KÖZÉRTHETŐ JOGI BLOG megnyugtató jogi megoldások

online cégek tulajdonosainak és vezetőinek – közérthetően. A blog szerzője jogász, 1996 – 2014 között ügyvédként letesztelte, amiről itt ír. Jogi ismeretterjesztés a hazai cégvezetők szolgálatában.

Te már raktál ki nem fizető bérlőt az ingatlanodból?

És sejted-e, hogy például egy zárcsere a saját házadon jogszerűnek minősül-e?

Sokan nem tudják, hogy a tulajdonosnak zálogjoga van a bérlő holmijain. De még  azt sem sejtik, hogy vajon ki kell-e várni a nem fizető bérlő elzavarása előtt a  felmondási időt, vagy másnap kitehető? Pedig ezek mind-mind olyan  kérdések, melyek joggal foglalkoztatják mindazokat, akik olyan szerencsés  helyzetben vannak, hogy vagyontárgyukat bevétel  céljából másnak adják át használatra, azaz bérbe adják.

Igen, meglepően hangzik, de még a nem fizető bérlőnek is van némi joga a  bérleti szerződése alapján. Ez igaz a lakás bérlőjére, de még az autó vagy az ipari  eszköz használójára is.

Milyen joga van a nem fizető bérlőnek? A bérleti díj nem fizetés esetén is a szerződést előbb fel kell mondani, majd a jogszabályok által biztosított felmondási idő után tudod csak a bérelt eszközt vagy ingóságot visszakérni, mindeddig a bérlő magánál tarthatja a használt dolgot. (Természetesen ettől még tartozik neked a bérleti díjjal és az így okozott károkkal is…)

Aki gondosan jár el, természetesen már a szerződés aláírásakor okosan köti ki ilyen esetekre a felmondási szabályokat és a dolog vagy az ingatlan visszaszolgáltatásának szabályait, ebben egy ingatlan- és bérleti szerződésekben jártas ügyvéd sok-sok okos és jól hasznosítható tippet tud adni Neked is.

Na jó, mondok máris egy példát Neked, melyet alkalmazhatsz akár holnaptól a bérleti szerződésedben:

 – ha pl. előre kikötöd, hogy a bérleti vagy használati díj nem fizetése esetén a tulajdonos az első felszólítással egyidejűleg jogosult a dolgot visszavenni és követelni az elmaradt bérleti díjon kívül a szerződés meghiúsulási kötbért is, ez máris erősebb tulajdonosi pozíciót jelent, mintha erről az esetről a szerződésben egyáltalán nem beszélnél;

Az ingatlan visszavétele azonban nem ilyen egyszerű, mert fontos jogszabályokat kell szem előtt tartanod, nem köthetsz ki jogellenes kikötéseket, és még a zárcserével is csak óvatosan apellálj! Viszont van 1-2 technika, melyet bevethetsz a nem fizető bérlőid ellen.

Csak jogszerű szerződéssel a kezedben intézkedj! Ingatlan bérbeadása esetén a bérleti szerződést csak a helyiségek bérletéről szóló törvénnyel összhangban lehet megírni. Ha a bérlő nem fizet, fel kell szólítani a fizetésre, és csak az ebben a felszólításban megadott határidő  sikertelen lejárata után van mód a felmondásra. (…a 2012-es szabályok szerint erre is csak a lejárt bérleti díj hónapját követő hónap utolsó napjára.)  Bizony. Ez tehát nem megy gyorsan.

.

Köss ki lelakható kauciót! Hiszen ha több havi kauciót kötöttél ki már az aláíráskor, amit be is szedsz időben a bérlőtől, és meg is állapodsz vele abban, hogy a kauciót a bérleti díjba be lehet számítani, ebben az esetben olyan mintha nem is volna késedelem a bérlő részéről. A kaucióból levonhatod a bérleti díjat, a szerződést nem kell  felmondani, de a bérlőt azonnal fel kell szólítanod a kaució visszapótlására. (Hiszen így nem marad a kaucióból majd arra, amire az eredetileg való: a kiköltözéskor az ingatlanban esett károk megjavítására. Erre ügyelned kell!)

A kaució lelakhatósága tehát egy egyszerű eszköz erre a problémára, de tudnod kell, hogy ha ebben előre nem állapodnak meg, ez bizony nem lesz automatikus.

Mit mérlegeljen a tulajdonos a kilakoltatás előtt? A következők között kell egy ingatlan tulajdonosnak döntenie, ha a bérlője nem fizet és nem is hagyja el az ingatlant:  inkább a bentlakó bérlőnek könyörögjön, hogy legyen szíves visszaadni az akár 50-100 milliós ingatlant, vagy kirakja, tudja, hogy majd egy vita esetén nem lesz igaza, de gyorsan lép, és máris az ingatlanába kerül, rögtön kiadja egy új bérlőnek és “kitermeli” az előző bérlőnek okozott kárt. (Ne feledd: a kiürített holmikon is mint bérbeadónak jelzálogod van, de  a kitett bérlő tulajdonát meg kell őrizni, leltárral együtt. Persze tárolási díjat is lehet felszámolni, hiszen a bérlő holmijaira vigyáznod kell akkor is, ha bedobozoltad a dolgait és egy raktárban vagy tárolóban őrizgeted…. Beszéljünk, ha ilyen ügyed van, látod, van pár ötletem!)

Jogszerűtlen kikötésekkel sokan próbálkoznak: van aki előre aláírattatja a bérlővel, hogy kilakoltatás esetére még a birtokvédelmi jogáról is előre lemond, és semmilyen igényt nem érvényesít majd a zárcsere és a kipakolás esetén. Ez persze nem jogszerű, de talán érted, hogy a tulajdonos fenti dilemmája érdekében mindenki mindennel próbálkozik. A perek sajnos sokáig tartanak, az ügyvédek drágák, mindenki igyekszik saját maga ügyeskedni vagyona védelme érdekében.

Ha a bérlő nem költözik ki, a tulajdonos pedig nem teszi ki,  akkor marad a bírósági kiürítési per, de ehhez már tényleg kéne ügyvéd is (bár szerintem az előzőekben leírtak során is elkél a jogi segítség – mert ezzel a károkat lehet csökkenteni, melyeket a kiürítéssel  okozna magának a tulajdonos…)

Foglaljuk össze, mit is tehetsz, ha a bérlőd nem fizet:

i) jó szerződéssel, jogszerű szerződéssel sikeresebb lehetsz a kiürítésben is;

ii) kérd ki előre az ingatlanos ügyvéded véleményét, már a szerződés aláírása előtt (ő biztosan gondol majd a vitára is!);

iii) köss ki lelakható kauciót, hiszen ez nem automatikus, így elkerülöd az elszámolási vitákat is;

iv) lépj időben és mérlegeld a tulajdonosi kockázataidat a  zárcsere, a  felmondás, a kiürítési per és a kártérítés szempontjaiból.

 Ha ingatlanbérbeadó vagy, és éppen vitatkozol a bérlőddel, de nem akarsz parázsra futni, tűzön járni, jogellenesen kárt okozni magadnak, kérdezz tőlem, szívesen együtt gondolkodom Veled ebben az ügyedben, sőt, még a rossz bérleti szerződésedet is javíthatom egy kicsit, hogyan jobban védje a vagyonodat! ITT A KÉRDŐÍV, ezen kérdezhetsz on-line. HABÁR: lehet, hogy ha Te már itt olvasgatsz, neked egy személyes konzultáción kidolgozott villámstratégia kellene vezető ügyvédünktől. Hívj engem, azaz hívd dr.Németh Gabriellát: 06 (1) 225 3041 (H-Cs: 9,00- 16,30h vagy P: 9,00 – 14,00h között).

A munkaügyi felmondás titkai – avagy hogyan ne csináld! 5 egyszerű lépés Neked…

A munkaügyeket lehet szeretni, utálni, de ettől még vannak. A munkaviszony egy speciális polgári jogi jogviszony, amelyben nem a polgári jogban megszokott, teljesen egyenrangú felek működnek együtt, hanem mindig van egy főnök, aki dirigál, és mindig vannak azok, akiknek az utasításokat teljesíteniük kell. Időben, hibátlanul, szakszerűen, becsülettel, jóhiszeműen és kárt nem okozva.

Eddig érthető, ugye?

Ha ezt a viszonyt meg akarod szüntetni – akár munkáltató vagy, aki az utasításokat adja, akár munkavállalóként dolgozol mint végrehajtó – vannak olyan alapelvek, amely áthágásával automatikusan a jogellenes felmondást hozod majd létre, amit el kell kerülnöd.

A jogellenes munkaügyi felmondás következménye a kártérítés, és akár az is, hogy a per végén a bíróság a munkaviszonyba vissza is helyezheti a dolgozót, ráadásul megítélheti az addig ki nem fizetett bérét is neki. Hiányzik ez bárkinek is?

Nézzük 5 egyszerű lépésben a helyes és kártérítésmentes felmondás titkát. mert nem lesz ördöngösség…

1.lépés a munkaügyi felmondáshoz: vedd elő azt a munkaszerződést, melyet fel akarsz mondani. A munkaszerződésnek melléklete is lehet, ilyen a munkaköri leírás vagy éppen a munkaidőkeretet tartalmazó időbeosztás is, tehát minden olyan irat, ami az adott munkakört leírja, szabályozza, jellemzi. (Nagyvállalatoknál létezhet kollektív szerződés is, erre hamarosan visszatérünk.) Kizárólag emlékek alapján tehát soha ne mondj fel!

2. lépés a munkaügyi felmondáshoz: ha kéznél van a szerződés, és minden, ami ahhoz tartozik és a munkaviszony tartalmát kitölti, utána kell járnod annak is, hogy mit mondanak az éppen hatályos jogszabályok arról, hogy ezt a munkaviszonyt hogyan lehet szabályosan felmondani. A Munka törvénykönyve és ennek háttérszabálya, a Polgári törvénykönyv az a norma, amelyekben legelőször keresgélned kell majd. Ezekben majd azt olvashatod, hogy legalább 3 féleképpen tudod megszüntetni a munkaviszonyt: a) közös megegyezéssel, írásban, b) rendes felmondással, indoklással, c) rendkívüli (azonnali hatályú) felmondással, akár másnaptól, szintén indoklással ellátva. A felmondásról rendelkezhet még a jogszabályok mellett a vállalati szabályzat is (pl. Kollektív szerződés), vagy más nagyvállalati szabályzat, ezt is át kellene olvasni…

Itt máris hoznod kell egy jó döntést: melyik módot választod a munkaviszony megszüntetésére. (Természetesen a közös megegyezés a teljesen vitamentes megoldás, hiszen a két fél közös egyetértésén alapul, míg a felmondásokhoz pedig – amit egyedül is bárki megléphet – mindenkinek joga van, ha szabályszerűen csinálja.)

3.lépés a munkaügyi felmondáshoz: ha eldöntötted, hogy a munkaszerződést felmondással – tehát a másik fél előzetes tájékoztatása nélkül, egyoldalúan – szünteted meg, akkor mérlegeld, hogy rendes vagy a rendkívüli felmondást alkalmazhatnál az adott esetben. A rendkívüli felmondás a munkaszerződés megszegése esetén lehetséges, részletes szabályait a fent írott törvényekben találod, ezeket be kell tartani. A rendes felmondás pedig arra való, hogy ha már nem szeretnéd ezt a munkakapcsolatot hosszú távon fenntartani, akkor egy előre megállapított felmondási idő eltelte után tudtok megválni egymástól a cégtől, a munkatárstól. A felmondási idő hossza függ attól is, hogy milyen pozícióban (pl. vezető), és mennyi ideje van az érintett dolgozó a cégnél, ezeket alaposan járd körül egy jogásszal.

Apróságnak tűnik, de fontos: a felmondást saját kezűleg és cégszerűen kell aláírni. (Ha valaki meghatalmazottként járna el, kifejezetten erre szóló meghatalmazást is csatolni kell, különben ez is vitára adhat alapot.) A nem szabályszerűen aláírt felmondás ugyanis nem lesz érvényes, így a kívánt jogi hatást nem fogja elérni, azaz nem szünteti meg a munkaviszonyt. Akkor meg minek írtad?

4. lépés a munkaügyi felmondáshoz: a felmondásodat – legyen szó bármelyikről – indokold, és kizárólag valódi, vita esetén egyértelműen és kétséget kizáróan bizonyítható tényekre, körülményekre alapítsd, és késedelem nélkül tedd meg. Minden utat a vitákhoz meg kell előzni.

TIPP Neked: Ha nincs ilyen indokod, mindig inkább törekedj a közös megegyezésre, mert egy közösen megállapodott ésszerű elválási határidő és pénzösszeg tapasztalataim szerint mindig elősegítik a békés elválást egymástól, még akkor is, ha korábban voltak nézeteltérések vagy súrlódások köztetek.

Itt a vége fuss el véle? No még nem vagyunk a végénél:

5. lépés a munkaügyi felmondáshoz: el ne felejtsd a felmondólevelet kézbesíteni. Ahogyan a közös megegyezés is az aláírással jön létre, azaz mindenki tudomásul veszi a megállapodást, ugyanúgy a felmondásról is tudnia kell az érintettnek. A kézbesítés történhet akár személyesen (átadod neki az irodában, és a nálad maradó példányra ráíratod eredeti, kék tintával, hogy “a mai napot átvettem”), vagy történhet akár postai úton. De mindig egyre ügyelj: a kézbesítést, azaz a kézhezvételt (átvételt) bizonyítanod kell. Mindaddig ugyanis, amíg a felmondólevél nem ér el a címzetthez, ő a felmondásról nem kell, hogy tudjon. Tévhit, hogy a felmondást el kell fogadni. Nem, ez nem így van!  Elég a felmondást közölni (=átvetetni, kézbesíteni, átadni), ha pedig a másik fél azt nem akarja elfogadni, bírósághoz fordulhat.

Mi mindenről nem beszéltünk még? (…avagy ami most helyhiány miatt és azért is kimaradt, mert minden ügy más, minden munkaviszonyban különböző körülmények lehetnek…)

Mennyi a felmondási idő? Mikor jár vagy nem jár végkielégítés? Van-e olyan védett időszak, amikor valakinek tilos felmondani (pl. betegség, szülési szabadság stb.)? Kell-e a jogorvoslatra való tájékoztatást is írni a felmondó levélbe? Hány nap a felmondási idő, és ez mikortól indul? Mi van, ha nem veszik át a postán kiküldött felmondást? Ha a felmondást egy zárt szobában kényszerhelyzetben adják át, az érvényes lesz-e? A felmondás átadása után kitilthatnak-e az irodából valakit? Kell-e előzetesen egyeztetni a felmondásról? Mikor kell kifizetni az utolsó munkabért? Mikor kell visszaadni a munkakör ellátásához átvett dolgokat? Mikor irányadó a régi, és mikor az új Munka törvénykönyve? stb. stb.

A felmondások esetén különösen érvényesek a jóhiszemű joggyakorlás és a joggal való visszaélés tilalmának általános polgári jogi elvei, erről is már írtam ebben a blogban, itt elolvashatod ezt a cikkemet is.

Ha pedig cégvezető vagy, és éppen a vállalkozásodban fontolgatod egyik munkatársadtól való megválást, akkor járj el körültekintően. Ehhez segít ez a cikkünk is, amely a tematikus honlapunkon a munkaügyekben elkövetett tipikus hibákról készült. (És itt kérdezhetsz is az ügyvédektől…) Jó fejlődést kívánok! Ha pedig érthető és azonnal alkalmazható volt számodra ez a cikk, küldd el cégvezető társadnak a Közérthető Jogi Blog linkjét, így neki is segítünk ezekkel a fontos információkkal.

Ezt a 7 hibát sose kövesd el a lakásbérleti szerződésed aláírásakor!

Kiadó ingatlanodat hasznosítod? Netán házat készülsz kivenni hosszú távra a családodnak? Ugye milyen jó lenne, ha valaki már a lakásbérleti szerződésed aláírása előtt megmondaná Neked – akár bérbeadó ingatlantulajdonos vagy, akár bérlő leszel a szerződésben – hogy melyek azok a hibák, amelyekből nagy valószínűsággel vagy akár biztosan problémád lesz majd a szerződés ideje alatt, annak felmondásakor vagy éppen  a megszűnése után?

Figyelj! Most konkrétan megmondom Neked, hogy  melyik az a 7 legsúlyosabb hiba, amelyet Te kerülj el, ha lakásbérleti szerződést készülsz aláírni.

1./ Tisztázatlan tulajdoni viszonyok – veszély! Semmiképpen ne szerződj le olyan lakásingatlanra, amelynek a tulajdoni viszonyai nem tisztázottak. Ha te vagy a bérbeadó, te is ellenőrizd saját ingatlanod tulajdoni lapját a bérbeadás előtt!  Ha ugyanis elszámolási vitába bonyolódsz majd, vagy éppen a szerződés módosítását szeretnéd a későbbiekben, és nincs rendben a tulajdoni lap, akkor nem lesz egyértelmű még az ügyvéded számára sem, vajon kivel is kell(ett volna) aláírni a szerződést, és kivel kell a szerződésmódosítást vagy az elszámolást elkészíteni. Még aláírás előtt kérd el a tulajdoni lapot és nézd át valakivel, jó alaposan.

2./  Rossz benyomás – veszély! Semmiképpen ne szerződj le olyan lakásingatlanra, ahol már az első benyomásaid is rosszak a szerződő partnerrel vagy éppen az ingatlannal kapcsolatosan. Ha a leendő bérlőd nem néz a szemedbe, amiről beszél az láthatóan nem úgy van…  Kisebb a lakás mint a hirdetésben állította a bérbeadó, nem is olyan jó a környék, mint ahogyan azt a telefonban mondták… stb. Hidd el: az első jó benyomásra nem kell alapítani semmit, de a rossz érzéseket sosem hagyhatod figyelmen kívül. Pláne nem, ha ismeretlen bérlőnek akarod kiadni több tízmilliót érő házadat, irodádat.

 

 3./ Kevés adat – rizikó! Ha találtál nem Janus arcú szerződő partnert és tiszta tulajdoni lappal rendelkezik az ingatlan, akkor se írj alá olyan szerződést, amelyben a szerződő felek  adataiból csak a név és a lakcím szerepel a szerződésben. Nyugodtan spékeld meg ezt még egy születési dátummal, egy lakcímkártya azonosító számmal és akár még egy adóazonosító jellel is. Így ha vita lesz, vagy tartozik neked a másik fél, sokkal könnyebben a nyomára akadsz majd az igényeid érvényesítéséhez (és ezzel majd az ügyvédednek is sokat segíthetsz, hogy gyorsabban dolgozzon az érdekedben…).

 4./  Nincs leltár – nagy luxus! Ne légy rest teljes leltárt felvenni a beköltözéskor. Egy részletes listával a tarsolyodban nem okoz majd gondot annak bizonyítása, mi volt az ingatlanban a szerződés aláírásakor, és mi az, ami eltűnt vagy tönkre ment, és a károkozó félnek megtérítési kötelezettsége lesz ezekre nézve. Jó, ha a listádat az ingóságok leírása mellett egy értékkkel is ellátod. Lehet, hogy ha nincs vita, ez felesleges fáradtságnak tűnhet, de ha  mégis vitatkoztok valamin, ez a beárazott vagyontárgylista nagyon-nagyon jól fog jönni Neked! (Pláne, ha a másik felet is rá tudod venni ennek aláírására…)

5./  Nem gondolsz a felmondásra? Szerintem a legnagyobb luxus a világon! Mindig gondolj már az aláíráskor a felmondásra is. Hogyan mondhatod fel a szerződést majd? Mi van, ha másképp alakul az életed jövőre, és mégis kilépnél a jogviszonyból? Hogyan kell a szerződést megszüntetni, ha azt a másik fél nem akarja majd? Ennek az előkészítésekor olvasd el a helyiségek bérletéről szóló törvényeket, és kérdezz meg egy ismerős jogászt a cégedben vagy a családban vagy egy ingatlanügyekre szakosodott ügyvédet. Jobb félni, mint megijedni, így nem követsz el hibát.

Vajon mi kellhet még a biztonságos bérleti szerződésedhez?  

6./ Pontatlan fizetési feltételek – nagy hiba! Ne feledkezz meg a pontos fizetési határidőről, és a fizetési késedelem esetén alkalmazandó következményekről sem. Ha csak azt írod a szerződésbe: “A bérleti díj X Ft, amit minden hónap 5-ig kell megfizetni.” – az nem elég. Írd még azt is: bankszámlára utalással, vagy készpénzben, a határnap elmulasztása után késedelmi kamat jár, azt a Polgári törvénykönyv szerint kell számítani és első felszólításra meg is kell fizetni. Ráadásul a bérleti díj nemfizetése rendkívüli felmondási okként is szolgál majd.

7./ Se tulajdoni lap se alaprajz – akkor miben is bízol?  Végül az aláíráskor mellékletként tedd a szerződéshez az ingatlan aznap kelt  tulajdoni lapját is, és egy alaprajzot is 8akár kézzel skiccelve) – ebből azonnal látod majd, hány szerződő fél kell, és az ingatlan hány négyzetméteres, hány szobából áll, és ha társasházi lakásról vagy irodáról van szó, a közös tulajdonból vajon még milyen helyiségek (parkoló, tároló, ruhaszárító stb.) tartoznak hozzá, aminek használata benne van a bérleti díjban.

Ugye nem is könnyű egy olyan bérleti szerződést megírni, ami tökéletes, és már az aláíráskor biztonságot nyújt a szerződés megszűnésére, felmondására, elszámolási vitáira is?!

Éppen ezért kollégáimmal létrehoztunk egy díjmentes szerződésíró tanfolyamot, ahová akár most is beiratkozhatsz. Itt csupa olyan dolgot tanulsz majd meg tőlünk, amellyel még jobb és még biztonságosabb, azaz még eredményesebb szerződést tudsz majd írni, akár ügyvéd nélkül is. Ha kedvet kaptál, mert látod a fentiek alapján is, hogy tényleg sok-sok rizikó van egy ingatlan hasznosításakor is, tehát ha érdekel és fejlődni szeretnél, itt iratkozhatsz be a 48 napos díjmentes e-mail tanfolyamunkra.

Ha pedig sok azonnal hasznosítható információt kaptál tőlem már ebben a cikkben is, akkor kérlek meséld el családodban, ismerőseidnek is. Igen nagy öröm és megtiszteltetés számomra, ha ajánlod barátaidnak is ezt a cikkemet és a Közérthető Jogi Blogot, mert így még több családnak és cégnek tudok segíteni közérthető jogi magyarázataimmal. Köszönöm az ajánlásodat!

Segítségképpen ezzel a linkkel gyorsan eljuttatlak a Lakások és helyiségek bérletéről szóló törvényhez is, a netjogtárhoz. ITT a LINK.

 (…nos, ha végig olvastad ezt a cikket, és ezt azért tetted ezt, mert amikor kérted a honlapunkon az ingatlan bérbeadók számára elkészíttet letölthető PDF anyagunkat, akkor megkértünk erre Téged, akkor most már megnézheted a postafiókodat, mert valószínűleg eltelt néhány perc azóta, és megérkezett a küldeményed és a kedvezményed is. Nem kérted még? ITT elérheted!)

 

 

 

A birtokvédelem az ingatlantulajdonos ellensége?

A birtokvédelem kifejezés értelme alapján joggal gondolhatnánk, hogy valamilyen védelmet jelent az ingatlan tulajdonos számára. Ám bizony vannak vitás helyzetek, amikor a jogait védő ingatlantulajdonosra fegyverként szegeződik egy birtokvédelmi eljárás.

Birtokviták bérlő és tulajdonos közt. (drnemethlaw.hu)

Hogyan lehetséges, hogy a birtokvédelem a tulajdonosra nézve hátrányos?

A birtokvédelmi eljárás mindig elsődlegesen azt a személyt védi, aki az ingatlanban ténylegesen belül van, azaz annak birtokában van. Jogszerűen vagy anélkül? Ez itt még nem lehet kérdés. A birtokvédelmi vizsgálat egyetlen célja az ugyanis, hogy megállapítsák, hogy a tényleges birtokost a birtoklásában vajon zavarta-e valaki. Az nem, hogy miért…

 

A birtokvédelmi eljárásról azonban sokan nem tudják, hogy az eljárás kezdeti szakaszában (tehát a hatóság előtti és nem a bíróság előtt ügyszakban) csakis birtokkérdéseket jogosult vizsgálni a jegyző. A tulajdonjogi vitákba nem lehet belemerülni a vizsgálat során.

Milyen viták során merülhet  fel a birtokvédelmi eljárás mint a tulajdonos elleni fegyver?

- bérleti szerződés azonnali felmondása pl. rongálás miatt, és a bérlő ellenáll…
– bérnemfizetés miatti felszólítás, felmondás, és a bérlő ellenáll…
– visszavont ingatlan ajándékból felszólítás a kiköltözésre, de nem történik meg…
– zárcsere kockázata, önhatalmú kilakoltatási kérdések…
– a felújítási munkálatok és azok elszámolása miatti viták, nincs kiköltözés, mehet a felszólítás… stb.stb.

 

Mit tehetsz, ha ingatlantulajdonos vagy, és nem akarsz  hibát elkövetni ebben a küzdelemben?

A birtokvédelmi vitára mindig készülni kell. Ez a jognak egy olyan ingoványos területe, ahol még akkor is könnyen és gyorsan veszíthetsz, ha egyébként jogilag igazad van.
Ha neked jogod van tulajdonosként az ingatlanodba beköltözni, és a felmondásod is szerinted jogszerű volt, csak éppen azt a másik fél vitatja, akkor a jogcím vizsgálati kérdésekre csak a birtokvédelmi határozat fellebbezésének a bírósághoz történő beérkezését követően lesz mód.(Megelőzésképpen pl. foglaltasd közjegyzői okiratba a szerződésedet. Ez kicsit költségesebb lesz, mint egy sima szerződés,  de ha vita keletkezik a bentlakóval, ez egy gyorsan végrehajtható okirat, amivel adott esetben a kiürítést megoldhatod, ahelyett, hogy végeláthatatlan birtokvitába bonyolódnál.)

 

TEHÁT:  birtokvédelmi határozat ellen mindenképpen fellebbezést kell benyújtani, ha nem kaptál igazat! És el kell menni a bíróságra is érvényesíteni a tulajdonosi jogaidat.

 

Kérdések, melyek talán már most is felmerülnek benned?

Hogyan tegyem ki a nemfizető bérlőt az ingatlanomból?

Mit tehetek és mit ne tegyek szenvedő tulajdonosként?

Mire jó a birtokvédelem és mire nem lesz jó egyáltalán?

Meddig tűrjem a jogaival visszaélő bérlő mulasztásait?

Vajon mikorra és hogyan tudom majd kiebrudalni az adóst az ingatlanomból?

Ezt a cikket is olvasd el, ha ilyen gondolatok foglalkoztatnak!

Előfordulhat tehát, hogy hiába van szigorúan jogilag nézve igazad, a birtokvédelmi eljárásban ezt mégsem tudod gyorsan érvényesíteni. Ezért alkalmazzák a jogcím nélküli birtoklók előszeretettel a birtokvédelem intézményét (sokszor ügyvédi tanácsra is akár – hiszen ezeket a jogi nüanszokat szerintem elég nehéz egyedül kilogikázni…), mert így ez időhúzásra és költség okozásra időlegesen kiváló eszköz, és kihasználják, hogy ebben az eljárásban a jegyző nem jogosult a valódi jogcímek vizsgálatára. De ami késik, nem múlik, tartja a hasznos mondás.

 

Mit mond a jog a birtokvitáról?

A birtokvédelemről mit mond a jogszabály? Van-e külön törvény erre is?

Igen hogyne, külön kormányrendelet szól erről a jegyzői eljárásról. És bár a Polgári törvénykönyv szerint is a tulajdonost megilleti a birtoklás és a birtokvédelem joga, mégis kialakulhat a vita, amelyre nézve ez a kormányrendelet ad lehetőséget a jegyző előtti eljárás indítására.

A birtokvédelmi eljárást követő bírósági pernek lesz majd végül a célja az, hogy megállapítsa azt: vajon a tulajdonos vagy a birtokvédelmet kérő birtokosnak van-e jogszerű indoka (jogalapja) arra, hogy az ingatlan birtokában legyen. Ahhoz, hogy megtudjuk, ki nyert, meg kell várni a jogerős ítéletet. A jegyző hatáskörébe tartozó birtokvédelmi eljárásról szóló jogszabály pedig mindaddig azt  mondja szó szerint:  “…A birtokvita eldöntéséhez szükséges tényállás megállapítása során a jegyző a bizonyítást kérelemre folytatja le…” Tehát a bizonyítást kérni kell és minden bizonyítékot csatolni, előadni szükséges.

Van-e végső megoldás?

A cél a Neked megfelelő jogerős ítélet, ugye? A bírósági pernyerést azzal tudod leginkább elősegíteni (már a birtokvédelmi jegyzői eljárásban is), hogy bár a jegyző nem lesz tekintettel a jogalapodat megalapozó irataidra, indokaidra, mégis ezeket már ebben az eljárásban csatold az ügy iratai közé, hiszen a körülményekhez tartoznak. (Persze a legjobb az volna, ha az ügyvédedet is bevonnád ebbe az eljárásba, sokat segíthet Neked! Ha nincs ügyvéded, tőlem is kérhetsz egy konzultációt, itt érdeklődj a konzultáció díjáról, ha komolyak a szándékaid és valóban igényled a szakértő segítséget, mert életet menthet: 06 (1) 225 3041))

A jegyzőnek is az ügy összes körülményére tekintettel kell majd meghoznia a döntését, még akkor is, ha nincs is joga a jogalap kérdésében dönteni, csak a tényleges birtokállapotot vizsgálhatja. A jegyző a határozatában sok mindenről rendelkezhet, ez is nagyban függhet minden előadásodtól. És légy türelemmel. Ha valami, akkor a birtokvédelem tényleg a taktikák és a stratégiák világa, pláne, ha nagy értékű ingatlan a tét. Keményen kell küzdened!

Ezt a cikket is olvasd el: Hogyan rakd ki a nemfizető bérlőt az ingatlanodból!