZEMPONTJAI közös tulajdon megszüntetése iránt indított perben?

Tudnod kell: a bíróság sosem fog olyan megoldást a felekre erőltetni, melyet egyik fél sem akar. A pénzbeli megváltásban pedig csak akkor reménykedj, ha a természetbeni megosztás a bíró szerint sem lehetséges, légy tehát körültekintő, amikor a saját dolgodat ítéled meg.

A közös tulajdon tárgyait ugyanis elsősorban természetben kell megosztani. Ez a közös tulajdon tárgyának fizikai megosztását (telek esetén pl. négyzetméter stb. szerinti megosztást) jelent, ami után az egyes részek külön-külön a tulajdonostársak kizárólagos tulajdonába kerülnek, de mindegyik rész csak egyvalakiébe.

A természetbeni megosztásnak felmerülhet akár három akadálya is:

a) ez nem lehetséges, ha maga a dolog (ingatlan) oszthatatlan;
b) ha a megosztás fizikailag lehetséges ugyan, de jelentős értékcsökkenéssel járna, akkor sem osztja majd meg a bíróság,
c) vagy ha a megosztás maga gátolná a rendeltetésszerű használatot.

Ha a megosztás során a tulajdoni arányok nem érvényesíthetők, a különbözet pénzbeli megtérítéséről kell gondoskodni.

Mikor mondja azt a bíróság, hogy az egyik tulajdonostárs “fizesse” ki a többieket?

Ha a természetben megosztás nem lehetséges, a bíróság csak akkor fogja ítéletében kimondani, hogy az egyik tulajdonos “fizesse ki”a többi(eke)t, vagyis pénzben váltsa meg a neki megítélt részeket. Ingatlanszakértő segít majd a bírónak az értékbecslésben.

Ennél alaposabban készülj majd fel a perre!

3. Hogyan készítsd elő a pert, ha közös tulajdon bírósági megosztására készülsz?

Nos, szerintem ha nem sikerül megállapodnod a közös helyzet megszüntetéséről, még a pereskedés előtt kérd ki a hozzáértők véleményét arról, ők mit tennének a helyedben.

A perre pedig előre készülj fel szakértelemmel és lelkileg is, mert nem lesz könnyű. És ne feledd: ingatlan megosztásához nem elég a megállapodás vagy az ítélet. A földhivatalban a tulajdoni lapon is át kell végül vezettetni a változást. Amíg ez nem történik meg, az van, ami a tulajdoni lapon látszódik!”

4. Adok még 2+1 hasznos tippet is a pereskedéshez, hogy felkészülten és magabiztosan mehess neki ennek a nehéz menetnek:

* Ha korábbi, válóperben érintett, közös tulajdonban hagyott ingatlannal kapcsolatosan szeretnéd a vagyonmegosztást, menj vissza a válóperes ügyvédhez, kérj tőle tanácsot, először vele konzultálj a lehetséges teendőkről. (A mi ügyvédi irodánk nem jár el válóperes ügyekben…)

* Hogyan ne pereskedj, azaz mire figyelj és mit ne tegyél, mert sokba kerülhet?! Ebben az írásomban erről beszélek.

* Az ügyvédi díjakról is kell tudnod. Nem tanácsolom, hogy egy ilyen pert magad menedzselj. Keress szakértőt, egy kiváló jogi képviselőt. Az ügyvédi díjakról olvashatsz ügyvédi irodám honlapján is, itt, ebben a cikkben.

Sok sikert kívánok! Köszönöm, hogy ezzel a cikkel bővítetted tudásodat a közös vagyon megosztásával kapcsolatosan.

Macerás ingatlanvitád már idegesít? Nos, hadd segítsek egy kicsit…

Egyre többen fordulnak hozzám olyan családi vagy szomszédjogi ingatlanvitákban, amelyekben látom: az érintett (aki egyébként már elég ideges), tulajdonképpen nem is tudja, mi lenne a számára legmegfelelőbb megoldás. Ez indított arra, hogy megírjam ezt a blogbejegyzést és stresszmentes, sőt, egyenesen megnyugtató megoldáshoz vezető, az életben már kipróbált ügyvédi tippjeimmel segítsek neked is.

3 hasznos ügyvédi tipp az ingatlanvitádhoz

Olyan kellemetlen ingatlanvitád van, amely már nagyon idegesít? Nincs ötleted, hogyan oldd meg?

Kéne egy kis taktikai és jogi segítség, mert már nem látsz a szemedtől?

Évek óta húzódik az ingatlanvitád? Valahogy sosem jutottál a végére ügyvédi segítség nélkül?

Íme 3 olyan ügyvédi tippem az ügyed megoldásához, amely nélkül továbbra sem jutnál egyről a kettőre. Ha viszont az itt írottakat megfogadod, hamarosan eredményre számíthatsz:

1.) DÖNTSD EL VÉGRE, MIT AKARSZ!!!

Tudom, egyszerűen hangzik. De meglátod: amint pontosan megfogalmazod magadnak: mit akarok??, máris egy lépéssel közelebb kerülsz a saját ügyed megoldásához. Nem mindegy ugyanis egy ingatlanvitában, hogy azt akarod-e, hogy

csak levelezz a másik féllel, folyamatosan leírd az érveidet, nehogy valami kimaradjon; vagy
meg is akarod szerezni végre a tulajdonjogát a közös tulajdonú részeknek; vagy
igazából inkább szabadulni akarsz a te részedtől, csak még nem határoztad meg a vételárat, melynek örülnél; vagy
tartozással terhelt ingatlant nem akarsz kapni, de igazából nem is tudod ez mivel is járna; vagy
le akarod végre zárni a pert, akár peres, akár peren kívüli egyezséggel, csak legyen vége már… stb.

Ugye látod? Egyáltalán nem lényegtelen mit is akarsz valójában. Ettől függ ugyanis már a következő lépésed is. Dönts el tehát végre: MIT AKARSZ VALÓJÁBAN?!!!

Füzet, laptop, telefon - mindegy, csak írd fel!

2.) HA ELDÖNTÖTTED MIT AKARSZ, CSINÁLJ MEGVALÓSÍTÁSI TERVET!

Ezt úgy kezdheted el, hogy egyszerűen leülsz egy papírlappal (jegyzetfüzettel, laptoppal, notebookkal, vagy amire jegyzetelni szeretsz, azzal) a kezedben, és kigondolod, hogyan kell elkezdened a megoldást.

Erre a listára ilyesmiket írhatsz fel:

holnap írok egy levelet a másik félnek és megírom neki az ajánlatomat,
jövő héten elmegyek a másik félhez, és megpróbálok vele egy együttműködő tárgyalást lefolytatni a megegyezés érdekében,
még ezen a héten keresek egy ingatlanos ügyvédet, kifizetek akár egy konzultációt is, hogy megkérdezzem, ő hogyan csinálná, hogyan kezdené el az én ügyem megoldását;
15 napon belül csináltatok egy ingatlan értékbecslést, hogy tisztában legyek azzal, mi is a vita tárgya,
nem halogatom tovább, nem várok, azonnal elmegyek a földhivatalba, és végre kikérem a helyszínrajzot, hogy magam is lássam végre a vitás részeket (ezt úgyis az ügyvéd vagy az ingatlan értékbecslő is kérni fogja majd…),
még ma egy költségvetést készítek, hogy meglássam, tulajdonképpen mibe is kerülnek majd az előző lépéseim, így nem ér váratlan meglepetés és tervezni is tudok hónapról hónapra.

Az ilyen tervezés 2 dologra mindig jó: egyrészt nem ér majd semmilyen meglepetés, és ha elég alapos vagy, lesz A-B-C terved is, így ha változnak a körülmények, akkor is meglepetés és stressz nélkül haladsz majd a tervezett úton.

Másrészről rájössz: hoppá, akár még ügyvédre is telik (pedig először azt hitted, egy vagyonba kerülhet, mert valakitől ezt hallottad), sőt, az értékbecslés vagy a földhivatali másolatok díja sem horrorisztikus. Mert látod: sokkal kevesebb kerül, mint amennyi hasznot nyújt azzal, hogy hiteles információkat kapsz belőlük, tőlük.

Csináld, csináld, ne hagyd abba!

Van már stratégiád? Tudod, mi a célod konkrétan? A megvalósítási terved is kész? Van rá pénzed is? Akkor vajon mi kellhet még a sikerhez?

3.) HATÁRIDŐT MINDIG TŰZZ, HALADJ HÉTRŐL-HÉTRE, NE HAGYD ABBA!

Sok megvalósítási tervet csináltam már én is ingatlan vitákban. Neked is azért tanácsolom ezt, mert nekem is mindig beválik! (Képzeld, nagy értékű ingatlanvitákra specializált ügyvédként én ugyanígy csinálom. Arra még sosem sajnáltam az időt, hogy hátradőljek, és eldöntsem: mit akarok, és mikorra akarom elérni…)

Remélem nem kerülte el a figyelmedet egy nagyon fontos körülmény: minden ponthoz határidőt is írtam, ezt te se hagyd ki kérlek. “Ma – holnap – jövő héten – 15 napon belül – azonnal.” Ezek mind fontosak, írd be a naptáradba, és te is tartsd be őket. Így tudod magadat segíteni a saját ügyed megoldásában.

Egy kis ismétlés nem árt, foglald össze a lényeget, és memorizáld most:

1.) Eldöntöm konkrétan, hogy mit akarok valójában ingatlanvitámban elérni!

Ehhez egy kis segítség: ha pereskedni akarsz, itt olvass tovább a taktikákhoz.

2.) Elkészítem a saját megvalósítási tervemet a céljaim eléréséhez!

Ha ingatlan tulajdonjogát akarod megszerezni vagy eladni, ehhez itt adok pár bevált tippet.

3.) Mindig tűzök határidőt, haladok, nem állok le, beírom a naptáramba is!

Beküldhetsz hozzánk kérdést is, de ezt csak akkor tedd, ha eldöntötted, hogy segíteni fog az ügyedben egy díjköteles ügyvédi konzultáció is. Itt a kérdőív, írd bele, hogy kérsz időpontot is, és olvastad a cikkemet!

Karácsony az ajándékozás(i szerződés) ünnepe is… De vajon visszakövetelhető-e az ajándék?

Te már adtál ajándékot? Ismerősnek, a tesónak, a szomszéd bácsinak vagy a tanárnőnek? Mekkora értékű ajándékot adtál? Adtál már oda készpénzt örökbe vagy könyvet, telket úgy, hogy nem kell visszaadni?

Te már kaptál ajándékot? Kaptál a nagybácsitól egy lakást, vagy autót a szülőktől, netán készpénzt a szülinapodra?

Képzeld: az én ügyvédi irodám idén karácsonykor ajándékot ad mindenkinek, aki hűséges hozzánk és decemberben is nálunk jár. Ezt az ajándékot mit nem fogjuk visszakérni. Pedig az ajándék visszakövetelhető!

Hogyan követelheted vissza az ajándékot, amit adtál?

És mit tegyél, ha a családban visszakérik az ajándékodat?

Elképzelhető-e, hogy az ajándékozó meggondolja magát? Naná…

Az ajándék is egy szerződés, mégpedig rendes becsületes neve: ajándékozási szerződés, és a Polgári törvénykönyvünk szabályozza.

Mitől ajándék az ajándék? Lássuk csak: aki adja, annak a vagyona az ajándékkal lecsökken, ez logikus. Aki kapja, annak a vagyona az átadáskor ugyanannyival megnő, mint amennyivel az ajándékozóé csökken. Ez is érthető. És mindeközben senki nem fizet senkinek, tehát teljesen ingyen van. Ez az ajándék!

Kié az ajándék, azaz: az átadott ajándék kinek a tulajdona? Aki adja, az átadással egyúttal úgy rendelkezik, hogy az ajándék tulajdona és birtoka is kerüljön át a megajándékozott személyhez vagy szervezethez (ne feledd, akár egy jogi személy, pl. egy alapítvány is kaphat ajándékot, ezt éppen adománynak hívjuk.) Speciális az ingatlan ajándékozás esete, itt ugyanis nem kézből-kézbe történik az átadás (hiszen a telket nem is tudod megfogni és átadni…), hanem az ingatlan-nyilvántartásban kell átjegyeztetni a tulajdonjogot a megajándékozott nevére. Ha ez nem történik meg, az ajándékozás sem jön létre, akkor sem, ha a felek a szerződést már aláírták.

Visszakerülhet-e az ajándék később az ajándékozóhoz, aki meggondolja magát? Nos igen, ez még az én ügyvédi praxisomban is előfordult már, ezért tudok róla egy s mást. Az ajándékozó bizony meggondolhatja magát, de ennek jogszabályban rögzített feltételei vannak. Hiszen a megajándékozott joggal hiszi azt, hogy végleges szándékkal kapta amit kapott.

Csak 3 kivételes esetben kérhető vissza az ajándék: de még ezen kívül is kell hozzá a megajándékozott akarata is, azaz: adja is vissza a kapott ajándékot, ha az ajándékozó azt visszakéri (ingatlan ügyekben alá kell írnia egy hozzájárulást, hogy ő is kéri a földhivatalban a nevéről az ingatlan törlését). Hiszen az ajándékozás is szerződés, tehát kell hozzá egy másik szerződő fél is. Ő a megajándékozott. Az ajándékozó visszakövetelheti az ajándékot, ha

- arra létfenntartása érdekében szüksége van, és az ajándék visszaadása a megajándékozott létfenntartását nem veszélyezteti;

- a megajándékozott súlyos jogsértést követ el;

- valamit feltételezett, és ezért adta anno az ajándékot, de ez a feltevés később véglegesen meghiúsult, és enélkül az ajándékozásra nem is került volna sor.

Vannak-e olyan esetek, amikor akkor sem követelhető vissza az ajándék, ha ez a 3 körülmény fennáll? Bizony, tudod, a jogban mindig vannak kivételek, lássuk:

Nem követelhető vissza az ajándék, ha az ajándék vagy a helyébe lépett érték (az ára, ha eladták, vagy a másik cucc, amire elcserélték) a jogsértés elkövetése időpontjában már nincs meg. És akkor sem, ha az ajándékozó a sérelmet megbocsátotta.

A szokásos mértékű ajándék (karóra, csoki, edénykészlet, CD, könyv, bizsu stb. stb.) visszakövetelésének pedig sosincs nincs helye. Ezt tudnod kell!

Kívánok visszakövetelésmentes ajándékozást, sok kapott ajándékot az ünnepek alatt, és azt, hogy soha ne kerüljön sor olyan dolgokra az életedben, melyek miatt egy már átadott ajándéktól meg kellene fosztani a megajándékozottat. Ebből sok jó nem lesz…

Ügyvédi irodám 2013. decemberi ünnepi nyitvatartását pedig itt találod, Kérlek, ebben az időszakba ne keress meg bennünket aláírt ajándékozási szerződés felmondásával Köszönjük.

Hogyan kaphatsz kártérítést, ha nincs is károd – avagy: Neked ugye van már kötbér a szerződésedben?

Ugye milyen jó volna, ha akkor is kapnál kártérítést, ha nincs is károd? Vagy lett károd egy szerződésszegés miatt, de kicsit kevesebb, mint amennyit jobb volna mégis kapni a bosszúságaidért.

Cégvezetőként ugye Te is álmodoztál már arról, hogy végre egyszerűen, gyorsan, excell táblák rubrikáinak töltögetése és 3-4 éves bizonyítási eljárás mellőzésével tudd kárigényedet érvényesíteni, ha valaki megszegte a szerződésedet és átvert? Akkor van egy jó – meg egy rossz hírem is. Melyikkel kezdjem?

Ha nincs kötbér, akkor nincs gyors kártérítésed

A rossz hír az, hogy létezik – egyébként sok-sok más tévhit között – egy olyan tévhit is a jogban, amely szerint csak akkor lehet kártérítést kérni, ha bizonylatokkal, excell kimutatásokkal, tanúkkal és szakértőkkel egy polgári peres eljárásban hosszan kimutattad, hogy fillérre és forintra pontosan mekkora károd volt a károkozó eseményből, és a kár beállta és a cselekmény között fenn is állt az ok okozati összefüggés. Ezután végre megnyered a pert, első és másodfokon is, majd a jogerős ítéletet végrehajthatod (további idő, eljárási illeték és ügyvédi díj beáldozása mellett.). Ekkor jutsz a kártérítésedhez – nos, a mai bírósági viszonyok mellet akár 3-4 év múltán az első fizetési felszólításod után… Ugye ez elég rosszul hangzik?

No, mondjam a jó hírt is? A jó hír az, hogy a tévhiteket el lehet felejteni, és a tényekből kell kiindulni mindig. Ugyanis tény az, hogy ha a céges szerződéseidben kötbért kötsz ki már az aláíráskor, akkor mindezek alól mentesülsz. Szerintem a kötbér ugyanis egy jó kis varázsszer a károkozásokra, késedelmekre és szerződésszegésekre.

Nézzük szépen sorjában, hogyan tudsz a kötbérrel gyorsabb kártérítéshez jutni annál, mintha kötbérkikötés nélkül élnéd az életed.

Érvényes kötbérkikötéssel sokkal nagyobb az esélyed arra, hogy előbb jutsz a pénzedhez. Azaz: gyorsabban és kisebb bizonyítási teherrel a válladon fogod tudni érvényesíteni az igényedet akkor, ha a szerződő partnered a szerződést megszegte, és ez neked fájt!

A kötbér kikötésének azonban több jogszabályi feltétele is van, légy résen, ne köss ki túlzó vagy jogszerűtlen kötbért – emiatt mindig keresd az ügyvéded!

Ugye jó lenne, ha azt is elárulnám, hogy mik az érvényes kötbérkikötés technikái lépésről lépésre. Na jó. Legyen. Ezen a check-listán haladj, és nem fogsz hibázni:

1.) Gondold végig már a szerződésed aláírása előtt, hogy mi fájna Neked/a cégednek a legjobban, ha a szerződésből mi nem teljesülne?

2.) Erre az esetre köss ki kötbért. Azaz: állapodjatok meg abban, hogy ha ez a nem várt esemény bekövetkezik, mennyit fizet majd az okozó fél a cégednek.

3.) A kötbérkikötés csak írásban érvényes (tehát a szóbeli megállapodásokkal ne is kísérletezz – sőt erről olvasd el a múltkori cikkemet is, jobb ha tudsz róla: ITT.)

4.) Ügyelj arra, hogy a kikötött pénzösszeg mint kötbér ne legyen túlzottan nagy összegű. Ha ugyanis túl sokat kérsz (a szerződésedhez képest), akkor azt nem fogod tudni behajtani, mert a bíróság csökkenteni fogja. Akkor meg minek, igaz? (Hogy mi minősül túlzott kötbérnek? Kérd ki az ügyvéded véleményét!)

5.) Itt még nincs vége. Ha ugyanis bekövetkezett az, amitől féltél, nosza azonnal, késedelem nélkül szólítsd fel a másik felet a kötbér megfizetésére. Ne várj, nincs mire. Minél előbb lépsz, annál előbb a végére érsz.

6.) Ha pedig nem fizet a felszólításodra sem, nos, akkor pereld be, írj egy ütős kezdőiratot, csatold mellé a kötbér megállapodást (ami érvényes és nem túlzó!!) és várd a bíróság ítéletét. Ebben a perben csak és kizárólag azt kell majd bizonyítanod, hogy a kötbér fizetésének alapjául szolgáló szerződésszegés 100%ban és a szerződő fél miatt bekövetkezett. Azt már nem kell taglalnod, hogy mekkora kár érte a cégedet emiatt. (A pereskedéshez is kéne 1-2 tipp? No akkor olvasd el ezt az írásomat is.)

Ha nem akarsz hibázni és alaposan szeretnél eljárni,
Ha Neked nem mindegy, hogy mikor és milyen sikerrel jutsz a pénzedhez, ami jár attól, aki kitolt veled,
Ha Te csak eredményesen és hatékonyan vezeted a cégedet, mert így éri meg, és
Ha Te mindig csak olyan szakértőtől kérdezel, aki közérthetően beszél és partnerként kezel bármely pillanatban..

…akkor nemcsak azt tanácsolom, hogy kérdezz ügyvédtől, hanem még a konkrét kötbér megállapodás szerződésbe illesztését is bízd rá a szakemberre. Ezután pedig vedd igénybe a felszólításhoz és a kötbér összegének behajtáshoz is, mert így minimálisra csökkentheted a jogi tudás hiánya miatti hibalehetőségeket a saját ügyedben. Most már ugye látod, hogy mindezeken múlhat a pered sikere is (pedig ugye erre nem is gondolnál még a szerződés aláírásakor, itt, az elején?)

Hiányoznak a konkrét példák? Mire köthetsz ki kötbért? ÍME: szerződésszegésre (szerződésszegési kötbér), hibás teljesítésre (jólteljesítési kötbér), késedelmes fizetésre (késedelmi kötbér), nem teljesítésre (meghiúsulási kötbér), visszalépésre (visszalépési kötbér) és még sorolhatnám. A fantáziádra is bízom, de azért kérlek, hogy ne csináld ész nélkül!

Ez egy díjmentese e-mailtanfolyam, melyben a kötbérekről is lesz egy lecke. Iratkozz be most!

KÉRDÉSED VAN? INKÁBB TEDD FEL ITT. Szívesen segítek.

(És mivel ez egy igen érdekes és hasznot hozó téma a cégeknek, ezért bátran ideírom, hogy: folyt.köv. Addig is: szólj hozzá itt lent, Te mit gondolsz erről? Hasznos volt? Alkalmaznád? Vagy már alkalmazod is? Köszönöm a kommentedet. Írj! )

Az okos leány esete Mátyás királlyal és a szóbeli szerződésed: van is meg nincs is…

Emlékszel a népmesére? Amikor az egyszeri (okos) leány elment Mátyás királyhoz, aki azt üzente neki előtte: “– Gyere fel Budára, hozd magaddal ezt a gyűrűt, s én gazdagon megajándékozlak. De se szekéren, se gyalog, se lóháton ne gyere! Öltözz is fel meg ne is, hozz is ajándékot meg ne is!”

Ha szóbeli szerződést kötöttél valakivel, az kicsit ehhez hasonlatos: van is, meg nincs is. A jogászok biztosan tudják: igen, van szerződésed. Te sokszor mégis azt hiszed (és ha eljössz hozzánk az irodába, el is fogod nekünk szépen magyarázni, hogy) nincsen szerződésed. Ekkor mi elmondjuk majd Neked (is): de van, csak nem írtátok le.

Egyszer s mindenkorra kérlek jegyezd meg tehát: a szóbeli szerződés is szerződést.

… és rögtön utána azt is vésd az eszedbe: de a szó elszáll, az írás megmarad!

Ahogyan ez a szép madár, úgy száll el majd a szó, ha az üzleti partnered már nem érdekelt abban, hogy emlékezzék mindarra, amire rosszabb esetben még kezet sem ráztatok, jobb esetben személyesen és telefonon is többször beszéltetek az adott ügyed során.

Tehetsz-e bármit azért, hogy ez ne így legyen?

Természetesen van 2+1 tippem ehhez, Neked, kedves Olvasóm, aki szerintem azért is követed már írásaimat havi rendszerességgel, mert akarsz fejlődni, újat tanulni, hogy még kevesebbet hibázz és a rossz beidegződéseidet is kiiktasd életedből mielőbb.

Íme tehát 2+1 gyakorlatias tippem ahhoz, hogy a le nem írt (szóbeli) szerződésedet is minél pontosabban tudd bizonyítani egy jövőbeli vitában:

1.) A szóban megbeszélt részleteket lehetőleg egyeztessétek tanúk előtt. És tudod: egy tanú nem tanú (“unus testis nullus testis”), ezért legalább 2 ember legyen a közelben, akik majd emlékeznek is az elhangzottakra.

Előnye számodra: nem vagy egyedül (vita esetén jó kis tanúbizonyíték van a kezedben)!

2.) A szóban megbeszélt részleteket lehetőleg minél konkrétabban írjátok körül, mert így mindkettőtökben jobban felidézhetővé válik majd.

Előnye számodra: konkrét emlék keletkezik, Benned is (vita esetén könnyebb lesz majd felidézni…).

+1.) A megbeszélt részleteket lehetőség szerint még aznap, de legkésőbb 48 órán belül igazold vissza egy rövid e-mailben. Gondolom a modern világban ez nem nagy kérés.

Előnye számodra: a Te verziód szerint kerülnek rögzítésre az elhangzottak (vita esetén pedig konkrétan is lesz mire hivatkozni, és a te szájad íze szerinti lesz a levél, amiből a bíró is majd dolgozik).

És vajon ezeket milyen ügyeidben alkalmazhatod?

Csupa jó hírem van: bármilyenben, az összesben, valamennyiben, mindben, akármilyenben…

Ha cégvezető vagy: megrendeléseknél, visszaigazolásoknál, meetingeken, rendezvényeken, névjegycsereberénél, e-mailváltásban, konferencián folyosóbeszélgetésekkor, perlés előtti egyeztetéseken, és minden olyan, a céged ügyeiben előforduló szituációban, ami arról szól: valakivel megállapodsz valamiben, de nem írtátok le.

Hopsz, van egy javaslatom is. Cégvezetők számára fejlesztettünk egy díjmentes szerződésíró tanfolyamot, ha szeretné megérteni a szerződések előnyeit, és azt, hogyan írd le mindazt, ami neked és a cégednek jó, akkor gyere, tanuld meg most, itt.

Ha ingatlan tulajdonos vagy: akkor az ingatlan hasznosításakor, kiadáskor, bentlakóval történő egyeztetéskor, a bérleti szerződésről szól előzetes levelezéskor, a bejáráskor, az átadás-átvételkor, a pénz átvételekor, a kaució elszámolásakor, és valamennyi olyan cselekménynél, amikor fontos, az ingatlant vagy a bevételedet érintő kérdés kerül szóba, de nem írtátok le.

Ismételjük át együtt, hogy már holnaptól így tegyél:

Lehetőleg 2 tanú jelenlétében egyezkedj fontos dolgokban!

Részleteiben tárgyald meg a dolgot, légy kreatív, szemléletes!

48 órán belül igazold is vissza írásban mindazt, amiről beszéltetek.

Van még kérdésed? Ha nincs, szólj hozzá a blogban, itt lentebb, hadd lássuk, te mit szólsz mindehhez? (Ha pedig épp egy hajdani szóbeli szerződéseden vitázol valakivel, az egyezkedéshez vagy a peredhez vegyél igénybe szakértő ügyvédet. Itt díjmentesen kérdezhetsz egyet munkatársaimtól non-stop, on-line, akár otthoni böngészés közben is: KÉRDEZEK AZ ÜGYVÉDEKTŐL.)

A szerződésíró tanfolyamot pedig itt eléred bármikor. Várunk!

KÖZÉRTHETŐ JOGI BLOG megnyugtató jogi megoldások

online cégek tulajdonosainak és vezetőinek – közérthetően. A blog szerzője jogász, 1996 – 2014 között ügyvédként letesztelte, amiről itt ír. Jogi ismeretterjesztés a hazai cégvezetők szolgálatában.

Category Archives: Ingatlan adás vétel, vagyonvédelem