KÖZÉRTHETŐ JOGI BLOG megnyugtató jogi megoldások

online cégek tulajdonosainak és vezetőinek – közérthetően. A blog szerzője jogász, 1996 – 2014 között ügyvédként letesztelte, amiről itt ír. Jogi ismeretterjesztés a hazai cégvezetők szolgálatában.

Tag Archives: bérleti szerződés

Tények és tévhitek a bérleti szerződésről: avagy még mindig nem fizet a bérlőm…

Ügyvéd kollégáimmal specializálódtunk a nem fizető bérlők és a jogcím nélküli bentlakók részére küldendő felmondásokra és a felmondást megelőző utolsó felszólításokra. Ezért rengeteg személyes ügyvédi konzultációt tartunk bérleti szerződésekkel és nem fizető bérlőkkel kapcsolatosan. És pontosan tudjuk, hogy:

Minden bérbeadó álma a pontosan fizető bérlő…

A bérbeadó csak arra vágyik, hogy “macera-mentesen” adja ki a házat, lakást…

A bérbeadók arról álmodnak, hogy a nemfizető bérlőt már a szerződés aláírásakor ki tudják szűrni… (ehhez kell ám aláírt szerződés!)

A személyes konzultációkon sok-sok tévhittel találkoztam már, így eljött az ideje annak, hogy 3 tévhitről most rögtön lerántsam a leplet. Ezt azért teszem, hogy elhidd, kedves Bérbeadó: igen, lehetséges a biztonságos bérbeadás, de sajnos nem lehet “megúszni” egy bérleti szerződés írásbeli elkészítését, lehetőleg nem netes mintaszerződés kitöltésével!

JAJ! Nem fizet a bérlőm.

1. TÉVHIT:  “Bent lakik a bérlőm, nem fizet és nincs vele szerződésem, most mit tegyek?”

Kedves Ingatlantulajdonos! Ébresztő! Neked van szerződésed, csak nem írtátok le. Bár ez a mulasztás tényleg hiba volt, de ettől még vonatkozik a bérleti jogviszonyra a Polgári törvénykönyv és a Helyiségbérleti törvény is.

Ez tehát jó hír, hiszen a le nem írt bérleti jogviszonyokat is fel lehet mondani, meg lehet szüntetni. Csak ha vita van, akkor nehezebb lesz annak bizonyítása, hogy miben állapodtál meg a bérlővel az elején. (Felkészítelek arra is, hogy akár még az is lehetséges, hogy a bérlőd tagadni fog mindent…). Ilyenkor nem csak a ráutaló magatartásoknak, de még az idő múlásának is nagy szerepe lesz a vita tisztázásában, a szerződés tartalmának megállapításában – tehát jó lesz beszélned ügyvéddel.

Ha eddig a szomszédod, vagy a családod csak azt mondogatta: ne bonyolítsd szerződéssel, úgyis fizetni fog – most eljött az idő, hogy eldöntsd: hiszel-e nekik. Ha ugyanis nem fizet a bérlő. te fogsz szerződés nélkül ügyvédhez szaladni, hogy segítsen gyorsan a behajtásban, a pereskedésben. És lehet, hogy nem vállalják majd el az ügyet, mert még bizonyítható szerződésed sincsen.

Ha nem veszi át a postát a bérlőm, mit tehetek?

2. TÉVHIT:  “A bérlőm nem vesz át semmit, tehát ha kétszer nem veszi át, akkor innentől automatikusan átvettnek tekintendő minden kiküldött  felszólítás.”

Sajnos nem. Amire Te gondolsz, az a Polgári perrendtartás sokak által ismert perekben alkalmazandó kézbesítési szabálya. Ez azonban nem alkalmazható  olyan ügyekben, amikor még nincs is per, és a fizetési meghagyás vagy a kiürítési eljárás sem indult még meg.

A perlés előtti felmondólevelek és felszólítások esetén a Polgári perrendtartás szabálya helyett inkább kreatív ötleteidet kell bevetned, hogy átvetesd a levelet. (Pl. videózd le, ahogyan bedugod az ajtó alá (mert ez is több mint a semmi…); vagy: két tanúval menj oda, és ha élőben megtagadja a bérlő az átvételt, azonnal  jegyzőkönyvezd a tanúkkal ennek tényét; vagy: keress másik postacímet is, és akár több helyre is postázd el újra  a felszólítást stb.)

A kézbesítés egy nagyon fontos momentuma minden nem fizető bérlő elleni eljárásnak, ezért erre rendkívül nagy figyelmet fordíts, és fektess energiát a sikeres kézbesítésbe!

A bérbeadó álma: a jól fizető, minden postai felszólítást átvevő bérlő. Ha te is ilyen bérlőket szeretnél, kérlek, hogy a jövőben vizsgáld felül a bérleti szerződésedet. Ellenőrizd a gyenge pontjait, szigorítsd a felmondást, és építs be a szerződésbe automatikus kézbesítési vélelmeket, hogy ezzel is csökkenteni próbáld a jogtalanul és visszaélésszerűen át nem vett küldemények számát. Megelőzéssel.

Lakik velük kisgyerek is, vajon mit tehetek, ha nem fizetnek? Micimackó mit mondana?

3. TÉVHIT:  “Lakik velük egy gyerek is, tudom, hogy emiatt sosem tudom majd kitenni, akkor sem, ha nem fizet.”

Ez így nem igaz, de tény: kiskorú jelenléte esetén akár pl. a közművek elzáratása, akár önhatalmú zárcsere vagy kipakolás megvalósíthat büntető jogi következményekkel járó sérelmet is (pl. kiskorú veszélyeztetése). Ezért ilyen esetben különösen óvatosan és mindenre kiterjedő figyelemmel kell eljárnod.

Ha van büntetőjogász ismerősöd, kérd ki a véleményét. Beszélj a nemfizető bérlők elleni eljárásokra szakosodott ügyvéddel, és részletesen tájékozódj a jogszerű és a tilos magatartásokról. Így nem hibázol majd, pláne nem követsz el kisgyermek sérelmére alkalmas cselekedetet.

Bérbeadóként gyakran elképzeled: a következő bérlőddel nem lesz semmi gond? Legközelebb már a szigorú és jogszerű írásbeli szerződésed aláírásakor megtudod: fizetőképes bérlővel van-e dolgod vagy egy újabb ügyeskedővel? (Hiszen aki eleve nem akar fizetni, az egy erős szerződést eleve nem is akar majd aláírni, igaz? )

Ha az is érdekel, hogy milyen cikkeket írtunk már a nem fizető bérlőkkel kapcsolatban, akkor segítünk, íme a cikkek: 

Légy tulajdonos! Óvd vagyonodat!

A nem fizető bérlővel köss mielőbb fizetési egyezséget, de ha nincs remény, lépj megfelelően, mindig jogszerűen, és egyeztess szakértővel. Köszönöm, hogy elolvastad írásomat és ügyvédi tudásomat is hasznosítod vagyonod megóvásához.

Sikeres ingatlan bérleti szerződést és határidőben fizető bérlőt kívánok Neked! Kérdésed van? Itt tedd fel:

Még 3 ügyvédi tippem ahhoz, hogyan ne rontsd el a fizetési felszólítást!

Ebben a blogban már olvashattál egy cikket arról, hogy melyik az az 5,5 ügyvédi tanácsom, melyet ha betartasz, nagy valószínűséggel egy sikeres felszólítást fogsz tudni megküldeni az adósodnak, akár fizetésre, akár valami másnak a teljesítésére szólítod fel. Azért írok erről, mert tudom, hogy:

Akinek tartoznak, az nagyon várja a pénzét…

Mindig minden segítség elkél ahhoz, hogy költséghatékonyan szerezhesd vissza, ami a te jogos követelésed…

Olykor egy-egy apró tanács is – amely kívülállótól érkezik -, sokat segíthet a célod elérésében: a gyors behajtáshoz!

A minap elgondolkodtam azon, napjainkban vajon melyik felszólításból van a legtöbb? A fizetési felszólításból rengeteg van manapság cégek és magánszemélyek közt egyaránt, ezért kiválasztom ezt, és erről írok még néhány hasznos tudnivalót. Hátha neked és a cégednek is épp erre van most szükséged…

A profi fizetési felszólítás (a korábban megírt jó szerződés után) a legfontosabb lépés ahhoz, hogy a kintlévőségedet sikeresen behajthatsd. Kérlek tulajdoníts neki igen nagy jelentőséget, és csináld jól!

Van még 3 konkrét javaslatom az említett 5,5 tipp mellé, melyet kifejezetten a fizetési felszólítások esetén kell alkalmaznod. Miért? Azért, hogy

  • határozott, elszánt és tudatos benyomást kelts az adósodban, és már az elején idegesítse őt az érzés, hogy neked előbb utóbb fizetnie kell majd;
  • lássa, hogy nem most jöttél le a felvédőről, sőt, már ügyvéddel is konzultálhattál a tartozásbehajtásról, hiszen annyira szakszerű a felszólításod, hogy ez látszódik belőle;
  • minden forintnak,  ami neked visszajár, jól láthatóan és szuperbiztosan meg legyen a jogalapja, de még a késedelmi kamata is, hiszen az adósság késve fizetése neked is pénzedbe kerül (ezt a pénz már régen másra költhetted volna, igaz?)

3 konkrét ügyvédi javaslatom a 2 Mio Ft feletti követelések behajtásához (jó, nem bánom, próbáld alkalmazni kisebbekre is, de ezeknél különösen számít…)

Ugye a korábbi tanácsaimat már elolvastad? (Ha nem, gyere itt olvasd el, de utána térj vissza ehhez a cikkemhez a folytatáshoz). Akkor már tudod, hogy a felszólításod határozott legyen, ne beszélj mellé, ne legyél agresszív ám legyél tudatos és légy tényszerű. Ha határidőt is szabsz és azt is ráírod, hogy kapja még az ügyvéded is, az már maga a tökély! Ehhez jön még három új javaslatom, konkrétan a fizetési felszólításokhoz:

Érvényes körbérkikötéssel előbb jutsz a pénzedhez!

1.) A fizetési felszólításodban mindig ésszerű és teljesíthető határidőt szabj. Ez mennyi?

Ha pl. az adósod már egy éve is tartozik, nyugodtan elég 5-6 (munka- vagy naptári) napot adni neki. Ha a tartozás még nem régebbi 1 hónapnál, akkor életszerűbbnek tartom, ha akár 10-15 (munka)napot is kaphat még, de sokkal többet ne adj neki. Elvégre a fizetési határidő már lejárt, ő pedig se bút, se bát nem mondott a terveiről… Ehhez képest még te vagy a méltányos, hogy segítsd a teljesítését.

Az ésszerű határidő biztosításának előnye számodra, hogy a későbbi behajtási eljárásban a közjegyző és a bíró is látni fogja, te tényleg mindent megtettél, így már csak az adósodon múlik a teljesítés.

2.) A fizetési felszólításodba mindig egészen pontosan írd bele a tartozás összegét annak napra kiszámolt késedelmi kamatával együtt.

Ha ezt nem teszed meg, ugyan miért is várod el, hogy aki tartozik neked, helyetted tudja, hogy mennyit is kéne visszadnia? Ha viszont veszed a fáradtságot erre a számításra (ezt megcsinálhatja ám helyetted a könyvelőd és az ügyvéded is, akik jó kis kamatkalkulátorokkal is rendelkeznek az ilyen ügyek gyors intézéséhez), akkor az adósnak még egy kiskapu bezárult.

A pontos számítások előnye számodra: a behajtási eljárást igen gyorsan megindíthatja az ügyvéded, és minden adatot meg tudsz neki adni, amit kérni fog tőled ehhez. Sőt: a közjegyző és a bíró is látni fogja: Te csak azt kéred, ami jár, egy petákkal sem többet! Ennél korrektebb lehetnél?

Már csak egyetlen tanácsom maradt hátra:

3.) A fizetési felszólításodat azonnal, késedelem nélkül kövesse a behajtási eljárás megindítása,  hiszen mire is vársz még, ha lejárt a póthatáridő és az adósod még mindig nem fizetett? 

Leszerződtél vele. Lejárt a határidő. Nem fizetett. Fel is szólítottad. Újabb határidőt adtál. Türelmes voltál. Neked itt már semmi mást nem kell csinálnod (nyugodj meg: jóhiszemű voltál, etikus voltál, megfelelően jártál el!) – indítsd meg a pert vagy a közjegyzői fizetési meghagyást. Hogy melyikkel tudod behajtani a követelésedet, az több mindentől is függ, ha nem tudod, kérdezz ügyvédtől.

Vagy olvasd el ezt a cikket is, ahol adunk még több tanácsot a gyors fizetési meghagyásos eljárás megindításához is.

Hogyan kell fizetési meghagyást indítani, ha tartoznak neked?

Köszönöm, hogy most már a 8,5 ügyvédi tanácsom segítségével teszed még nyereségesebbé és biztonságosabbá céged működését vagy éppen a családi költségvetésedet! (Háát, bevallom, ha csak ilyen alapos tanácsokkal felvértezett, tudatos és elszánt megbízóknak kellene segítenem a behajtásokban, nagy örömmel tenném…)

Te már raktál ki nem fizető bérlőt az ingatlanodból?

És sejted-e, hogy például egy zárcsere a saját házadon jogszerűnek minősül-e?

Sokan nem tudják, hogy a tulajdonosnak zálogjoga van a bérlő holmijain. De még  azt sem sejtik, hogy vajon ki kell-e várni a nem fizető bérlő elzavarása előtt a  felmondási időt, vagy másnap kitehető? Pedig ezek mind-mind olyan  kérdések, melyek joggal foglalkoztatják mindazokat, akik olyan szerencsés  helyzetben vannak, hogy vagyontárgyukat bevétel  céljából másnak adják át használatra, azaz bérbe adják.

Igen, meglepően hangzik, de még a nem fizető bérlőnek is van némi joga a  bérleti szerződése alapján. Ez igaz a lakás bérlőjére, de még az autó vagy az ipari  eszköz használójára is.

Milyen joga van a nem fizető bérlőnek? A bérleti díj nem fizetés esetén is a szerződést előbb fel kell mondani, majd a jogszabályok által biztosított felmondási idő után tudod csak a bérelt eszközt vagy ingóságot visszakérni, mindeddig a bérlő magánál tarthatja a használt dolgot. (Természetesen ettől még tartozik neked a bérleti díjjal és az így okozott károkkal is…)

Aki gondosan jár el, természetesen már a szerződés aláírásakor okosan köti ki ilyen esetekre a felmondási szabályokat és a dolog vagy az ingatlan visszaszolgáltatásának szabályait, ebben egy ingatlan- és bérleti szerződésekben jártas ügyvéd sok-sok okos és jól hasznosítható tippet tud adni Neked is.

Na jó, mondok máris egy példát Neked, melyet alkalmazhatsz akár holnaptól a bérleti szerződésedben:

 – ha pl. előre kikötöd, hogy a bérleti vagy használati díj nem fizetése esetén a tulajdonos az első felszólítással egyidejűleg jogosult a dolgot visszavenni és követelni az elmaradt bérleti díjon kívül a szerződés meghiúsulási kötbért is, ez máris erősebb tulajdonosi pozíciót jelent, mintha erről az esetről a szerződésben egyáltalán nem beszélnél;

Az ingatlan visszavétele azonban nem ilyen egyszerű, mert fontos jogszabályokat kell szem előtt tartanod, nem köthetsz ki jogellenes kikötéseket, és még a zárcserével is csak óvatosan apellálj! Viszont van 1-2 technika, melyet bevethetsz a nem fizető bérlőid ellen.

Csak jogszerű szerződéssel a kezedben intézkedj! Ingatlan bérbeadása esetén a bérleti szerződést csak a helyiségek bérletéről szóló törvénnyel összhangban lehet megírni. Ha a bérlő nem fizet, fel kell szólítani a fizetésre, és csak az ebben a felszólításban megadott határidő  sikertelen lejárata után van mód a felmondásra. (…a 2012-es szabályok szerint erre is csak a lejárt bérleti díj hónapját követő hónap utolsó napjára.)  Bizony. Ez tehát nem megy gyorsan.

.

Köss ki lelakható kauciót! Hiszen ha több havi kauciót kötöttél ki már az aláíráskor, amit be is szedsz időben a bérlőtől, és meg is állapodsz vele abban, hogy a kauciót a bérleti díjba be lehet számítani, ebben az esetben olyan mintha nem is volna késedelem a bérlő részéről. A kaucióból levonhatod a bérleti díjat, a szerződést nem kell  felmondani, de a bérlőt azonnal fel kell szólítanod a kaució visszapótlására. (Hiszen így nem marad a kaucióból majd arra, amire az eredetileg való: a kiköltözéskor az ingatlanban esett károk megjavítására. Erre ügyelned kell!)

A kaució lelakhatósága tehát egy egyszerű eszköz erre a problémára, de tudnod kell, hogy ha ebben előre nem állapodnak meg, ez bizony nem lesz automatikus.

Mit mérlegeljen a tulajdonos a kilakoltatás előtt? A következők között kell egy ingatlan tulajdonosnak döntenie, ha a bérlője nem fizet és nem is hagyja el az ingatlant:  inkább a bentlakó bérlőnek könyörögjön, hogy legyen szíves visszaadni az akár 50-100 milliós ingatlant, vagy kirakja, tudja, hogy majd egy vita esetén nem lesz igaza, de gyorsan lép, és máris az ingatlanába kerül, rögtön kiadja egy új bérlőnek és “kitermeli” az előző bérlőnek okozott kárt. (Ne feledd: a kiürített holmikon is mint bérbeadónak jelzálogod van, de  a kitett bérlő tulajdonát meg kell őrizni, leltárral együtt. Persze tárolási díjat is lehet felszámolni, hiszen a bérlő holmijaira vigyáznod kell akkor is, ha bedobozoltad a dolgait és egy raktárban vagy tárolóban őrizgeted…. Beszéljünk, ha ilyen ügyed van, látod, van pár ötletem!)

Jogszerűtlen kikötésekkel sokan próbálkoznak: van aki előre aláírattatja a bérlővel, hogy kilakoltatás esetére még a birtokvédelmi jogáról is előre lemond, és semmilyen igényt nem érvényesít majd a zárcsere és a kipakolás esetén. Ez persze nem jogszerű, de talán érted, hogy a tulajdonos fenti dilemmája érdekében mindenki mindennel próbálkozik. A perek sajnos sokáig tartanak, az ügyvédek drágák, mindenki igyekszik saját maga ügyeskedni vagyona védelme érdekében.

Ha a bérlő nem költözik ki, a tulajdonos pedig nem teszi ki,  akkor marad a bírósági kiürítési per, de ehhez már tényleg kéne ügyvéd is (bár szerintem az előzőekben leírtak során is elkél a jogi segítség – mert ezzel a károkat lehet csökkenteni, melyeket a kiürítéssel  okozna magának a tulajdonos…)

Foglaljuk össze, mit is tehetsz, ha a bérlőd nem fizet:

i) jó szerződéssel, jogszerű szerződéssel sikeresebb lehetsz a kiürítésben is;

ii) kérd ki előre az ingatlanos ügyvéded véleményét, már a szerződés aláírása előtt (ő biztosan gondol majd a vitára is!);

iii) köss ki lelakható kauciót, hiszen ez nem automatikus, így elkerülöd az elszámolási vitákat is;

iv) lépj időben és mérlegeld a tulajdonosi kockázataidat a  zárcsere, a  felmondás, a kiürítési per és a kártérítés szempontjaiból.

 Ha ingatlanbérbeadó vagy, és éppen vitatkozol a bérlőddel, de nem akarsz parázsra futni, tűzön járni, jogellenesen kárt okozni magadnak, kérdezz tőlem, szívesen együtt gondolkodom Veled ebben az ügyedben, sőt, még a rossz bérleti szerződésedet is javíthatom egy kicsit, hogyan jobban védje a vagyonodat! ITT A KÉRDŐÍV, ezen kérdezhetsz on-line. HABÁR: lehet, hogy ha Te már itt olvasgatsz, neked egy személyes konzultáción kidolgozott villámstratégia kellene vezető ügyvédünktől. Hívj engem, azaz hívd dr.Németh Gabriellát: 06 (1) 225 3041 (H-Cs: 9,00- 16,30h vagy P: 9,00 – 14,00h között).

Ezt a 7 hibát sose kövesd el a lakásbérleti szerződésed aláírásakor!

Kiadó ingatlanodat hasznosítod? Netán házat készülsz kivenni hosszú távra a családodnak? Ugye milyen jó lenne, ha valaki már a lakásbérleti szerződésed aláírása előtt megmondaná Neked – akár bérbeadó ingatlantulajdonos vagy, akár bérlő leszel a szerződésben – hogy melyek azok a hibák, amelyekből nagy valószínűsággel vagy akár biztosan problémád lesz majd a szerződés ideje alatt, annak felmondásakor vagy éppen  a megszűnése után?

Figyelj! Most konkrétan megmondom Neked, hogy  melyik az a 7 legsúlyosabb hiba, amelyet Te kerülj el, ha lakásbérleti szerződést készülsz aláírni.

1./ Tisztázatlan tulajdoni viszonyok – veszély! Semmiképpen ne szerződj le olyan lakásingatlanra, amelynek a tulajdoni viszonyai nem tisztázottak. Ha te vagy a bérbeadó, te is ellenőrizd saját ingatlanod tulajdoni lapját a bérbeadás előtt!  Ha ugyanis elszámolási vitába bonyolódsz majd, vagy éppen a szerződés módosítását szeretnéd a későbbiekben, és nincs rendben a tulajdoni lap, akkor nem lesz egyértelmű még az ügyvéded számára sem, vajon kivel is kell(ett volna) aláírni a szerződést, és kivel kell a szerződésmódosítást vagy az elszámolást elkészíteni. Még aláírás előtt kérd el a tulajdoni lapot és nézd át valakivel, jó alaposan.

2./  Rossz benyomás – veszély! Semmiképpen ne szerződj le olyan lakásingatlanra, ahol már az első benyomásaid is rosszak a szerződő partnerrel vagy éppen az ingatlannal kapcsolatosan. Ha a leendő bérlőd nem néz a szemedbe, amiről beszél az láthatóan nem úgy van…  Kisebb a lakás mint a hirdetésben állította a bérbeadó, nem is olyan jó a környék, mint ahogyan azt a telefonban mondták… stb. Hidd el: az első jó benyomásra nem kell alapítani semmit, de a rossz érzéseket sosem hagyhatod figyelmen kívül. Pláne nem, ha ismeretlen bérlőnek akarod kiadni több tízmilliót érő házadat, irodádat.

 

 3./ Kevés adat – rizikó! Ha találtál nem Janus arcú szerződő partnert és tiszta tulajdoni lappal rendelkezik az ingatlan, akkor se írj alá olyan szerződést, amelyben a szerződő felek  adataiból csak a név és a lakcím szerepel a szerződésben. Nyugodtan spékeld meg ezt még egy születési dátummal, egy lakcímkártya azonosító számmal és akár még egy adóazonosító jellel is. Így ha vita lesz, vagy tartozik neked a másik fél, sokkal könnyebben a nyomára akadsz majd az igényeid érvényesítéséhez (és ezzel majd az ügyvédednek is sokat segíthetsz, hogy gyorsabban dolgozzon az érdekedben…).

 4./  Nincs leltár – nagy luxus! Ne légy rest teljes leltárt felvenni a beköltözéskor. Egy részletes listával a tarsolyodban nem okoz majd gondot annak bizonyítása, mi volt az ingatlanban a szerződés aláírásakor, és mi az, ami eltűnt vagy tönkre ment, és a károkozó félnek megtérítési kötelezettsége lesz ezekre nézve. Jó, ha a listádat az ingóságok leírása mellett egy értékkkel is ellátod. Lehet, hogy ha nincs vita, ez felesleges fáradtságnak tűnhet, de ha  mégis vitatkoztok valamin, ez a beárazott vagyontárgylista nagyon-nagyon jól fog jönni Neked! (Pláne, ha a másik felet is rá tudod venni ennek aláírására…)

5./  Nem gondolsz a felmondásra? Szerintem a legnagyobb luxus a világon! Mindig gondolj már az aláíráskor a felmondásra is. Hogyan mondhatod fel a szerződést majd? Mi van, ha másképp alakul az életed jövőre, és mégis kilépnél a jogviszonyból? Hogyan kell a szerződést megszüntetni, ha azt a másik fél nem akarja majd? Ennek az előkészítésekor olvasd el a helyiségek bérletéről szóló törvényeket, és kérdezz meg egy ismerős jogászt a cégedben vagy a családban vagy egy ingatlanügyekre szakosodott ügyvédet. Jobb félni, mint megijedni, így nem követsz el hibát.

Vajon mi kellhet még a biztonságos bérleti szerződésedhez?  

6./ Pontatlan fizetési feltételek – nagy hiba! Ne feledkezz meg a pontos fizetési határidőről, és a fizetési késedelem esetén alkalmazandó következményekről sem. Ha csak azt írod a szerződésbe: “A bérleti díj X Ft, amit minden hónap 5-ig kell megfizetni.” – az nem elég. Írd még azt is: bankszámlára utalással, vagy készpénzben, a határnap elmulasztása után késedelmi kamat jár, azt a Polgári törvénykönyv szerint kell számítani és első felszólításra meg is kell fizetni. Ráadásul a bérleti díj nemfizetése rendkívüli felmondási okként is szolgál majd.

7./ Se tulajdoni lap se alaprajz – akkor miben is bízol?  Végül az aláíráskor mellékletként tedd a szerződéshez az ingatlan aznap kelt  tulajdoni lapját is, és egy alaprajzot is 8akár kézzel skiccelve) – ebből azonnal látod majd, hány szerződő fél kell, és az ingatlan hány négyzetméteres, hány szobából áll, és ha társasházi lakásról vagy irodáról van szó, a közös tulajdonból vajon még milyen helyiségek (parkoló, tároló, ruhaszárító stb.) tartoznak hozzá, aminek használata benne van a bérleti díjban.

Ugye nem is könnyű egy olyan bérleti szerződést megírni, ami tökéletes, és már az aláíráskor biztonságot nyújt a szerződés megszűnésére, felmondására, elszámolási vitáira is?!

Éppen ezért kollégáimmal létrehoztunk egy díjmentes szerződésíró tanfolyamot, ahová akár most is beiratkozhatsz. Itt csupa olyan dolgot tanulsz majd meg tőlünk, amellyel még jobb és még biztonságosabb, azaz még eredményesebb szerződést tudsz majd írni, akár ügyvéd nélkül is. Ha kedvet kaptál, mert látod a fentiek alapján is, hogy tényleg sok-sok rizikó van egy ingatlan hasznosításakor is, tehát ha érdekel és fejlődni szeretnél, itt iratkozhatsz be a 48 napos díjmentes e-mail tanfolyamunkra.

Ha pedig sok azonnal hasznosítható információt kaptál tőlem már ebben a cikkben is, akkor kérlek meséld el családodban, ismerőseidnek is. Igen nagy öröm és megtiszteltetés számomra, ha ajánlod barátaidnak is ezt a cikkemet és a Közérthető Jogi Blogot, mert így még több családnak és cégnek tudok segíteni közérthető jogi magyarázataimmal. Köszönöm az ajánlásodat!

Segítségképpen ezzel a linkkel gyorsan eljuttatlak a Lakások és helyiségek bérletéről szóló törvényhez is, a netjogtárhoz. ITT a LINK.

 (…nos, ha végig olvastad ezt a cikket, és ezt azért tetted ezt, mert amikor kérted a honlapunkon az ingatlan bérbeadók számára elkészíttet letölthető PDF anyagunkat, akkor megkértünk erre Téged, akkor most már megnézheted a postafiókodat, mert valószínűleg eltelt néhány perc azóta, és megérkezett a küldeményed és a kedvezményed is. Nem kérted még? ITT elérheted!)

 

 

 

A birtokvédelem az ingatlantulajdonos ellensége?

A birtokvédelem kifejezés értelme alapján joggal gondolhatnánk, hogy valamilyen védelmet jelent az ingatlan tulajdonos számára. Ám bizony vannak vitás helyzetek, amikor a jogait védő ingatlantulajdonosra fegyverként szegeződik egy birtokvédelmi eljárás.

Birtokviták bérlő és tulajdonos közt. (drnemethlaw.hu)

Hogyan lehetséges, hogy a birtokvédelem a tulajdonosra nézve hátrányos?

A birtokvédelmi eljárás mindig elsődlegesen azt a személyt védi, aki az ingatlanban ténylegesen belül van, azaz annak birtokában van. Jogszerűen vagy anélkül? Ez itt még nem lehet kérdés. A birtokvédelmi vizsgálat egyetlen célja az ugyanis, hogy megállapítsák, hogy a tényleges birtokost a birtoklásában vajon zavarta-e valaki. Az nem, hogy miért…

 

A birtokvédelmi eljárásról azonban sokan nem tudják, hogy az eljárás kezdeti szakaszában (tehát a hatóság előtti és nem a bíróság előtt ügyszakban) csakis birtokkérdéseket jogosult vizsgálni a jegyző. A tulajdonjogi vitákba nem lehet belemerülni a vizsgálat során.

Milyen viták során merülhet  fel a birtokvédelmi eljárás mint a tulajdonos elleni fegyver?

- bérleti szerződés azonnali felmondása pl. rongálás miatt, és a bérlő ellenáll…
– bérnemfizetés miatti felszólítás, felmondás, és a bérlő ellenáll…
– visszavont ingatlan ajándékból felszólítás a kiköltözésre, de nem történik meg…
– zárcsere kockázata, önhatalmú kilakoltatási kérdések…
– a felújítási munkálatok és azok elszámolása miatti viták, nincs kiköltözés, mehet a felszólítás… stb.stb.

 

Mit tehetsz, ha ingatlantulajdonos vagy, és nem akarsz  hibát elkövetni ebben a küzdelemben?

A birtokvédelmi vitára mindig készülni kell. Ez a jognak egy olyan ingoványos területe, ahol még akkor is könnyen és gyorsan veszíthetsz, ha egyébként jogilag igazad van.
Ha neked jogod van tulajdonosként az ingatlanodba beköltözni, és a felmondásod is szerinted jogszerű volt, csak éppen azt a másik fél vitatja, akkor a jogcím vizsgálati kérdésekre csak a birtokvédelmi határozat fellebbezésének a bírósághoz történő beérkezését követően lesz mód.(Megelőzésképpen pl. foglaltasd közjegyzői okiratba a szerződésedet. Ez kicsit költségesebb lesz, mint egy sima szerződés,  de ha vita keletkezik a bentlakóval, ez egy gyorsan végrehajtható okirat, amivel adott esetben a kiürítést megoldhatod, ahelyett, hogy végeláthatatlan birtokvitába bonyolódnál.)

 

TEHÁT:  birtokvédelmi határozat ellen mindenképpen fellebbezést kell benyújtani, ha nem kaptál igazat! És el kell menni a bíróságra is érvényesíteni a tulajdonosi jogaidat.

 

Kérdések, melyek talán már most is felmerülnek benned?

Hogyan tegyem ki a nemfizető bérlőt az ingatlanomból?

Mit tehetek és mit ne tegyek szenvedő tulajdonosként?

Mire jó a birtokvédelem és mire nem lesz jó egyáltalán?

Meddig tűrjem a jogaival visszaélő bérlő mulasztásait?

Vajon mikorra és hogyan tudom majd kiebrudalni az adóst az ingatlanomból?

Ezt a cikket is olvasd el, ha ilyen gondolatok foglalkoztatnak!

Előfordulhat tehát, hogy hiába van szigorúan jogilag nézve igazad, a birtokvédelmi eljárásban ezt mégsem tudod gyorsan érvényesíteni. Ezért alkalmazzák a jogcím nélküli birtoklók előszeretettel a birtokvédelem intézményét (sokszor ügyvédi tanácsra is akár – hiszen ezeket a jogi nüanszokat szerintem elég nehéz egyedül kilogikázni…), mert így ez időhúzásra és költség okozásra időlegesen kiváló eszköz, és kihasználják, hogy ebben az eljárásban a jegyző nem jogosult a valódi jogcímek vizsgálatára. De ami késik, nem múlik, tartja a hasznos mondás.

 

Mit mond a jog a birtokvitáról?

A birtokvédelemről mit mond a jogszabály? Van-e külön törvény erre is?

Igen hogyne, külön kormányrendelet szól erről a jegyzői eljárásról. És bár a Polgári törvénykönyv szerint is a tulajdonost megilleti a birtoklás és a birtokvédelem joga, mégis kialakulhat a vita, amelyre nézve ez a kormányrendelet ad lehetőséget a jegyző előtti eljárás indítására.

A birtokvédelmi eljárást követő bírósági pernek lesz majd végül a célja az, hogy megállapítsa azt: vajon a tulajdonos vagy a birtokvédelmet kérő birtokosnak van-e jogszerű indoka (jogalapja) arra, hogy az ingatlan birtokában legyen. Ahhoz, hogy megtudjuk, ki nyert, meg kell várni a jogerős ítéletet. A jegyző hatáskörébe tartozó birtokvédelmi eljárásról szóló jogszabály pedig mindaddig azt  mondja szó szerint:  “…A birtokvita eldöntéséhez szükséges tényállás megállapítása során a jegyző a bizonyítást kérelemre folytatja le…” Tehát a bizonyítást kérni kell és minden bizonyítékot csatolni, előadni szükséges.

Van-e végső megoldás?

A cél a Neked megfelelő jogerős ítélet, ugye? A bírósági pernyerést azzal tudod leginkább elősegíteni (már a birtokvédelmi jegyzői eljárásban is), hogy bár a jegyző nem lesz tekintettel a jogalapodat megalapozó irataidra, indokaidra, mégis ezeket már ebben az eljárásban csatold az ügy iratai közé, hiszen a körülményekhez tartoznak. (Persze a legjobb az volna, ha az ügyvédedet is bevonnád ebbe az eljárásba, sokat segíthet Neked! Ha nincs ügyvéded, tőlem is kérhetsz egy konzultációt, itt érdeklődj a konzultáció díjáról, ha komolyak a szándékaid és valóban igényled a szakértő segítséget, mert életet menthet: 06 (1) 225 3041))

A jegyzőnek is az ügy összes körülményére tekintettel kell majd meghoznia a döntését, még akkor is, ha nincs is joga a jogalap kérdésében dönteni, csak a tényleges birtokállapotot vizsgálhatja. A jegyző a határozatában sok mindenről rendelkezhet, ez is nagyban függhet minden előadásodtól. És légy türelemmel. Ha valami, akkor a birtokvédelem tényleg a taktikák és a stratégiák világa, pláne, ha nagy értékű ingatlan a tét. Keményen kell küzdened!

Ezt a cikket is olvasd el: Hogyan rakd ki a nemfizető bérlőt az ingatlanodból!