KÖZÉRTHETŐ JOGI BLOG megnyugtató jogi megoldások

online cégek tulajdonosainak és vezetőinek – közérthetően. A blog szerzője jogász, 1996 – 2014 között ügyvédként letesztelte, amiről itt ír. Jogi ismeretterjesztés a hazai cégvezetők szolgálatában.

Miért nem működnek a társasházak? Mert a tulajdonosok…

…nem viselkednek tulajdonosként. Az én ügyvédi tapasztalataim szerint legalábbis elég sokszor, sok helyzetben így tűnik.

Mit jelent az szerintem, ügyvédként, hogy tulajdonosként viselkedj, ha egy társasházban egy vagy több ingatlanod van?

Lássunk néhány konkrét példát:

1. Járj el a közgyűlésre az iroda vagy a lakás tulajdonosaként, mert csak ott tudod gyakorolni tulajdonosi jogaidat. Ha a többség eljár, akkor tényleg nem a kisebbség fog dönteni a többségi ügyekben, a határozatképtelenség miatt megismételt közgyűléseken. Ha soha nem mégy el, vajon mire alapozod majd felháborodásodat, ha valami nem tetszik…

 

 

2. Vállald el a Számvizsgáló Bizottsági tagságot, és így nemcsak kérdezhetsz a közös képviselőtől, de a közgyűlés elé tárt jelentésben jelezheted a tulajdonosi többségnek a hibákat és a megoldási javaslataidat is. Tudom, hogy ez fáradtság, de hidd el, megéri. Elvégre az ingatlantulajdonod értéken tartása a végső cél, nem-de-bár?

 

 

3.) Ha sérti az érdekeidet a meghozott határozat, támadd azt meg, és vedd a fáradságot az ügyvéddel együtt a profi pereskedésre. Ha valóban van látható=bizonyítható tulajdonosi érdeksérelem, hidd el, a bíróság meg fogja semmisíteni a sértő határozatot… (2012. májusában az erre nyitva álló határidő: 60 nap a sértő határozat meghozatalának napjától számítva.)

 

4.) Ha a közös képviselő nem vagy nem jól teszi a dolgát, kérd számon a megbízási szerződésében lévő kötelezettségeket (vajon kötött vele a társasház ilyet??!!), mert különben nem fogja érezni a felelősséget a hanyag vagy felületes, mégis következmények nélküli munkájával kapcsolatban. Pedig az ő tevékenysége a tulajdonosnak kerülhet ám sokba!

 

Ugye látod már, mi lesz ennek a tulajdonosi szemléletnek az eredménye?

Az ingatlanod értékes marad, mert egy jól működő társasházban lesz…

Az ingatlanod értékes marad, mert egy gondos gazdálkodású társasházban van…

Az ingatlanos értékes marad, mert egy felelős tulajdonosokkal teli társasházban van…

Az ingatlanod értékes marad, mert vigyáz a pénzedre a közös képviselő…

Több ingatlan is van a tulajdonodban? Valamelyik társasházban gondok vannak a működéssel? Érzed, hogy ez nem lesz így jó, ideje változtatni? A vagyonod védelme fontos számodra, és nem engedheted meg a pazarló működést? Nem is láttad a közös képviselő megbízási szerződését? Nincs SzMSz-ed sem, azt sem sejted, hogyan kellene működnie a háznak? Sokat tartoznak a közös költséggel, Te viszont fizeted és ez így nem fair számodra? Nincs is kifüggesztett házirend?

Ingatlanügyekben jártas ügyvédeinktől bármikor kérdezhetsz, és kérhetsz egy fixdíjas személyes konzultációt, van jó pár ötletük a fenti témákban. (JÓ TUDNOD: mi a panelházak mostrum ügyeiben nem járunk el, csak akkor keress tehát fel bennünket, ha maximum 15-20 albetétnél kisebb társasházban van az ingatlanod.) Vedd fel a kapcsolatot kollégáimmal, és küldj be nekik egy kérdést ezen a kérdőíven, akár most rögtön. És legfőképpen nagyon köszönöm, hogy velem együtt gondolkodtál egy kicsit ezeket a számodra fontos kérdéseken. (A kérdőíven írd be majd, hogy a itt a Közérthető Jogi Blogban találtál ránk.)

  • Zsigmondné Zsóka says:

    Tisztelt ügyvédnő!

    A tulajdonos nem használhatja a közös kéményt, mert sajnos a KK nem megfelelő gondossággal kezelte a ház pénzét, ebben az esetben kártéritési pert, indithat -e ellene? (Közben leváltotta a ház ezt a képviselőt) Kérem szíves válaszát!
    Tisztelettel ZS Zsóka

    • drnemeth says:

      Kedves Zsóka! Sajnos a kérdéséből számomra nem derül ki, hogy a KK pénzkezelése és a kéményhasználat hogyan függ össze. A KK természetesen a polgári jog szabályai szerint köteles felelni az általa felróhatóan (szándékosan vagy gondatlanul) okozott károkért. A házközösség (azaz a tulajdonostársak összessége) jogosultak kártérítési pert kezdeményezni a volt KK ellen, ahol mind a jogellenes magatartását (mulasztások), mind a beállott károkat bizonyítani szükséges. A bíróság csak abban az esetben ítéli meg a kártérítést, ha a ház is eleget tett a kárenyhítési kötelezettségének, és a károk bekövetkeztében saját maguk nem működtek, nem hatottak közre. Köszönöm kérdését.

  • Iné Judit says:

    Tisztelt Ügyvédnő!
    Hosszú évek óta csak a közös költség jelentős mértékű emelésével biztosított 18 lakásos társasházunkban a működőképesség.
    Egyik tulajdonostársunk 500 ezer Ft közös költség tartozást halmozott fel, és lakását bankok javára a lakás forgalmi értékét meghaladó jelzálog terheli. A ház közgyűlése több közgyűlési határozatban bízta meg a közös képviselőt, hogy kérje az illetékes végrehajtótól a lakás árverezését, mert jövedelméből évek óta nem lehet letiltani a társasházat megelőző tartozásai miatt a közös költséget.
    2006-tól nem tudjuk elérni, hogy sor kerüljön az árverésre, a közös képviselő szerint ő nem befolyásolhatja a végrehajtót a munkavégzésben. Így a társasház kötelezettségeiket időben teljesítő tulajdonosai kénytelenek tűrni a közös költség tartozás további növekedését annak tudatában, hogy ez a pénz soha nem térül meg a társasháznak, mert a bankok árverés esetén is elviszik a befolyt vételárat.
    Milyen felelőssége van a közös képviselőnek, akinek az érvényes Szervezeti-Működési Szabályzat szerint kötelessége a hátrálékok behajtása? A végrehajtó egyes tulajdonosokkal nem áll szóba, mert szerinte ő csak a társasházat képviselő közös képviselővel tárgyal a végrehajtások ügyében.
    A tulajdonosok minden évben szóvá teszik, hogy nagyon magasnak tartják a társasházat terhelő szemétszállítási díjat. A közös képviselő erre azt a választ adta minden évben, hogy kötelező igénybevenni a szolgáltatást, és annak árait ő nem befolyásolhatja.
    Most jutott tudomásomra, hogy városunkban önkormányzati rendelet határozza meg a szolgáltatás igénybevételéhez kötelezően előírt tárolóedények minimális űrtartalmát. 2001. év január 1-től ez tömblakás esetében heti kétszeri szállításnál 40 liter/lakás, vagyis 720 liter a 18 lakást tekintve. A közös képviselő ennek ellenére 1100 literes szeméttárolót helyeztetett ki a szemétszállító céggel, aki 2001-től ezután számítja fel a a szemétdíjat. A szemétszállító cégnek 77o literes kukái is vannak, semmi nem indokolta az 1100 literes edény kihelyezését. Ezzel a társasházat több, mint 1 millió Ft összegű kár érte, hiszen 40 %-al magasabb űrtartalom után fizettünk 13 évig, mint amennyit a rendelet előírt. A házban egyedül élő idős emberek laknak, és két személyes háztartások, akik még a rendeletben előírt edényzet szerinti szemétmennyiséget sem rakják a kukába.
    A közös képviselő úgy érzi, nincs felelőssége a kár keletkezését illetően.
    Tisztelettek várom szíves válaszát.

    • drnemeth says:

      Tisztelt Hölgyem, köszönöm hosszú kérdését, itt a blog keretein belül csak röviden tudok válaszolni. A közös képviselő köteles a többségi tulajdonosi akaratot képviselni. Ha pedig a közös képviselő nem kommunikál a végrehajtóval, valamennyi tulajdonostárs által aláírott meghatalmazással bármelyik tulajdonostársat feljogosíthatják a végrehajtóval történő egyeztetésre. A végrehajtó köteles az árverést kitűzni késedelem nélkül, ha ezt nem teszi meg, felelős az általa okozott károkért. Amennyiben a közös képviselő nem az Önök érdekeit képviseli, és ezzel a házközösségnek kárt okoz (pl. a túlzottan igénybe vett szemétszolgáltatással), úgy le kell váltani és másik közös képviselőt érdemes keresni. Javaslom hogy keressenek a lakóhelyükhöz közel praktizáló, társasházi ügyekben járatos ügyvédet, aki segít Önöknek mindezek kivitelezésében. Sok sikert kívánok!

Email cím (nem tesszük közzé) A kötelezően kitöltendő mezőket * karakterrel jelöljük

*