KÖZÉRTHETŐ JOGI BLOG megnyugtató jogi megoldások

online cégek tulajdonosainak és vezetőinek – közérthetően. A blog szerzője jogász, 1996 – 2014 között ügyvédként letesztelte, amiről itt ír. Jogi ismeretterjesztés a hazai cégvezetők szolgálatában.

Tag Archives: hibák a szerződésben

Mit nézz a tulajdoni lapon, ha ingatlan adásvétel előtt állsz? Konkrét ügyvédi tippek az ingatlanjogásztól, vevőknek.

A lakásvásárlással egy család akár több tízmillió forintot is megmozgat – egy életben akár többször is – így nagyon észnél kell lenni, miközben a szerződéskötést tervezed. Nagy városokban az értékesebb ingatlanok 20-50 mió Ft-ba is kerülhetnek, ezért nem mindegy, hogy már a legelső lépéstől kezdve ki ad tanácsot (ingatlanos, ügyvéd, adótanácsadó), majd pedig ki készíti el a szükséges iratokat (megbízási szerződés, adásvételi szerződés, NAV nyomtatvány, földhivatali kérelem, használati megállapodás, lemondó nyilatkozat, bejegyzési engedély stb). Egy apró hiba, egy rutintalan mozdulat – akár több millió forintos kockázatot is okozhat!

Tényleg már a tulajdoni lap megnézésével is sok minden kiderülhet?

Tényleg érdemes a földhivataltól a helyszínrajzot is lekérni?

Elképzelhető, hogy elővásárlási jogosult is van, csak nem mondják, mert nem kérdeztem?

Bizony, ezek mind indokolt kérdések. Ezért született ez a blogbejegyzés is, hogy ezekre is felhívjuk a figyelmedet. Már a legelső lépésektől kezdve vigyázunk értékes vagyonodra, hogy nehogy elkerülje valami a figyelmedet:

A tulajdoni lap az első lépés!

A tulajdoni lap az első lépés!

“Tényleg már a tulajdoni lap megnézésével is sok minden kiderülhet?”

Mi ezt valljuk. Az ügyvédi irodában be tudunk lépni a földhivatalok Takarnet online rendszerébe, és betekinthetünk  egy tulajdoni lapba. Itt azonnal látni fogjuk ha van az ingatlanon teher (jelzálog, haszonélvező, elidegenítési tilalom, vételi jog stb.).

Az ilyen gyors betekintéskor az is rögtön kiderül, ha a lakás alapterülete esetleg nem annyi, mint amennyi a hirdetésben volt.

Sőt: fény derülhet elhunyt özvegyi jogosultra, vagy akár egy elutasított bejegyzésre is. (A perfeljegyzésről már nem is merünk említést tenni….) Tehát mindenképpen érdemes 1 db tulajdoni lap árát rááldozni arra, hogy a legelején előzetesen tájékozódj a kiszemelt álomingatlannal kapcsolatosan.

Helyszínrajz, térkép, tulajdoni lap, használati megállapodás. Szükségesek!

Helyszínrajz, térkép, tulajdoni lap, használati megállapodás. Szükségesek!

“Tényleg érdemes a földhivataltól a helyszínrajzot is lekérni?”

Közös tulajdoni részeknél, ahol nem lehetséges a telek megosztása, de az ingatlan tényleges használata elkülönített, akár ez is érdemes lehet. Vagy olyan külterületi ingatlanok esetén is jól jön a helyszínrajz lehívása, melyeknél nincs kerítés, csak elnyúlik a mező a látóhatárig – de valójában senki nem tudja, melyik határ hol húzódik… (utoljára talán a nagypapa járta körbe a határt…)

Egy pontos helyszínrajz vagy egy térképész felmérés birtokában máris egészen pontosan megszövegezhető a szerződésben, hogy hol a határ, meddig tart a tulajdonjog, vagy a szomszéd átjárási joga mettől meddig tart. Az ilyen  műszaki felmérések cm-re pontosan megmutatják a részleteket, érdemes ezekből kiindulni vitás helyzetekben.

ÜGYVÉDI TIPP: ezeket a dokumentumokat mindig a szerződés hivatalos mellékleteként csatoljuk az iratok közé már az aláíráskor. Mindenki leszignálja az összes oldalt, így később sem lesz vita belőle, amikor mindenki elkezd másképp emlékezni.

Az elővásárlási jogosult blokkolhatja az adásvételt!

Az elővásárlási jogosult blokkolhatja az adásvételt!

“Elképzelhető, hogy elővásárlási jogosult is van, csak nem mondják, mert nem kérdeztem?”

Akár ez is előfordulhat – de nem Veled, ha lekérted a tulajdoni lapot, és betekintettél az ingatlan nyilvántartásba. Ott ugyanis 90%-ban mindennek látszódnia kell.

Ha pedig egy jogosult személye a bejegyzésben mégsem látszódik, az ügyvéd azonnal tudni fogja, ha egy házastárs jogával, vagy egy tulajdonostárs elővásárlási jogával is számolni kell az aláírásig. Elővásárlási jogot ugyanis általában valamely jogszabály keletkeztet, de akár írásbeli megállapodással is lehet ilyet alapítani. Kérdezz rá erre is az eladónál.

Segítettek a fenti tippjeink? Szeretnél még többet tudni az ingatlan és lakásvásárlásról? Akkor gyere, ügyvédi irodánk honlapján mutatunk még néhány tippet, hogyan készülj fel a vásárlásra, a több tízmillió forintod  biztonságos és rizikómentes elköltésére: TOVÁBBI TIPPEK ITT.  Ügyvédünktől pedig itt kérdezhetsz, munkaidőben: infovonal ingatlan adásvételhez: 06/1/225 3041. Kérj ajánlatot!

Bélyegző és stemplinyomkodás, kék tinta vagy nyomtatott betűk? Mitől erős egy okirat, és mi az, ami nem számít az aláíráskor?

Ügyvédként gyakran szembesülök azzal, hogy a postán vagy akár egy hivatalban 2 tanúval aláíratott meghatalmazást követelnek rajtam, és ha saját kézzel írott és aláírt iratot viszek, az nem jó. Sőt: ha van nálam bélyegző, akkor én leszek a király, de ha nincs, senkinek is érezhetem magam…

Vajon mi az igazság az okiratok erejéről?

Mit mond a jog, és milyen tévhitek keringenek erről?

A géppel írt papiros nem gyengébb, mint a saját kézzel írott és aláírt. Gondoltad volna?

A polgári jogban ismerünk erősebb és gyengébb iratokat is. Vannak saját kézzel írt iratok, léteznek legépelt, kinyomtatott papirosok. Ismerünk eredeti, másolati, vagy hiteles másolati példányokat is. Mi ügyvédek és a közjegyzők is készíthetünk hivatalos iratokat,  és ezek felhasználhatósága között bizony vannak különbségek.

Ezeket szeretném most megmutatni, elmagyarázni Neked. A végén mindent érteni fogsz, ígérem.

Vajon mit értünk erős irat kifejezésen, és milyen a gyenge papiros?

Egy úgynevezett erős okiratnak a bizonyítóereje nagyobb, mint a gyengébb iraté. Jogi szaknyelven ezt teljes bizonyítóerejű okiratnak, netán közokiratnak nevezzük. Ha egy iratnak kicsi a bizonyítóereje, akkor jobb, ha olyat szerzünk vagy írunk inkább, amivel többre megyünk egy vitában. A közjegyzők által készített okiratok a legerősebbek, mert ezeknek a tartalmát szinte lehetetlen még egy perben is ellenbizonyítani. Ilyen közjegyzői erős közokirat elkészítését javasolom akkor, ha szerzői jogi jogsértés ért, és szuper erős bizonyítékot szeretnél gyártani a másoló ellen. Vesd be, hasznos lesz!

De a saját kézzel írt és aláírt okirat semmivel sem gyengébb, mintha a papíron gépelt, nyomtatott szöveg található, és azt valaki saját kezűleg aláírja, az aláírását pedig 2 tanú hitelesíti. Mindkettő teljes bizonyítóerejű iratnak minősül a jogi vitákban.  (Sokan nem is tudják: a tanúknak nem az a szerepük, hogy tudják, mi van a papírban, “csak” azt igazolják, hogy az aláíró személy ott előttük maga írta alá a papirost.) Ilyen értelemben tehát a “leggyengébb” az olyan, nem saját kézzel írott, előre gépelt irat, ami nincs aláírva vagy alá van írva, de nincsenek rajta tanúk. (Ne feledd!! Egy tanú nem tanú…)

Ismerek egy céget, sok-sok örökgaranciás bélyegzőt készítenek. Ennek a cégnek a vezetője a blogjában gyakran filozofál arról, hogyan kell a cégvezetőknek jól vezetni a céget és a bélyegzőt hogyan kell ügyesen használni.

A cégszerű aláírásnak NEM kötelező jogi kelléke a bélyegző.

Nekem a bélyegzőről jogászként teljesen más jut eszembe. Az, hogy elvileg nem is kell. A jogszabályok ugyanis nem azt írják elő, hogy a cég bélyegzővel nyomja rá a nevét az aláíráskor, hanem azt, hogy a cég neve legyen mindig kiírva. És amikor az ügyvezető valamit aláír az általa képviselt cég nevében, akkor az aláírását az aláírási címpéldánya vagy az ügyvédi aláírásmintája alapján biggyessze oda.

Ebből az is következik, hogy ha nincs nálad a céges bélyegződ, de az aláírás helyére kézzel, gyönyörű, olvasható nyomtatott gyöngybetűiddel odaírod a céged nevét, és úgy írod alá mint ügyvezető, akkor az aláírásod jogilag hivatalos, úgynevezett cégszerű aláírás lesz. Ha azonban ákombákom krikszkrakszot firkálsz oda, akkor ez nem igaz, ezért könnyebb megoldás a zsebbe tett stempli. Az mindig olvasható. De nem jogi kellék.

Az aláírási címpéldányon mindig ellenőrizd, hogyan írj alá!!!

Te, kedves Olvasó, mikor vetted elő utoljára az aláírási címpéldányodat, hogy megnézd: vajon a legközelebbi banki aláírásodnál el fogják-e fogadni a régi aláírásodat, vagy annyira megváltozott, hogy tényleg nem ártana egy új aláírásmintát készíteni? Ha hitelfelvételen gondolkodsz, szerintem erre is szánj 5 percet a tervezésnél! Az évek múlásával, vagy súlyosabb betegség kialakulásával ugyanis egy ember aláírása sokat változhat…

A cégszerű aláírásodat a cégalapításkor vagy az ügyvezetővé történt kinevezésedkor írtad elő magadnak, a közjegyzői aláírási címpéldányodban (esetleg az ügyvédi aláírásmintádban). Ez mit jelent pontosan? Hogyan írhatod alá a céged nevében kiállított, céged részére átvett iratokat, számlákat, szerződéseket? Pontosan a céged neve alatt/felett, a céged előírt, előnyomott vagy nyomtatott neve alá/fölé kell írnod a nevedet az aláírásmintában foglalt módon. Ez tehát a cégszerű aláírás titka, nem a céges bélyegző.

BÓNUSZ TIPP: az én ügyfeleim az aláírásokkal kapcsolatosan 2 dolgot biztosan tudnak már maguktól (annyiszor és mindig újra meg újra elmondtam nekik…): lehetőleg mindig kék tintával, és minden oldalt írjanak alá egy több oldalas okiraton. Így védekezhetünk nemcsak a fekete aláírással ellátott irat összekeverése ellen egy másolattal, hanem az ellen is, hogy nehogy valaki kicseréljen egy oldalt az általad aláírt szerződés lapjai közül. (…a kisördög nem alszik, ugye?)

Biztonságos céges szerződéseket, és bélyegzőimádatmentes üzleti megoldásokat kívánok neked.

Ha érdekelnek a céges szerződések, gyere, mutatok egy jogi cikkgyűjteményt, ahol csak ezekről olvashatsz. ITT TALÁLOD.

Ígéret, visszalépés, módosítás, megállapodás, AVAGY: lehet-e sms-sel vagy e-mailen módosítani egy szerződést?

A modern kor számos kihívást jelent nekünk jogászoknak, és Neked is, kedves Olvasó. Különösen akkor, ha egy ajánlatot kaptál vagy adtál, és szeretnél egy megrendelést, egy szerződést kötni ezalapján. Vajon meddig él az ajánlat? Mikor jött létre a szerződés? Mi volt sz ÁSZF-ben a honlapon?

Ezért most megmutatom Neked, mennyi féle szerződés létezik a jogban, mik azok az alapvető szerződéskötési szabályok, amik az összes szerződésfajtára – családi és céges szerződésekre egyaránt – igazak. Remélem ezzel is megkönnyítem a dolgodat, hogy megfelelően adj és kérj ajánlatot, és ne legyen vitád abból: mikor kötötted meg a szerződésedet.

Vajon hogyan lesz az ígéretből megállapodás?

Lehet-e az eredeti ígéretet módosítani? Erre vajon megfelelő módszer-e az sms vagy az e-mail?

A levegőbe kiáltott szó már szerződés? És vajon visszavonható?

 

A le nem írt szerződés is szerződés??? Igen, léteznek szóbeli szerződések.

A szerződés keletkezése: ígéret, ajánlat, megállapodás…

Minden kapcsolat azzal kezdődik, hogy valaki tesz egy ígéretet, ajánlatot, igaz? “Gyere fel, megmutatom a bélyeggyűjteményemet…” “Gyere, kipróbálhatod a kocsit, nem kell mindjárt megvenned…” “Ha nem tetszik a traktor, nem kell megvenned, oké?” és még sorolhatnám.

Az első ígéretet hívjuk ajánlatnak, amelyet el kell fogadni. Amíg nem mondunk igen a bélyeggyűjteményre, a traktorra, a felajánlott árért, addig nincs közös akarat a vásárlásra vagy hasznosításra (eladásnál a vételárat, bérletnél a bérleti díjat el kell fogadni, és más fontos szerződéses feltételről is beszélni kell!). Amíg nem beszéltük meg, mi legyen a cikkben, amit ígértünk, és az mikor jelenik majd meg,  addig nincs megállapodás a kiadásra, publikációra sem stb.

Kérlek jegyezd meg: az ajánlatot mindig el kell  fogadni, különben nem lehet számon kérni, hogy miért nem fizeti ki? miért nem rendeli meg? az, aki az ajánlatot kapta. A polgári jogban akkor jön létre egy megállapodás, ha a felek kölcsönösen, egybehangzó akarattal kijelentették a rockoperából is ismert refrént: ‘Igen, akarjuk!”

A jó hír: mindez igaz az összes szerződésre - melyet itt azonban nem tudok felsorolni hiánytalanul. De biztosan már ismered az adásvételi szerződést, bérleti szerződést, megbízási szerződést, vállalkozási szerződést, és láttál már tartási szerződést is, vagy éppen licencia megállapodást.

Ha pedig az eredeti ígéretet (ajánlatot) módosította az ajánlattevő, még ezt is megteheti mindaddig, amíg az ajánlatot a másik fél  el nem fogadta. De utána már semmiképp! Pontosabban: utána már csak a másikkal együtt, közösen lehet módosítani az eredeti feltételeket, hiszen az ajánlattevő és az azt elfogadó személy, cég között már létrejött egy szerződés, amely egyoldalúan nem változtatható. Szerintem ez így logikus is (nemcsak jogszerű). És emiatt van egy olyan előírás is: az egyoldalú, honlapon gyakran alkalmazott általános szerződési feltételek soha nem tartalmazhatnak a másikra (vevőre) hátrányos és méltánytalan kikötést, hiszen az egyoldalú feltételnek minősül. Ez pedig főszabály szerint nem hozna létre szerződést, az előbbiekből kiindulva, csak akkor, ha az igazságos és üzletileg indokolt tartalmat jelent a vevőre nézve is.

FIGYELEM! Az írásbeli  szerződéseket írásban célszerű módosítani, vannak olyan szerződések, amelyeket kötelező leírni, a szóbeli szerződéseket pedig szóban is lehet módosítani. SMS-ben nem tanácsolok ilyet tenni, ez a bírói gyakorlatban sem elfogadott technika. De az e-mail már alkalmas lehet egy szerződésmódosításra, különösen, ha a másik fél egy egyértelmű válasz e-mailben nyugtázza is azt. Bírósági vitában még mindig a legerősebb, legkevésbé vitatható bizonyíték az, ha papírra leírt egyértelmű szerződésmódosítást tudsz felmutatni egy vita esetén.

Elfogadtam vagy nem is fogadtam el az ajánlatot??? Ki tudja...

Mit tegyél, ha vita van azon, hogy vajon már elfogadásra került-e az ajánlat vagy még éppen nem történt meg ?

Vita esetén a legjobb, amit tehetsz, hogy keresd elő a levelezést, a papírokat, és nézd meg, ki írt előbb, ki írt később a másiknak! Miért? 

Amikor vita van egy összegen, egy árajánlaton, vagy azon, hogy létre jött-e a szerződés, a jogászoknak nem túl nehéz feladat eldönteni: ki mit ígért, és melyik ajánlat az érvényes, melyik ígéretet fogadták el. Néha azt nehéz megállapítanunk, hogy ez mikor történt meg. 

Az ügyvédi konzultációkon én például mindig megkérem a hozzám fordulót: írja össze az ügyében az időrendi kronológiát. Az ügyek időrendi sorrendjét. Ki, mikor mit tett, mit mondott, mit írt stb.  Ebből ugyanis mindig sok olyan apró részlet kiderül, ami az ügy, a vita megítéléséhez elengedhetetlenül szükséges.

Tegyél így Te is, ha vitázol valakivel, vedd elő az e-maileket, a leveleket, és nézd át, ki írt előbb, ki később, és mikor mi történt. Te is hamar látni fogod, ami addig nem volt világos! Ne SMS-t és e-mailt gyűjts, inkább írd le papírra a megállapodást.

Ha szeretnél még tájékozottabb lenni a céges szerződések világában, még több mindent megtudni az ajánlatról, a szerződésfelmondásról, a vitákról vagy éppen a teljesítésigazolásokról, akkor gyere IDE, ERRE AZ OLDALRA. Itt egy videoüzenettel is segítek Neked a céges szerződések még jobb elkészítésében.

Természetesen nemcsak írásban, szóban is lehet ajánlatot tenni, de lesz egy-két bizonyítási nehézséged vita esetén. Erről írtam már korábban, ezt a cikket, olvasd el, sokat tanulhatsz belőle: CIKK A SZÓBELI SZERZŐDÉSRŐL.

Tények és tévhitek a bérleti szerződésről: avagy még mindig nem fizet a bérlőm…

Ügyvéd kollégáimmal specializálódtunk a nem fizető bérlők és a jogcím nélküli bentlakók részére küldendő felmondásokra és a felmondást megelőző utolsó felszólításokra. Ezért rengeteg személyes ügyvédi konzultációt tartunk bérleti szerződésekkel és nem fizető bérlőkkel kapcsolatosan. És pontosan tudjuk, hogy:

Minden bérbeadó álma a pontosan fizető bérlő…

A bérbeadó csak arra vágyik, hogy “macera-mentesen” adja ki a házat, lakást…

A bérbeadók arról álmodnak, hogy a nemfizető bérlőt már a szerződés aláírásakor ki tudják szűrni… (ehhez kell ám aláírt szerződés!)

A személyes konzultációkon sok-sok tévhittel találkoztam már, így eljött az ideje annak, hogy 3 tévhitről most rögtön lerántsam a leplet. Ezt azért teszem, hogy elhidd, kedves Bérbeadó: igen, lehetséges a biztonságos bérbeadás, de sajnos nem lehet “megúszni” egy bérleti szerződés írásbeli elkészítését, lehetőleg nem netes mintaszerződés kitöltésével!

JAJ! Nem fizet a bérlőm.

1. TÉVHIT:  “Bent lakik a bérlőm, nem fizet és nincs vele szerződésem, most mit tegyek?”

Kedves Ingatlantulajdonos! Ébresztő! Neked van szerződésed, csak nem írtátok le. Bár ez a mulasztás tényleg hiba volt, de ettől még vonatkozik a bérleti jogviszonyra a Polgári törvénykönyv és a Helyiségbérleti törvény is.

Ez tehát jó hír, hiszen a le nem írt bérleti jogviszonyokat is fel lehet mondani, meg lehet szüntetni. Csak ha vita van, akkor nehezebb lesz annak bizonyítása, hogy miben állapodtál meg a bérlővel az elején. (Felkészítelek arra is, hogy akár még az is lehetséges, hogy a bérlőd tagadni fog mindent…). Ilyenkor nem csak a ráutaló magatartásoknak, de még az idő múlásának is nagy szerepe lesz a vita tisztázásában, a szerződés tartalmának megállapításában – tehát jó lesz beszélned ügyvéddel.

Ha eddig a szomszédod, vagy a családod csak azt mondogatta: ne bonyolítsd szerződéssel, úgyis fizetni fog – most eljött az idő, hogy eldöntsd: hiszel-e nekik. Ha ugyanis nem fizet a bérlő. te fogsz szerződés nélkül ügyvédhez szaladni, hogy segítsen gyorsan a behajtásban, a pereskedésben. És lehet, hogy nem vállalják majd el az ügyet, mert még bizonyítható szerződésed sincsen.

Ha nem veszi át a postát a bérlőm, mit tehetek?

2. TÉVHIT:  “A bérlőm nem vesz át semmit, tehát ha kétszer nem veszi át, akkor innentől automatikusan átvettnek tekintendő minden kiküldött  felszólítás.”

Sajnos nem. Amire Te gondolsz, az a Polgári perrendtartás sokak által ismert perekben alkalmazandó kézbesítési szabálya. Ez azonban nem alkalmazható  olyan ügyekben, amikor még nincs is per, és a fizetési meghagyás vagy a kiürítési eljárás sem indult még meg.

A perlés előtti felmondólevelek és felszólítások esetén a Polgári perrendtartás szabálya helyett inkább kreatív ötleteidet kell bevetned, hogy átvetesd a levelet. (Pl. videózd le, ahogyan bedugod az ajtó alá (mert ez is több mint a semmi…); vagy: két tanúval menj oda, és ha élőben megtagadja a bérlő az átvételt, azonnal  jegyzőkönyvezd a tanúkkal ennek tényét; vagy: keress másik postacímet is, és akár több helyre is postázd el újra  a felszólítást stb.)

A kézbesítés egy nagyon fontos momentuma minden nem fizető bérlő elleni eljárásnak, ezért erre rendkívül nagy figyelmet fordíts, és fektess energiát a sikeres kézbesítésbe!

A bérbeadó álma: a jól fizető, minden postai felszólítást átvevő bérlő. Ha te is ilyen bérlőket szeretnél, kérlek, hogy a jövőben vizsgáld felül a bérleti szerződésedet. Ellenőrizd a gyenge pontjait, szigorítsd a felmondást, és építs be a szerződésbe automatikus kézbesítési vélelmeket, hogy ezzel is csökkenteni próbáld a jogtalanul és visszaélésszerűen át nem vett küldemények számát. Megelőzéssel.

Lakik velük kisgyerek is, vajon mit tehetek, ha nem fizetnek? Micimackó mit mondana?

3. TÉVHIT:  “Lakik velük egy gyerek is, tudom, hogy emiatt sosem tudom majd kitenni, akkor sem, ha nem fizet.”

Ez így nem igaz, de tény: kiskorú jelenléte esetén akár pl. a közművek elzáratása, akár önhatalmú zárcsere vagy kipakolás megvalósíthat büntető jogi következményekkel járó sérelmet is (pl. kiskorú veszélyeztetése). Ezért ilyen esetben különösen óvatosan és mindenre kiterjedő figyelemmel kell eljárnod.

Ha van büntetőjogász ismerősöd, kérd ki a véleményét. Beszélj a nemfizető bérlők elleni eljárásokra szakosodott ügyvéddel, és részletesen tájékozódj a jogszerű és a tilos magatartásokról. Így nem hibázol majd, pláne nem követsz el kisgyermek sérelmére alkalmas cselekedetet.

Bérbeadóként gyakran elképzeled: a következő bérlőddel nem lesz semmi gond? Legközelebb már a szigorú és jogszerű írásbeli szerződésed aláírásakor megtudod: fizetőképes bérlővel van-e dolgod vagy egy újabb ügyeskedővel? (Hiszen aki eleve nem akar fizetni, az egy erős szerződést eleve nem is akar majd aláírni, igaz? )

Ha az is érdekel, hogy milyen cikkeket írtunk már a nem fizető bérlőkkel kapcsolatban, akkor segítünk, íme a cikkek: 

Légy tulajdonos! Óvd vagyonodat!

A nem fizető bérlővel köss mielőbb fizetési egyezséget, de ha nincs remény, lépj megfelelően, mindig jogszerűen, és egyeztess szakértővel. Köszönöm, hogy elolvastad írásomat és ügyvédi tudásomat is hasznosítod vagyonod megóvásához.

Sikeres ingatlan bérleti szerződést és határidőben fizető bérlőt kívánok Neked! Kérdésed van? Itt tedd fel:

…titkos részletek Majdnemsikeres Menő fejlődő kisvállalkozó képzeletbeli naplójából:

…avagy: miért nem lett 2012-ben Majdnemsikeres Menő az év nagyvállalkozója, és miért gondolkozik még mindig azon, hogy 2013-ban mit kéne másképp csinálni a cégében a beszállítókkal, Hölgyikével és a netes szerződésmintákkal:

2012. JANUÁR: Nagyon jól haladnak a tárgyalásaink az új beszállítóval. Sok részletet megbeszéltünk már, tervezzük a közös marketing kampányt és már azt is eldöntöttük, melyik pályázót vesszük fel az új projektre (Hölgyikét választottam, hurrá, minden megy, mint a karikacsapás). Bizakodó vagyok! Gabó haverom mondta, hogy szerinte kéne egy szerződést is írni Hölgyikével és a beszállítóval, de szerintem ez ráér. Mennek a dolgok, az a lényeg! Pörögjünk csak. Majd letöltök olcsó mintaszerződéseket a netről, így nem kell ügyvédre se’ költenem… annyi kiadásunk lett hirtelen.

2012. FEBRUÁR: Az új dolgozó szimpatikus, már íróasztalt és telefont is adtunk neki, és kész az új céges e-mailcíme is. Aláírtuk a netes mintaszerződést (csak ki kellett tölteni…). Kezdődhet a kampány. (Gyorsan beirattuk a Sales Akadémia tréningjeire is, és a neten fellelhető, híresebb, az ismert 36 napos sales-es, a nagyon híres 97 napos marketinges és a nagyon hasznos 48 napos szerződésíró e-mailtanfolyamokat is ajánlottam neki.) Tényleg alakulnak a dolgok, nagyon bízom a sikerben!

2012. MÁRCIUS: Kimentek a kampánylevelek, jönnek a megrendelések. Nem túl sok, de szépen lassan beindulni látszódik a biznisz. Elégedetten nyugtázom, hogy végre elküldtük a futárcéget a sok kézbesítési hiba miatt (ugyan semmilyen kártérítést nem kaptunk, mert a szerződésben, amit aláírattak velem, az apróbetűs rész elég jól ki volt találva, hogy ne követelhessek semmit), de megtaláltuk a nyerő szolgáltatót. Találtam ehhez is egy jó kis netes szerződésmintát, majd aláírjuk később… Jó néhány forintom bánja ugyan, de sebaj, újult erővel küldjük a friss megrendeléseket, majd behozzuk ebből a veszteségeket…

2012. MÁJUS: Félek a nyári holtszezontól, de majd csak átvészeljük valahogy. Meg kéne végre csinálni Hölgyikével a munkaköri leírását (február óta már nálunk van, de még nem volt erre időm), és az új beszállítóval sem írtam még egy normális szerződést sem január óta. Mennek a dolgok, de ha vita lesz, nem lennék túl erős pozícióban… Lehet, hogy meg kellett volna fogadnom Gabó haver tanácsát? De akkor olyan életszerűtlenül feleslegesnek tűnt… Most is, ha csak rágondolok, annyira utálom a jogi dolgokat… nem is értek hozzá. Majd később…)

2012. SZEPTEMBER: Elrohant a nyár! Túléltük a holtszezont, elég jól ment az eladás, kész az új webshop is és Hölgyike is jól alkalmazza a marketingben a tanultakat. Igaz a számlázás, a levelezés, a reklamációk kezelése még mindig nem hibátlan… Majd beszélek vele a hónap végén, de annyira kellemetlen ezekről kioktatnom. Jaj, hallottam, hogy a honlap és webshop miatt valamilyen adatkezelési bírságot is kaphatok, ha nem jelentek be adatkezeléseket valamilyen hatósághoz. Jaj, annyi ostoba cégvezetői bürokratikus jogi feladat lett hirtelen! (És addig nem is csinálok munkaköri leírást sem, majd csak akkor, ha végig tudtam beszélni Hölgyikével mindent… Most rohannom kell, mert áfa fizetés van és a banknál csak én írhatok alá…)

2012. OKTÓBER: Már megint nyakunkon a szokásos nyári szüneti pangás utáni őszi nagyhajtás, mindjárt jön a december. A honlapra feltett webshop tök jól sikerült (igaz ugyan, a jogi nyilatkozatot nem látta még jogász, de majd a hónap végén keresek egy ügyvédet ehhez… fontosabb a  dizájn, a grafika és az e-mailszoftver…). 1-2 kintlévőségünk is keletkezett, de majd küldök egy formális felszólítást nekik is (erre is van egy csomó minta a neten), ha végre lesz egy kis időm az adminisztrációval is foglalkozni ebben az őrületben…

2012. DECEMBER: Nem bírunk a reklamációkkal! (Novemberben nem is volt időm írni a naplót…) A beszállító már megint rossz termékeket csinált, de nem tudtam kártérítést kérni, mert még egy szerződést írni sem volt időm év eleje óta. El vagyok keseredve. A honlapvásárlók között pedig egyre több az, aki a 8 napos elállási jogával él. Miért van ez? Hölgyikének is elege lett, felmondott, és a felmondási időt sem akarja letölteni, azt állítja: nem is az volt a munkája amiben megállapodtunk. Persze a munkaköri leírás nélkül ezt nehezen bizonyítom… Most már nagyon kéne egy állandó ügyvéd, aki intézi ezeket helyettem. Megkérdeztem Gabó haveromat, nem tudna-e most segíteni. Adott egy csomó linket, mert megismert egy nagyon megbízható ügyvédi irodát, akik már a neten is fenn vannak, és minden kisvállalkozási témában díjmentes infók elérhetőek a honlapjukon. Az ügyvédek Gabó haverom szerint nagyon normálisak (neki eddig még mindig, mindenben gyorsan segítettek), nem jogászul, hanem magyarul beszélnek, és náluk a munkadíjak sem horror árak. Nem is hallottam még ilyen ügyvédről! Állítólag valamilyen Mérhető Óradíj Garancia és Ügyvédi Biztosítás is van, amitől garantáltan eredményes tanácsokat fogok majd kapni. Ide írom a linkeket, amiket Gabótól kaptam, és nem várok januárig, most rögtön végi nézem az összeset!

Jogi Navigátor(R) – havi hírlevél, ami cégvezetőknek és ingatlan tulajdonosoknak szól – na ez tutira kell nekem is. Feliratkoztam!

A 48 napos szerződésíró tanfolyam, amire szerintem Hölgyike is be volt iratkozva… Már be is léptem. Megkaptam a köszöntőt, várom a leckéket!

Itt tudom elkezdeni a céges kintlévőségeink behajtását, hihetetlen, de mindent értek, amit az ügyvédek magyaráznak itt. (Ez meg a sikeres felszólításokról szól!)

És kell azonnal infó a kötelező cégjogi változásokról is, mert nem akarok bírságot fizetni!!! De még az adatkezelésben sem! 

PS: Köszi Gabó haver, elolvastam már mindent az ügyvédi honlapokon, nagyon érhető!!!! Csak most értettem meg itt a lényeget: az üzletben és a jogban is a lustaság, a halogatás az ügy halála, és a meg nem írt céges feljegyzések, e-mailek, a hiányzó megbízási szerződések és munkaköri leírások, a ki nem kötött kötbérek miatt fogom elveszíteni a pozícióimat minden olyan vitában, amelyből egyébként erősen és jól is kijöhetnék! Most rögtön felírom az ügyvédek telefonszámát ide is, el ne felejtsem: munkaidőben:  06 (1) 225 3041. Elküldöm ezt a cikket most rögtön Jocó havernak is… Neki is felmondott a titkárnője és csak döcög a webshop…

Karácsony az ajándékozás(i szerződés) ünnepe is… De vajon visszakövetelhető-e az ajándék?

Te már adtál ajándékot? Ismerősnek, a tesónak, a szomszéd bácsinak vagy a tanárnőnek? Mekkora értékű ajándékot adtál? Adtál már oda készpénzt örökbe vagy könyvet, telket úgy, hogy nem kell visszaadni?

Te már kaptál ajándékot? Kaptál a nagybácsitól egy lakást, vagy autót a szülőktől, netán készpénzt a szülinapodra?

Képzeld: az én ügyvédi irodám idén karácsonykor ajándékot ad mindenkinek, aki hűséges hozzánk és decemberben is nálunk jár. Ezt az ajándékot mit nem fogjuk visszakérni. Pedig az ajándék visszakövetelhető!

Hogyan követelheted vissza az ajándékot, amit adtál?

És mit tegyél, ha a családban visszakérik az ajándékodat?

Elképzelhető-e, hogy az ajándékozó meggondolja magát? Naná…

Az ajándék is egy szerződés, mégpedig rendes becsületes neve: ajándékozási szerződés, és a Polgári törvénykönyvünk szabályozza.

Mitől ajándék az ajándék? Lássuk csak: aki adja, annak a vagyona az ajándékkal lecsökken, ez logikus. Aki kapja, annak a vagyona az átadáskor ugyanannyival megnő, mint amennyivel az ajándékozóé csökken. Ez is érthető. És mindeközben senki nem fizet senkinek, tehát teljesen ingyen van. Ez az ajándék!

Kié az ajándék, azaz: az átadott ajándék kinek a tulajdona? Aki adja, az átadással egyúttal úgy rendelkezik, hogy az ajándék tulajdona és birtoka is kerüljön át a megajándékozott személyhez vagy szervezethez (ne feledd, akár egy jogi személy, pl. egy alapítvány is kaphat ajándékot, ezt éppen adománynak hívjuk.) Speciális az ingatlan ajándékozás esete, itt ugyanis nem kézből-kézbe történik az átadás (hiszen a telket nem is tudod megfogni és átadni…), hanem az ingatlan-nyilvántartásban kell átjegyeztetni a tulajdonjogot a megajándékozott nevére. Ha ez nem történik meg, az ajándékozás sem jön létre, akkor sem, ha a felek a szerződést már aláírták.

Visszakerülhet-e az ajándék később az ajándékozóhoz, aki meggondolja magát? Nos igen, ez még az én ügyvédi praxisomban is előfordult már, ezért tudok róla egy s mást.  Az ajándékozó bizony meggondolhatja magát, de ennek jogszabályban rögzített feltételei vannak. Hiszen a megajándékozott joggal hiszi azt, hogy végleges szándékkal kapta amit kapott.

Csak 3 kivételes esetben kérhető vissza az ajándék: de még ezen kívül is kell hozzá a megajándékozott akarata is, azaz: adja is vissza a kapott ajándékot, ha az ajándékozó azt visszakéri (ingatlan ügyekben alá kell írnia egy hozzájárulást, hogy ő is kéri a földhivatalban a nevéről az ingatlan törlését). Hiszen az ajándékozás is szerződés, tehát kell hozzá egy másik szerződő fél is. Ő a megajándékozott. Az ajándékozó visszakövetelheti az ajándékot, ha

- arra létfenntartása érdekében szüksége van, és az ajándék visszaadása a megajándékozott létfenntartását nem veszélyezteti;

-  a megajándékozott súlyos jogsértést követ el;

- valamit feltételezett, és ezért adta anno az ajándékot, de ez a feltevés később véglegesen meghiúsult, és enélkül az ajándékozásra nem is került volna sor.

.

Vannak-e olyan esetek, amikor akkor sem követelhető vissza az ajándék, ha ez a 3 körülmény fennáll? Bizony, tudod, a jogban mindig vannak kivételek, lássuk:

Nem követelhető vissza az ajándék, ha az ajándék vagy a helyébe lépett érték (az ára, ha eladták, vagy a másik cucc, amire elcserélték) a jogsértés elkövetése időpontjában már nincs meg. És akkor sem, ha az ajándékozó a sérelmet megbocsátotta.

A szokásos mértékű ajándék (karóra, csoki, edénykészlet, CD, könyv, bizsu stb. stb.) visszakövetelésének pedig sosincs nincs helye. Ezt tudnod kell!

Kívánok visszakövetelésmentes ajándékozást, sok kapott ajándékot az ünnepek alatt, és azt, hogy soha ne kerüljön sor olyan dolgokra az életedben, melyek miatt egy már átadott ajándéktól meg kellene fosztani a megajándékozottat. Ebből sok jó nem lesz…

Ügyvédi irodám 2013. decemberi ünnepi nyitvatartását pedig itt találod, Kérlek, ebben az időszakba ne keress meg bennünket aláírt ajándékozási szerződés felmondásával :D  Köszönjük.

Tartozol és mégsem kell megfizetned? IGEN, lehetséges. Tudj meg mindent az elévülésről!

Álmodoztál már valaha arról, hogy ha jönne egy aranyhal, és kívánhatnál egyet, akkor azt kívánnád, hogy  a korábban fennálló kötelezettségedet vagy tartozásodat inkább mégse kelljen teljesítened?

Nos, elméletileg még ez is lehetséges, és még aranyhal sem kell hozzá.

Lássuk:  – Mi az az elévülés?

- És mennyi az általános elévülési idő? Mikor kezdődik?

- És mi különbözteti meg az elbirtoklástól?

- Vajon megszakítható?

- És lehet-e kevesebb mint 5 év? És mi kell hozzá konkrétan???

- Van-e ami nem évül el sosem?

Kell hozzá néhány eltelt év a naptárban és egy jó ügyvéd. Tudom, hogy ez túl szép, hogy igaz legyen, de a jogban is történhetnek csodák, csak még nem tudsz róla.

Ha még nem ismered az elévülés intézményét, most mesélek róla, mert sokan még a létezéséről sem tudnak. Így fordulhat elő még az is, hogy elévült, régen be nem hajtható követelést valaki kifizet (tudatlanul), azután pedig ha felvilágosította valaki, csodálkozik, hogy nem tudja visszacsinálni és feleslegesen fizetett…

Mi az az elévülés? És mennyi az általános elévülési idő?

Az elévülés azt jelenti, hogy egy korábban létező jogos követelés elenyészik. A követelések általában 5 (öt) év alatt elévülnek. Az általános elévülési időt a Polgári törvénykönyv mondja ki, de ettől más jogszabályok is eltérhetnek. És még a felek is, írásbeli szerződéssel kiköthetnek ennél rövidebb vagy hosszabb elévülési időt, azonban e kikötések, megállapodások során egyéb jogszabályi rendelkezéseket is be kell tartani, az ilyen megállapodásokhoz vegyél igénybe jogászt!

Vajon mikor kezdődik az elévülés? Általában akkor, amikor a követelés esedékessé vált. (De ez alól van kivétel is a jogszabályban, szintén a Polgári törvénykönyvben találhatsz erre részletes útmutatást. vagy érdeklődj egy jogásznál, aki tud segíteni ebben is neked.)

Elévülés vagy elbirtoklás? Elmesélhetem, hogy volt olyan, hogy egyik ügyfelem összekeverte az elévülést az elbirtoklással. Te ne tedd! Ez két teljesen külön jogintézmény, habár mindkettőnek alapja az évek múlása. Az elbirtoklás nem elévülés, az elbirtoklással egy meghatározott idő elteltével meg tudod szerezni pl. egy ingatlan tulajdonjogát anélkül hogy megvennéd (tehát nem elveszítesz valamit, hanem kaphatsz általa…). De ne keverd össze az elévüléssel, amely tehát valaminek a megszűnését jelenti.

Mit jelent az, ha valami elévült? Mit jelent az konkrétan, ha valami elévült? 

Az elévült követelést bírósági úton érvényesíteni nem lehet, azaz ha ilyennel perel valaki, sosem kap majd igazat (akkor sem, ha valaha tartoztál neki). Ha pedig Te szeretnél egy elévült követelést behajtani, akkor már most el kell, hogy keserítselek: ez sohasem fog sikerülni (legalábbis perrel biztosan nem!), legfeljebb egyezség keretében történő önkéntes teljesítéssel, ha az adósod ezt akarja. Ha nem akarja, megúszhatja (miért nem léptél időben!?).

Tanulság:  mielőtt bármit lépnél,  fontos pontosan tudnod: vajon elévült vagy el nem évült követelésed/tartozásod van-e?

Ha egy perben elévülésre hivatkozik valaki, azt úgynevezett elévülési kifogás bejelentésével teheti meg. Ennek körülményeit a bíró vizsgálni fogja, és ha megállapítja, hogy valóban elévülést történt, a pert meg fogja szüntetni, mert bírósági úton nem perelhető ügyről van szó. Ha nem hivatkozol elévülésre, automatikusan nem fog ez magától kiderülni, úgyhogy légy résen!

Megállíthatja bármi az idő múlását? Azt nem, de az elévülést igen! A jó hír az (persze ez csak akkor jó hír, ha tartoznak Neked!), hogy a követelés teljesítésére irányuló írásbeli felszólítás (pl. egy ügyvédi levél, vagy egy ajánlott, tértivényes küldemény) megszakítja az elévülést. Ez lesz a következménye a követelés bírósági úton való érvényesítésének is (pl. elindítod a fizetési meghagyást vagy egy pert stb.), továbbá ha a korábbi megállapodást, ami alapján tartoznak neked megegyezéssel módosítjátok – ideértve az egyezséget is -, és végül a tartozásnak a kötelezett részéről való elismerése is 100% biztonsággal megszakítja az elévülést. Ilyenkor ettől az eseménytől újra indul az 5 év.

Kérdezz az ügyvédtől!

Vajon az úgynevezett főköveteléssel együtt a járulékos követelések (pl. jelzálog, kezesség) is elévülnek? Mikor rövidebb az 5 évnél az elévülés? Lehet-e semmis egy elévülésre vonatkozó leírt megállapodás? Kimenthető-e az elévülés után, hogy a jogosult nem intézkedett korábban?

Van még jó néhány tisztázandó kérdés ebben a témában, tehát, ha elévülésre hivatkoznak Veled vagy a cégeddel szemben, vagy Te ilyenre szeretnél hivatkozni, mert láthatóan több évvel ezelőtti tartozásról van szó, és szeretnéd tisztán látni, hogy mik a lehetőségeid, kell-e fizetned vagy jár-e neked még az a tartozás?

Vajon mi az, ami nem évül el sosem?

Sokan bizony nem tudják, hogy az úgynevezett tulajdoni igények nem évülnek el sosem. Ha tehát akár 7-8 év elteltével jut a tudomásodra egy igény, mely szerint tulajdonnal bírsz pl. egy ingatlanon, azt ennyi idő múltán is érvényesítheted, bár az 5 év már bőven eltelt. Az ilyen eljárások indításához azonban feltétlenül vedd igénybe jogi szakember (ügyvéd) segítségét, hogy mindent jól csinálj, a megfelelő időben.

Szerintem: inkább ne várj az aranyhalra, hanem kérdezz ügyvédtől.

Ha kérdésed van, kérlek a saját egyedi, egyszeri és kivételes ügyedben NE itt a kommentekben keresd ügyed megoldását. Nem fogunk válaszolni.  Ez a cikk ugyanis nem azért született, hogy telefonszámla, diákhitel vagy adótartozásod ügyében segítsek szabadulni adósságodtól, hanem azért, hogy megértsd az elévülés jogi jellegét és azt: minden ügy más. Így ha a saját ügyedben volt már ügyvéded, kérlek nyugodtan menj vissza hozzá, és tőle kérdezd meg, mi lesz a számodra legjobb megoldás. Az én ügyvédi irodám cégeknek segít, saját követeléseiket behajtani másoktól. Bővebben a behajtásokról ITT olvashatsz, ha Te is cégvezető vagy. Várlak!

Az okos leány esete Mátyás királlyal és a szóbeli szerződésed: van is meg nincs is…

Emlékszel a népmesére? Amikor az egyszeri (okos) leány elment Mátyás királyhoz, aki azt üzente neki előtte: “– Gyere fel Budára, hozd magaddal ezt a gyűrűt, s én gazdagon megajándékozlak. De se szekéren, se gyalog, se lóháton ne gyere! Öltözz is fel meg ne is, hozz is ajándékot meg ne is!”

Ha szóbeli szerződést kötöttél valakivel, az kicsit ehhez hasonlatos: van is, meg nincs is. A jogászok biztosan tudják: igen, van szerződésed. Te sokszor mégis azt hiszed (és ha eljössz hozzánk az irodába, el is fogod nekünk szépen magyarázni, hogy) nincsen szerződésed. Ekkor mi elmondjuk majd Neked (is): de van, csak nem írtátok le.

Egyszer s mindenkorra kérlek jegyezd meg tehát: a szóbeli szerződés is szerződést.

… és rögtön utána azt is vésd az eszedbe: de a szó elszáll, az írás megmarad!

Ahogyan ez a szép madár, úgy száll el majd a szó, ha az üzleti partnered már nem érdekelt abban, hogy emlékezzék mindarra, amire rosszabb esetben még kezet sem ráztatok, jobb esetben személyesen és telefonon is többször beszéltetek az adott ügyed során.

Tehetsz-e bármit azért, hogy ez ne így legyen?

Természetesen van 2+1 tippem ehhez, Neked, kedves Olvasóm, aki szerintem azért is követed már írásaimat havi rendszerességgel, mert akarsz fejlődni, újat tanulni, hogy még kevesebbet hibázz és a rossz beidegződéseidet is kiiktasd életedből mielőbb.

Íme tehát 2+1 gyakorlatias tippem ahhoz, hogy a le nem írt (szóbeli) szerződésedet is minél pontosabban tudd bizonyítani egy jövőbeli vitában:

1.) A szóban megbeszélt részleteket lehetőleg egyeztessétek tanúk előtt. És tudod: egy tanú nem tanú (“unus testis nullus testis”), ezért legalább 2 ember legyen a közelben, akik majd emlékeznek is az elhangzottakra.

Előnye számodra: nem vagy egyedül (vita esetén jó kis tanúbizonyíték van a kezedben)!

2.) A szóban megbeszélt részleteket lehetőleg minél konkrétabban írjátok körül, mert így mindkettőtökben jobban felidézhetővé válik majd.

Előnye számodra: konkrét emlék keletkezik, Benned is (vita esetén könnyebb lesz majd felidézni…).

+1.) A megbeszélt részleteket lehetőség szerint még aznap, de legkésőbb 48 órán belül igazold vissza egy rövid e-mailben. Gondolom a modern világban ez nem nagy kérés.

Előnye számodra: a Te verziód szerint kerülnek rögzítésre az elhangzottak (vita esetén pedig konkrétan is lesz mire hivatkozni, és a te szájad íze szerinti lesz a levél, amiből a bíró is majd dolgozik).

És vajon ezeket milyen ügyeidben alkalmazhatod?

Csupa jó hírem van: bármilyenben, az összesben, valamennyiben, mindben, akármilyenben…

Ha cégvezető vagy: megrendeléseknél, visszaigazolásoknál, meetingeken, rendezvényeken, névjegycsereberénél, e-mailváltásban, konferencián folyosóbeszélgetésekkor,  perlés előtti egyeztetéseken, és minden olyan, a céged ügyeiben előforduló szituációban, ami arról szól: valakivel megállapodsz valamiben, de nem írtátok le.

Hopsz, van egy javaslatom is. Cégvezetők számára fejlesztettünk egy díjmentes szerződésíró tanfolyamot, ha szeretné megérteni a szerződések előnyeit, és azt, hogyan írd le mindazt, ami neked és a cégednek jó, akkor gyere, tanuld meg most, itt.

Ha ingatlan tulajdonos vagy: akkor az ingatlan hasznosításakor, kiadáskor, bentlakóval történő egyeztetéskor, a bérleti szerződésről szól előzetes levelezéskor, a bejáráskor, az átadás-átvételkor, a pénz átvételekor, a kaució elszámolásakor, és valamennyi olyan cselekménynél, amikor fontos, az ingatlant vagy a bevételedet érintő kérdés kerül szóba, de nem írtátok le.

Ismételjük át együtt, hogy már holnaptól így tegyél:

Lehetőleg 2 tanú jelenlétében egyezkedj fontos dolgokban!

Részleteiben tárgyald meg a dolgot, légy kreatív, szemléletes!

48 órán belül igazold is vissza írásban mindazt, amiről beszéltetek.

Van még kérdésed? Ha nincs, szólj hozzá a blogban, itt lentebb, hadd lássuk, te mit szólsz mindehhez? (Ha pedig épp egy hajdani szóbeli szerződéseden vitázol valakivel, az egyezkedéshez vagy a peredhez vegyél igénybe szakértő ügyvédet. Itt díjmentesen kérdezhetsz egyet munkatársaimtól non-stop, on-line, akár otthoni böngészés közben is: KÉRDEZEK AZ ÜGYVÉDEKTŐL.)

A szerződésíró tanfolyamot pedig itt eléred bármikor. Várunk!

A munkaügyi felmondás titkai – avagy hogyan ne csináld! 5 egyszerű lépés Neked…

A munkaügyeket lehet szeretni, utálni, de ettől még vannak. A munkaviszony egy speciális polgári jogi jogviszony, amelyben nem a polgári jogban megszokott, teljesen egyenrangú felek működnek együtt, hanem mindig van egy főnök, aki dirigál, és mindig vannak azok, akiknek az utasításokat teljesíteniük kell. Időben, hibátlanul, szakszerűen, becsülettel, jóhiszeműen és kárt nem okozva.

Eddig érthető, ugye?

Ha ezt a viszonyt meg akarod szüntetni – akár munkáltató vagy, aki az utasításokat adja, akár munkavállalóként dolgozol mint végrehajtó – vannak olyan alapelvek, amely áthágásával automatikusan a jogellenes felmondást hozod majd létre, amit el kell kerülnöd.

A jogellenes munkaügyi felmondás következménye a kártérítés, és akár az is, hogy a per végén a bíróság a munkaviszonyba vissza is helyezheti a dolgozót, ráadásul megítélheti az addig ki nem fizetett bérét is neki. Hiányzik ez bárkinek is?

Nézzük 5 egyszerű lépésben a helyes és kártérítésmentes felmondás titkát. mert nem lesz ördöngösség…

1.lépés a munkaügyi felmondáshoz: vedd elő azt a munkaszerződést, melyet fel akarsz mondani. A munkaszerződésnek melléklete is lehet, ilyen a munkaköri leírás vagy éppen a munkaidőkeretet tartalmazó időbeosztás is, tehát minden olyan irat, ami az adott munkakört leírja, szabályozza, jellemzi. (Nagyvállalatoknál létezhet kollektív szerződés is, erre hamarosan visszatérünk.) Kizárólag emlékek alapján tehát soha ne mondj fel!

2. lépés a munkaügyi felmondáshoz: ha kéznél van a szerződés, és minden, ami ahhoz tartozik és a munkaviszony tartalmát kitölti, utána kell járnod annak is, hogy mit mondanak az éppen hatályos jogszabályok arról, hogy ezt a munkaviszonyt hogyan lehet szabályosan felmondani. A Munka törvénykönyve és ennek háttérszabálya, a Polgári törvénykönyv az a norma, amelyekben legelőször keresgélned kell majd. Ezekben majd azt olvashatod, hogy legalább 3 féleképpen tudod megszüntetni a munkaviszonyt: a) közös megegyezéssel, írásban, b) rendes felmondással, indoklással, c) rendkívüli (azonnali hatályú) felmondással, akár másnaptól, szintén indoklással ellátva. A felmondásról rendelkezhet még a jogszabályok mellett a vállalati szabályzat is (pl. Kollektív szerződés), vagy más nagyvállalati szabályzat, ezt is át kellene olvasni…

Itt máris hoznod kell egy jó döntést: melyik módot választod a munkaviszony megszüntetésére. (Természetesen a közös megegyezés a teljesen vitamentes megoldás, hiszen a két fél közös egyetértésén alapul, míg a felmondásokhoz pedig – amit egyedül is bárki megléphet – mindenkinek joga van, ha szabályszerűen csinálja.)

3.lépés a munkaügyi felmondáshoz: ha eldöntötted, hogy a munkaszerződést felmondással – tehát a másik fél előzetes tájékoztatása nélkül, egyoldalúan – szünteted meg, akkor mérlegeld, hogy rendes vagy a rendkívüli felmondást alkalmazhatnál az adott esetben. A rendkívüli felmondás a munkaszerződés megszegése esetén lehetséges, részletes szabályait a fent írott törvényekben találod, ezeket be kell tartani. A rendes felmondás pedig arra való, hogy ha már nem szeretnéd ezt a munkakapcsolatot hosszú távon fenntartani, akkor egy előre megállapított felmondási idő eltelte után tudtok megválni egymástól a cégtől, a munkatárstól. A felmondási idő hossza függ attól is, hogy milyen pozícióban (pl. vezető), és mennyi ideje van az érintett dolgozó a cégnél, ezeket alaposan járd körül egy jogásszal.

Apróságnak tűnik, de fontos: a felmondást saját kezűleg és cégszerűen kell aláírni. (Ha valaki meghatalmazottként járna el, kifejezetten erre szóló meghatalmazást is csatolni kell, különben ez is vitára adhat alapot.) A nem szabályszerűen aláírt felmondás ugyanis nem lesz érvényes, így a kívánt jogi hatást nem fogja elérni, azaz nem szünteti meg a munkaviszonyt. Akkor meg minek írtad?

4. lépés a munkaügyi felmondáshoz: a felmondásodat – legyen szó bármelyikről – indokold, és kizárólag valódi, vita esetén egyértelműen és kétséget kizáróan bizonyítható tényekre, körülményekre alapítsd, és késedelem nélkül tedd meg. Minden utat a vitákhoz meg kell előzni.

TIPP Neked: Ha nincs ilyen indokod, mindig inkább törekedj a közös megegyezésre, mert egy közösen megállapodott ésszerű elválási határidő és pénzösszeg tapasztalataim szerint mindig elősegítik a békés elválást egymástól, még akkor is, ha korábban voltak nézeteltérések vagy súrlódások köztetek.

Itt a vége fuss el véle? No még nem vagyunk a végénél:

5. lépés a munkaügyi felmondáshoz: el ne felejtsd a felmondólevelet kézbesíteni. Ahogyan a közös megegyezés is az aláírással jön létre, azaz mindenki tudomásul veszi a megállapodást, ugyanúgy a felmondásról is tudnia kell az érintettnek. A kézbesítés történhet akár személyesen (átadod neki az irodában, és a nálad maradó példányra ráíratod eredeti, kék tintával, hogy “a mai napot átvettem”), vagy történhet akár postai úton. De mindig egyre ügyelj: a kézbesítést, azaz a kézhezvételt (átvételt) bizonyítanod kell. Mindaddig ugyanis, amíg a felmondólevél nem ér el a címzetthez, ő a felmondásról nem kell, hogy tudjon. Tévhit, hogy a felmondást el kell fogadni. Nem, ez nem így van!  Elég a felmondást közölni (=átvetetni, kézbesíteni, átadni), ha pedig a másik fél azt nem akarja elfogadni, bírósághoz fordulhat.

Mi mindenről nem beszéltünk még? (…avagy ami most helyhiány miatt és azért is kimaradt, mert minden ügy más, minden munkaviszonyban különböző körülmények lehetnek…)

Mennyi a felmondási idő? Mikor jár vagy nem jár végkielégítés? Van-e olyan védett időszak, amikor valakinek tilos felmondani (pl. betegség, szülési szabadság stb.)? Kell-e a jogorvoslatra való tájékoztatást is írni a felmondó levélbe? Hány nap a felmondási idő, és ez mikortól indul? Mi van, ha nem veszik át a postán kiküldött felmondást? Ha a felmondást egy zárt szobában kényszerhelyzetben adják át, az érvényes lesz-e? A felmondás átadása után kitilthatnak-e az irodából valakit? Kell-e előzetesen egyeztetni a felmondásról? Mikor kell kifizetni az utolsó munkabért? Mikor kell visszaadni a munkakör ellátásához átvett dolgokat? Mikor irányadó a régi, és mikor az új Munka törvénykönyve? stb. stb.

A felmondások esetén különösen érvényesek a jóhiszemű joggyakorlás és a joggal való visszaélés tilalmának általános polgári jogi elvei, erről is már írtam ebben a blogban, itt elolvashatod ezt a cikkemet is.

Ha pedig cégvezető vagy, és éppen a vállalkozásodban fontolgatod egyik munkatársadtól való megválást, akkor járj el körültekintően. Ehhez segít ez a cikkünk is, amely a tematikus honlapunkon a munkaügyekben elkövetett tipikus hibákról készült. (És itt kérdezhetsz is az ügyvédektől…) Jó fejlődést kívánok! Ha pedig érthető és azonnal alkalmazható volt számodra ez a cikk, küldd el cégvezető társadnak a Közérthető Jogi Blog linkjét, így neki is segítünk ezekkel a fontos információkkal.

Ezt a 7 hibát sose kövesd el a lakásbérleti szerződésed aláírásakor!

Kiadó ingatlanodat hasznosítod? Netán házat készülsz kivenni hosszú távra a családodnak? Ugye milyen jó lenne, ha valaki már a lakásbérleti szerződésed aláírása előtt megmondaná Neked – akár bérbeadó ingatlantulajdonos vagy, akár bérlő leszel a szerződésben – hogy melyek azok a hibák, amelyekből nagy valószínűsággel vagy akár biztosan problémád lesz majd a szerződés ideje alatt, annak felmondásakor vagy éppen  a megszűnése után?

Figyelj! Most konkrétan megmondom Neked, hogy  melyik az a 7 legsúlyosabb hiba, amelyet Te kerülj el, ha lakásbérleti szerződést készülsz aláírni.

1./ Tisztázatlan tulajdoni viszonyok – veszély! Semmiképpen ne szerződj le olyan lakásingatlanra, amelynek a tulajdoni viszonyai nem tisztázottak. Ha te vagy a bérbeadó, te is ellenőrizd saját ingatlanod tulajdoni lapját a bérbeadás előtt!  Ha ugyanis elszámolási vitába bonyolódsz majd, vagy éppen a szerződés módosítását szeretnéd a későbbiekben, és nincs rendben a tulajdoni lap, akkor nem lesz egyértelmű még az ügyvéded számára sem, vajon kivel is kell(ett volna) aláírni a szerződést, és kivel kell a szerződésmódosítást vagy az elszámolást elkészíteni. Még aláírás előtt kérd el a tulajdoni lapot és nézd át valakivel, jó alaposan.

2./  Rossz benyomás – veszély! Semmiképpen ne szerződj le olyan lakásingatlanra, ahol már az első benyomásaid is rosszak a szerződő partnerrel vagy éppen az ingatlannal kapcsolatosan. Ha a leendő bérlőd nem néz a szemedbe, amiről beszél az láthatóan nem úgy van…  Kisebb a lakás mint a hirdetésben állította a bérbeadó, nem is olyan jó a környék, mint ahogyan azt a telefonban mondták… stb. Hidd el: az első jó benyomásra nem kell alapítani semmit, de a rossz érzéseket sosem hagyhatod figyelmen kívül. Pláne nem, ha ismeretlen bérlőnek akarod kiadni több tízmilliót érő házadat, irodádat.

 

 3./ Kevés adat – rizikó! Ha találtál nem Janus arcú szerződő partnert és tiszta tulajdoni lappal rendelkezik az ingatlan, akkor se írj alá olyan szerződést, amelyben a szerződő felek  adataiból csak a név és a lakcím szerepel a szerződésben. Nyugodtan spékeld meg ezt még egy születési dátummal, egy lakcímkártya azonosító számmal és akár még egy adóazonosító jellel is. Így ha vita lesz, vagy tartozik neked a másik fél, sokkal könnyebben a nyomára akadsz majd az igényeid érvényesítéséhez (és ezzel majd az ügyvédednek is sokat segíthetsz, hogy gyorsabban dolgozzon az érdekedben…).

 4./  Nincs leltár – nagy luxus! Ne légy rest teljes leltárt felvenni a beköltözéskor. Egy részletes listával a tarsolyodban nem okoz majd gondot annak bizonyítása, mi volt az ingatlanban a szerződés aláírásakor, és mi az, ami eltűnt vagy tönkre ment, és a károkozó félnek megtérítési kötelezettsége lesz ezekre nézve. Jó, ha a listádat az ingóságok leírása mellett egy értékkkel is ellátod. Lehet, hogy ha nincs vita, ez felesleges fáradtságnak tűnhet, de ha  mégis vitatkoztok valamin, ez a beárazott vagyontárgylista nagyon-nagyon jól fog jönni Neked! (Pláne, ha a másik felet is rá tudod venni ennek aláírására…)

5./  Nem gondolsz a felmondásra? Szerintem a legnagyobb luxus a világon! Mindig gondolj már az aláíráskor a felmondásra is. Hogyan mondhatod fel a szerződést majd? Mi van, ha másképp alakul az életed jövőre, és mégis kilépnél a jogviszonyból? Hogyan kell a szerződést megszüntetni, ha azt a másik fél nem akarja majd? Ennek az előkészítésekor olvasd el a helyiségek bérletéről szóló törvényeket, és kérdezz meg egy ismerős jogászt a cégedben vagy a családban vagy egy ingatlanügyekre szakosodott ügyvédet. Jobb félni, mint megijedni, így nem követsz el hibát.

Vajon mi kellhet még a biztonságos bérleti szerződésedhez?  

6./ Pontatlan fizetési feltételek – nagy hiba! Ne feledkezz meg a pontos fizetési határidőről, és a fizetési késedelem esetén alkalmazandó következményekről sem. Ha csak azt írod a szerződésbe: “A bérleti díj X Ft, amit minden hónap 5-ig kell megfizetni.” – az nem elég. Írd még azt is: bankszámlára utalással, vagy készpénzben, a határnap elmulasztása után késedelmi kamat jár, azt a Polgári törvénykönyv szerint kell számítani és első felszólításra meg is kell fizetni. Ráadásul a bérleti díj nemfizetése rendkívüli felmondási okként is szolgál majd.

7./ Se tulajdoni lap se alaprajz – akkor miben is bízol?  Végül az aláíráskor mellékletként tedd a szerződéshez az ingatlan aznap kelt  tulajdoni lapját is, és egy alaprajzot is 8akár kézzel skiccelve) – ebből azonnal látod majd, hány szerződő fél kell, és az ingatlan hány négyzetméteres, hány szobából áll, és ha társasházi lakásról vagy irodáról van szó, a közös tulajdonból vajon még milyen helyiségek (parkoló, tároló, ruhaszárító stb.) tartoznak hozzá, aminek használata benne van a bérleti díjban.

Ugye nem is könnyű egy olyan bérleti szerződést megírni, ami tökéletes, és már az aláíráskor biztonságot nyújt a szerződés megszűnésére, felmondására, elszámolási vitáira is?!

Éppen ezért kollégáimmal létrehoztunk egy díjmentes szerződésíró tanfolyamot, ahová akár most is beiratkozhatsz. Itt csupa olyan dolgot tanulsz majd meg tőlünk, amellyel még jobb és még biztonságosabb, azaz még eredményesebb szerződést tudsz majd írni, akár ügyvéd nélkül is. Ha kedvet kaptál, mert látod a fentiek alapján is, hogy tényleg sok-sok rizikó van egy ingatlan hasznosításakor is, tehát ha érdekel és fejlődni szeretnél, itt iratkozhatsz be a 48 napos díjmentes e-mail tanfolyamunkra.

Ha pedig sok azonnal hasznosítható információt kaptál tőlem már ebben a cikkben is, akkor kérlek meséld el családodban, ismerőseidnek is. Igen nagy öröm és megtiszteltetés számomra, ha ajánlod barátaidnak is ezt a cikkemet és a Közérthető Jogi Blogot, mert így még több családnak és cégnek tudok segíteni közérthető jogi magyarázataimmal. Köszönöm az ajánlásodat!

Segítségképpen ezzel a linkkel gyorsan eljuttatlak a Lakások és helyiségek bérletéről szóló törvényhez is, a netjogtárhoz. ITT a LINK.

 (…nos, ha végig olvastad ezt a cikket, és ezt azért tetted ezt, mert amikor kérted a honlapunkon az ingatlan bérbeadók számára elkészíttet letölthető PDF anyagunkat, akkor megkértünk erre Téged, akkor most már megnézheted a postafiókodat, mert valószínűleg eltelt néhány perc azóta, és megérkezett a küldeményed és a kedvezményed is. Nem kérted még? ITT elérheted!)