KÖZÉRTHETŐ JOGI BLOG megnyugtató jogi megoldások

online cégek tulajdonosainak és vezetőinek – közérthetően. A blog szerzője jogász, 1996 – 2014 között ügyvédként letesztelte, amiről itt ír. Jogi ismeretterjesztés a hazai cégvezetők szolgálatában.

Hogyan oldd meg jogi problémáidat? Szerintem 5 egyszerű lépésben csináld.

Tudom, tudom, hogy sokszor a legeslegnehezebb éppen az, hogy konkrétan beazonosítsd, leírd, felfogd, mi is a problémád lényege valójában. Mégis próbáld meg! Kezdd ezzel. Nagyon fontos. Ha nem megy egyedül, beszéld meg valakivel, akiben bízol. Tehát:

1./ Fogalmazd meg konkrétan, mi is a problémád! Ha ez sikerül, máris megoldottál valamit, hiszen kizártál mindent, ami nem probléma, eddig mégis aggódtál rajta, akár családi gondról, akár céges problémákról van szó.

Vajon mi jöhet ezután? Már tudod, min rágódsz, mi az ami zavar. De nem tudod, mekkora a megoldandó feladathalmaz. Akkor:

2./ Mindig meg kell határoznod azt is, hogy összetett vagy egyszerű problémával állsz-e szemben. Ha ugyanis összetett problémával állsz szemben, akkor a legegyszerűbb az lesz, ha szétszeded darabokra. És minden egyes részproblémát is pontosan fogalmazz meg a magad számára. Ez szerintem azért fontos, hogy Te magad is átlásd a helyzetet. Ellenkező esetben vaktában csapkodsz és sötétben vergődsz majd… Ügyvédként a jogi ügyek megoldásakor mi is a kollégáimmal ugyanígy csináljuk. Nekünk minden esetre beválik ez a módszer.

Már tudod a problémádat, szét is szedted darabkákra, hogyan tovább?

3./ Mindezek után már el is kezdheted felállítani a megoldási javaslatokat, az ügy egészét, és az egyes részleteit illetően egyaránt. A megoldási javaslatokat állítsd sorrendbe, és logikusan zárj ki minden olyan ötletet, ami nem vezet a probléma TELJES megoldásához. Sokszor az egész megoldása nem azonos a részmegoldások összességével, hiszen közben változások is bekövetkezhetnek, vagy éppen valamely részprobléma megoldásával válik egy korábbi gond semmissé.

Ha már néhány részproblémát elkülönítettél, sőt, meg is oldottad, netán korábbi problémák is ezáltal megszűntek, jöhetnek a szakértők is. (Jogi ügyeimben néha én is kérek ám véleményt könyvszakértőktől vagy éppen építész szakértőtől.) Szégyen a futás de hasznos. Én ugyanígy vagyok a kérdezéssel.

4./ Állapítsd meg, hogy valamely feladat megoldásához szükséged van-e olyan személyre, aki jobban ért a témához nálad. Ha igen, azonnal keresd meg, és kérj tőle tanácsot. Majd a kapott jó tanácsot fogadd is meg. Ha nincs szükség ilyen emberre, kezdd el a megoldást magad, bár lehet, hogy ez lesz a legnehezebb majd. A külső szemek általában frissebben, jobban nézik a Te problémádat is, és másképp gondolkodva töprengenek majd el róla.

Képzeld: én is “csak” ügyvéd vagyok, és nem könyvvizsgáló, sőt mégcsak nem is ingatlanforgalmi szakértő vagy alkotmánybíró. Ha valamihez nem értek, magam is szakértőhöz fordulok, tőle kérdezek. A bírók is a perekben ezért rendelnek ki igazságügyi szakértőt egy-egy bonyolultabb esetben.

Ha pedig a végére értél, jöhet a legkellemesebb rész, az utolsó, ötödik lépés:

5./ Sose felejtsd el összegezni az eredményt, és az összeírt feladatok közül minden egyes megoldott problémát kihúzni a listádról. Így egyszerűen fogod nyomon követni, milyen tennivalók vannak még hátra. Ne keseredj sosem el, mindig gondolj arra: hamarosan az egész dolog lezárul majd és vége lesz!

A listád leürült? GRATULÁLUNK! Vélhetően magad és szakértő tanácsnokaid közreműködésével nemcsak feltérképezted, megtervezted, de meg is oldottad az addig téged nyomasztó gondokat. Ha bármikor ezután egy újabb problémahalmazzal kerülsz majd szembe, csináld végig még egyszer, ugyanígy.

Ugye ez így leírva, végiggondolva, már nem ördöngösség?! TUDNOD KELL: ügyvédként mi is ugyanígy kezdünk hozzá egy-egy új ügy feldolgozásához, egy-egy új problémahalmaz megoldásához. Nekünk is beválik, ezért tanácsolom Neked is.

No akkor vágj bele! Ha pedig kérdeznél a szakértőktől is ingatlannal vagy cégeddel kapcsolatos problémádról, azt is megteheted ezen a kérdőíven. Megnyugtató megoldásokat kívánok Neked!

Mitől lesz rossz egy szerződés felmondása? No most elárulom:

Felmondás alatt azonban ne csak a munkahelyi felmondást értsd (ami konkrétan a munkaszerződés felmondását jelenti), hanem ezen kívül még számos szerződést is (pl. vállalkozói szerződést, megbízási szerződést, együttműködési megállapodást, lakásbérleti szerződést, kiadói szerződést stb.) lehet felmondással megszüntetni.

Ha céget vezetsz, ügyvezető vagy, ez a cikkem különösen Neked szól!

.

Kezdetnek lássunk is mindjárt 10 konkrét példát a rossz felmondási indokokra.

Felmondok mert…

 

 

… nem tetszik a bérbeadó stílusa;
… nem volt elég jó a tervem, és azt hittem, ezt a szerződést is teljesíteni tudom;
… azt hittem, hogy ez a lakás egy szobával nagyobb lesz, és inkább tényleg egy nagyobb kéne;
… arra gondoltam, hogy anyukámnak jobban tetszene, ha inkább máshol dolgoznék mégis;
… elhatároztam, hogy inkább megbízó szeretnék lenni a jövőben;
… nem akarok ennyi pénzt kiadni erre a szolgáltatásra;
… többet akarok pihenni, és ennyi pénzért nem éri meg nekem ez;
… holnaptól inkább fekete hajú alkalmazottat akarok az üzletbe felvenni;
… tegnap azt hallottam, hogy bármilyen szerződést 15 napra felmondhatok;
… mindenáron meg akarom szüntetni a kapcsolatot a partneremmel, és ez így nem mehet tovább.

.

Szerinted mi az a 4 hiba, ami közös a fenti rossz példákban? (Azaz: amitől akár még jogellenes is lehet a felmondás?)

 

  1. Az indok nem alapos és nem is tényszerű, tehát valószínűleg nem is lesz jogszerű.
  2. A jogellenes felmondást tiltja a jog, és megalapozza a másik fél kártérítési igényét.
  3. Nem a másik fél magatartására vagy az előre nem látható megváltozott életkörülményekre utal a rossz felmondás, tehát már az aláíráskor is tudni lehetett a felmondásban hivatkozott körülmény meglétét. Ilyenkor ezen korábban is meglévő körülményre általában nem lehet hivatkozni a felmondásban, mert nem elfogadható (persze kivételek itt is lehetnek…). 
  4. A felmondás indoka túl személyes és szubjektív, és nem függ a másik féllel fennálló szerződéses viszonyban történtektől. Általában az ilyen szubjektiv indokolás jogellenes felmondáshoz vezethet.

És vajon mi a rossz, hibás felmondás (jog)következménye?

A rossz felmondás a jog nyelvén jogellenes felmondásnak minősülhet majd. Ez pedig megalapozhatja a szerződésből “kitúrt” másik fél kárigényét, azaz nemcsak az elmaradt hasznát vagy a felmondás miatt felmerült költségeit, hanem a konkrétan bekövetkezett valódi kárát is meg kell majd fizetnie a jogellenesen felmondó félnek. (Munkajogban még egyéb következmények is létezhetnek…)

Ha cégvezető vagy, különösen megfontoltan járj el a céged szerződésének felmondásakor és ne okozz kárt a cégednek!

Aki ugyanis jogellenes felmondást ad át szerződő partnerének, annak előbb vagy utóbb meg kell majd térítenie a felmerült kárt.

Légy tehát óvatos. Felmondás elküldése előtt mindig alaposan tájékozódj.  Például írd be a keresőbe: “szerződés felmondása” majd találj meg bennünket és olvass el mindent, amit erről a témáról már írtunk és közzé tettünk számodra. Vagy egyből klikkelj erre a linkre, és olvass tovább.

 

Jóhiszemű joggyakorlás? Joggal való visszaélés? Melyiket válasszam?

Mindig megdöbbenek, amikor a jóhiszemű joggyakorlás és az együttműködési kötelezettség teljes hiányát tapasztalom polgári jogi ügyekben, helyette a joggal való visszaélést látom. Pedig ezek az alapelvek – melyek valljuk be, alapvető erkölcsi értékeket is képviselnek (tehát ha nem lennének paragrafusba foglalva, akkor is be kéne tartani őket!) – még a Polgári törvénykönyvünkben is benne foglaltatnak. És benne lesznek a hamarosan hatályba lépő új polgári jogi kódexünkben is

Ritkán idézek jogszabályszöveget ezen a blogon, éppen azért, hogy a jogszabályváltozásoktól teljesen független, hosszan tartó tanácsokat és ötleteket adhassak azoknak is, akik majd csak holnap olvassák írásaimat. Ezúttal mégis kivételt teszek. Azért, hogy adott helyzetben Te is Kedves Olvasóm akár innen is hivatkozhass a legfontosabb polgári jogi alapelvekre ügyeid intézése során.

.

Nézzük sorjában. Kezdjük azzal, hogyan is szól a jóhiszemű joggyakorlás és az együttműködési kötelezettség alapelve a polgári jogban: “A polgári jogok gyakorlása és a kötelezettségek teljesítése során a felek a jóhiszeműség és tisztesség követelményének megfelelően, kölcsönösen együttműködve kötelesek eljárni.” Ez azt jelenti tehát: mindig tartózkodni kell(ene) a csalárd gondolkodástól, a másik megtévesztésétől, a rosszhiszemű taktikázástól, és még a megtévesztés, kényszer jogellenes bevetésétől is, akár szerződések, akár viták, akár megállapodások aláírásakor, kezdeményezésekor vagy éppen felmondásakor.

.

És vajon mit jelent a joggal való visszaélés tilalma? “A törvény tiltja a joggal való visszaélést. Joggal való visszaélésnek minősül a jog gyakorlása, ha az a jog társadalmi rendeltetésével össze nem férő célra irányul, különösen ha a nemzetgazdaság megkárosítására, a személyek zaklatására, jogaik és törvényes érdekeik csorbítására vagy illetéktelen előnyök szerzésére vezetne.” Nagy szavaknak tűnnek ezek, de gondolj bele konkrétan. És máris megérted. Ne úgy alkalmazd egy jogosítványodat, hogy az másnak csak kárt okozzon. Ne úgy élj egy jogoddal (pl. fellebbezés, felmondás, nyilatkozat, hozzájárulás kiadásának joga stb.), amellyel csak hátrányt okoznál valakinek. Illetéktelen előnyre szintén ne apellálj, és ezt elvárhatod mástól is, azaz fel is szólíthatod az ilyen magatartás abbahagyására, éppen ezen Polgári törvénykönyvbéli szabályok alapján.

Az eddigiek alapján most már remélem el tudod képzelni, miért ragadhattam tollat, és mi mindent látok, tapasztalok nemcsak az ügyvédi irodámba beérkező ügyekben, hanem a médiában, a sajtóhírekből felvillanó esetekben is.

.

Engedd meg végül, hogy megosszak veled egy harmadik szabályt is, ami az előbbiekről azonnal eszembe jutott. És máris látod, miért tartom ezt is fontosnak. Idézem ismét a Polgári törvénykönyvet:  “Ha ez a törvény szigorúbb követelményt nem támaszt, a polgári jogi viszonyokban úgy kell eljárni, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható. Saját felróható magatartására előnyök szerzése végett senki sem hivatkozhat…” Én mindig azt  mondom: a jog és a józan ész nem áll távol egymástól. Ugye látod ebből a rendelkezésből is ugyanezt?  Van egy társadalmilag elvárható normális viselkedés, amelyhez mindenkinek jó volna alkalmazkodni. Különben az emberiség egyedi, individuum tagjai nem férnének meg egymás mellett, békében. Ha pedig jogellenesen jártál, és ebből még gazdagodnál is, arra természetesen  nem hivatkozhatsz majd a vagyoni előnyök megszerzése céljából. Természetesen más sem teheti ezt.

Mivel is búcsúzhatnék mindezek után? Érvényes és működő, jó érzéssel teli megállapodásokat kívánok. Valamint azt, hogy tapasztalatokat csak az együttműködésben és a jóhiszemű joggyakorlásban szerezz majd, mert szerencsére Te ilyen emberekkel vagy körülvéve.  Ha pedig a szerződéses nyilatkozatokról, vagy éppen a szerződés felmondásáról is szívesen olvasnál hasonló stílusban, itt böngéssz tovább: www.szerzodesugyveddel.hu

Honnan ismerheted fel, hogy érvénytelen szerződést készülsz aláírni?

Van egy rossz hírem! Az érvénytelen szerződés ugyanúgy néz ki, mint az érvényes. Mint a hideg és a forró jénai tál esete. Ugye emlékszel? De egy valamiben viszont nagyon hasonlóak:  a meglepetés ereje ugyanakkora lesz, mint amikor megfogod a forró üvegtálat (pedig azt hitted jéghideg), mint amikor megtudod, hogy érvénytelen a szerződésed, melyről azt hitted, rendben van!

Az érvényes szerződés működik, és ki is kényszeríthető, ha valaki megszegi. Az érvénytelen szerződés is ugyanúgy néz ki, mint az érvényes szerződés, de vita esetén az érvénytelenségre való hivatkozás után már nem azt kapod majd, amire számítasz.

Aláíráskor nem mindig tudod könnyen észlelni, hogy érvénytelen nyilatkozatot iratnak alá veled. De ha ezt a bejegyzésemet elolvasod, remélem máris sikeresebben ismered majd fel a helyzeteket, amibe kerülhetsz a jövőben.

Mit jelent az érvénytelenség a való életben? Hogyan képzeld el? 

Az érvényes szerződésnek az a jogkövetkezménye, hogy kiváltja mindazon joghatásokat, amit az aláírók elvárnak tőle. Ha az eladó el akarja adni a kocsit és megkapni a vételárat, akkor az eladó kocsija átszáll majd a vevőre, aki azt kifizette.

Nézzük ugyanezt egy érvénytelen szerződésnél: az eladó el akarja adni a telkét, ha a vevő kifizette. A vevő azonban érvénytelenségre hivatkozik, sikeresen, így ezután a telek az eladó nevén marad, a földhivatal sem jegyzi át a tulajdonjog változást, és a vételárat sem kapja meg az eladó az ingatlanért.

Hogyan kell az érvénytelenségre hivatkozni? És mikor kell ezt megtenni?

Az érvénytelenségre hivatkozni úgy lehet, hogy a szerződő félnek, aki tőled várja a teljesítést, megírod, hogy szerinted a szerződésed miért érvénytelen. Ezt alapos indokokkal alá is kel támasztanod. Ha pedig ezt nem akarja tudomásul venni és továbbra is követelőzik, akkor bírósághoz kell fordulnod, és egy alapos és precíz keresetlevélben kérni, hogy a bíró vizsgálja meg a vitatott szerződést, majd ítéletben mondja ki, hogy a szerződés érvénytelen volt és a feleknek mit kell tenniük emiatt.

És vajon mi minden okozhat érvénytelenséget?

Tudom, hogy ha most ezt a bekezdést elolvasná egy egyetemi jogi oktató, biztosan megfeddne, hogy nagyon pongyolán magyarázom el Neked, Kedves Olvasóm az okokat. Én ezt mégis így vállalom, mert szerintem – nem jogászként – így fogod a leggyorsabban megérteni a lényeget.

Lássunk néhány egyszerű és közérthető példát arra, mikor nem jön majd létre érvényesen egy nyilatkozat vagy egy szerződés. Pl. a fenyegetés, a megtévesztés (tévedésben tartás vagy valótlan állítások) alkalmazása esetén, vaqy ha pl. valaki nem tud írni-olvasni, mégis aláír valamit, amit nem mondtak el neki. Esetleg ha egy olyan szerződést vagy nyilatkozatot iratnak alá veled, ami éppen egy konkrét jogszabályi tilalomba ütközik, az is biztosan érvénytelen (semmis) lesz. Vagy – a munkajogban bevált módszer a nagyobb cégeknél sajnos még mindig – ha egy szobából addig nem engednek ki, amíg alá nem írsz valamit: az is érvénytelen aláírás lesz.

Az érvénytelenségnek két formája is van:  A SEMMISSÉG ÉS A MEGTÁMADHATÓSÁG.

Ennek megkülönböztetéséhez már tényleg “jogi szakmunkás” kell, hogy segítsen Neked, hiszen csak ő fogja tudni a Polgári törvénykönyvünk alapján, hogy: egy jogszabályba ütköző semmiségről beszélünk, vagy egy megtámadhatósági körülmény áll fenn.

VIGYÁZAT!  A megtámadás azonban mindig csak egy bizonyos ideig lehetséges, utána a jog azt feltételezi: ha eddig nem támadtad meg érvénytelenség miatt az iratot, ami neked hátrányos, talán nem is volt olyan fontos számodra, és bírói ítélettel sem tudod majd az érvénytelenséget érvényesíteni. A semmiségre azonban bárki, határidő nélkül hivatkozhat (de csakis akkor, ha a semmisséget megalapozó, a Polgári törvénykönyvben vagy más jogszabályban hivatkozott olyan körülmény forog fenn, amely valóban semmisséget okozhat.).

Az érvénytelen szerződésekkel kapcsolatban is bármikor kérdezhetsz on-line ügyvédi irodánkban ezen a linken.

Továbbra is tájékozódj mindig hiteles, ügyvédi forrásból jogi dolgokban! És kérünk, hogy ne is szörfölj névtelen jogi(nak tűnő) internetes oldalakon!

Kezdd inkább itt, online ügyvédi irodánkban.

Szigeteletlen ház, rossz csövekkel teli lakás – csapdák és kockázatok ingatlan vásárlásakor…

Lakás és házvásárlásnál az egyik legfontosabb teendőd: még az adásvételi szerződés aláírása (tehát a foglaló kifizetése) előtt,  jó alaposan, egyedül is, ketten is, hárman is, szakértővel és szakértő nélkül is, reggel is, este is, alulról is, felülről is megszemlézni az ingatlant. Aztán mégegyszer. Ne spórolj a megtekintéseken, mert jobban jársz. Akár még el is kérheted a legutóbbi felújítás dokumentációját is az eladótól (építési engedély, kiviteli terv, vagy a vállalkozó költségvetése, ajánlata stb), mert abból sok minden kiderül majd.

Miért tanácsolom ezt Neked, kedves olvasó?

Mert az építési szavatossági ügyekben a jog sajnos csak lassan nyújt megoldást a felületesen átvizsgált ingatlan hibáira, és az elszenvedett kellemetlenségek kompenzálására, ha már kifizetted az ingatlant (és a nevedre is kerül).

Nézzük, miért nem gyorsak a szavatossági igényekre alapított perek?

1.) Szakértő kell: Az építési szavatossági kérdésekben szinte kivétel nélkül igazságügyi szakértői véleményre lesz majd szükség a hibák súlyának és a javíthatóság költségeinek megállapítására. Mire a szakértőt a bíróság kirendeli, majd ő az állásfoglalását elkészíti, majd arról a felek vitatkoznak, majd újabb szakértői véleményt kérnek (vajon ő is azt mondja-e amit a kolléga…stb) addigra sok víz lefolyhat a Dunán…

 

2.) Érdekellentét az eladóval: A perindítást megelőzően kiküldött felhívások, egyezségi kérések az eladó felé a legtöbbször nem nyújtanak azonnali megoldást, hiszen az eladó szabadulni akart ingatlanától, és örült, hogy valaki megvette. Nemhogy még visszavegye vagy éppen fizessen érte. Ebben az esetben az egyezségek – ha létrejönnek – leginkább az utólagos árengedményi összegre jöhetnek létre, erre kell törekedni.

.

3.) Rejtett hiba volt? Végül de nem utolsó sorban: a legnehezebb eldöntendő kérdés az: a felmerült hibák (nincs aljzatszigetelés, hiányzik a kéményből valami, a falban ócska, régi csövek futnak stb.) vajon tudott vagy rejtett hibák-e? Nem  mindegy ugyanis, hogy az eladó tudva vagy vétlenül sózta ránk a hibákat is az ingatlannal együtt. Ez a körülmény a polgári perben és az azt megelőző egyezési kísérletek folyamán is kellő hangsúllyal fog bírni.

Remélem látod már, hogy igencsak megéri alaposabban körülnézni kint és bent is, ha lakás vagy ház vásárlását tervezed.

Mit tegyél, ha nem várt hibákat fedeztél fel utólag, melyek jelentős többletköltséget okozhatnak a felújításnál, melyet nem terveztél?

  1. Írd össze a hibákat, csinálj egy listát és döntsd el: mi az amit kockázatként magadra vállalsz, de mi az amit nem.
  2. Kérj egy kivitelezési költségvetést, majd összesítsd a felmerült pluszköltségeket.
  3. Próbálj megegyezni az eladóval, hogy mely összegeket vállalja át helyetted. (Ha van egyezségi készség, azonnal írjatok egy rövid megállapodást erről – összegekkel és fizetési határidőkkel).
  4. Ha szóba se áll veled, fordulj szakértőhöz. Ügyvéddel konzultálj arról, hogy a fennálló helyzetben a jog eszközeivel mit tudnál és mit nem tudnál érvényesíteni.
  5. Ezután eldöntheted, pert indítasz-e, tovább próbálkozol egy csökkentett összegű egyezséggel vagy hagyod a csudába az egészet.

És hidd el: nem vagy egyedül, ha egy ilyen helyzetbe futottál. Ügyvédi tapasztalataim alapján tanácsolom a fentieket, mert a perek sokáig tartanak, nem olcsóak, és a komplex szakértői kérdésekben ritkán lesz egyértelmű az igazság. Próbálj ésszerű összegre egyezkedni, ez lehet a hatékony megoldás.

Ha lakás, ház vásárlását tervezed, vannak további tippjeim is ehhez, gyere velem ügyvédi irodám honlapjára, és olvasd el az ügyvédek által összeállított tipplistát itt!

Jó ingatlanvásárlást kívánok!

Miért nem működnek a társasházak? Mert a tulajdonosok…

…nem viselkednek tulajdonosként. Az én ügyvédi tapasztalataim szerint legalábbis elég sokszor, sok helyzetben így tűnik.

Mit jelent az szerintem, ügyvédként, hogy tulajdonosként viselkedj, ha egy társasházban egy vagy több ingatlanod van?

Lássunk néhány konkrét példát:

1. Járj el a közgyűlésre az iroda vagy a lakás tulajdonosaként, mert csak ott tudod gyakorolni tulajdonosi jogaidat. Ha a többség eljár, akkor tényleg nem a kisebbség fog dönteni a többségi ügyekben, a határozatképtelenség miatt megismételt közgyűléseken. Ha soha nem mégy el, vajon mire alapozod majd felháborodásodat, ha valami nem tetszik…

 

 

2. Vállald el a Számvizsgáló Bizottsági tagságot, és így nemcsak kérdezhetsz a közös képviselőtől, de a közgyűlés elé tárt jelentésben jelezheted a tulajdonosi többségnek a hibákat és a megoldási javaslataidat is. Tudom, hogy ez fáradtság, de hidd el, megéri. Elvégre az ingatlantulajdonod értéken tartása a végső cél, nem-de-bár?

 

 

3.) Ha sérti az érdekeidet a meghozott határozat, támadd azt meg, és vedd a fáradságot az ügyvéddel együtt a profi pereskedésre. Ha valóban van látható=bizonyítható tulajdonosi érdeksérelem, hidd el, a bíróság meg fogja semmisíteni a sértő határozatot… (2012. májusában az erre nyitva álló határidő: 60 nap a sértő határozat meghozatalának napjától számítva.)

 

4.) Ha a közös képviselő nem vagy nem jól teszi a dolgát, kérd számon a megbízási szerződésében lévő kötelezettségeket (vajon kötött vele a társasház ilyet??!!), mert különben nem fogja érezni a felelősséget a hanyag vagy felületes, mégis következmények nélküli munkájával kapcsolatban. Pedig az ő tevékenysége a tulajdonosnak kerülhet ám sokba!

 

Ugye látod már, mi lesz ennek a tulajdonosi szemléletnek az eredménye?

Az ingatlanod értékes marad, mert egy jól működő társasházban lesz…

Az ingatlanod értékes marad, mert egy gondos gazdálkodású társasházban van…

Az ingatlanos értékes marad, mert egy felelős tulajdonosokkal teli társasházban van…

Az ingatlanod értékes marad, mert vigyáz a pénzedre a közös képviselő…

Több ingatlan is van a tulajdonodban? Valamelyik társasházban gondok vannak a működéssel? Érzed, hogy ez nem lesz így jó, ideje változtatni? A vagyonod védelme fontos számodra, és nem engedheted meg a pazarló működést? Nem is láttad a közös képviselő megbízási szerződését? Nincs SzMSz-ed sem, azt sem sejted, hogyan kellene működnie a háznak? Sokat tartoznak a közös költséggel, Te viszont fizeted és ez így nem fair számodra? Nincs is kifüggesztett házirend?

Ingatlanügyekben jártas ügyvédeinktől bármikor kérdezhetsz, és kérhetsz egy fixdíjas személyes konzultációt, van jó pár ötletük a fenti témákban. (JÓ TUDNOD: mi a panelházak mostrum ügyeiben nem járunk el, csak akkor keress tehát fel bennünket, ha maximum 15-20 albetétnél kisebb társasházban van az ingatlanod.) Vedd fel a kapcsolatot kollégáimmal, és küldj be nekik egy kérdést ezen a kérdőíven, akár most rögtön. És legfőképpen nagyon köszönöm, hogy velem együtt gondolkodtál egy kicsit ezeket a számodra fontos kérdéseken. (A kérdőíven írd be majd, hogy a itt a Közérthető Jogi Blogban találtál ránk.)

Ami a tagi kölcsönről ügyvédként rögtön eszembe jut az az, hogy…

..az elmúlt években az adóhivatal egyik kedvenc ellenőrzési témája volt. Amelyik cégben felfedeztek egy akár több tízmillió (vagy százmillió!!!) forintos tagi kölcsönt, máris rávetették magukat a cégre és a tagra is, és oda-vissza megpróbáltak hibát keresni az ügyletben. Máris adódik a kérdés:

A tagi kölcsönt lehet adójogilag szépen is csinálni?

Természetesen lehet. És kell is. A tagi kölcsön ugyanis kiváló eszköz arra, ha a cég(ed) átmeneti pénzzavarba kerül, kilendítsd belőle, és ezzel egyidejűleg ne adj okot adóellenőrzésre sem. Mégis hogyan gondolom ezt?

Szerintem minden tagi kölcsön a szerződésen és a könyvelés átláthatóságán  múlik. A tagi kölcsön szerződésbe csak valósághű adatok kerülhetnek, előzetes tervezést követően.

.

Konkrétan mire kell hát figyelned, ahhoz, hogy ne kövess el hibát a tagi kölcsön szerződésben, vagy a tagi kölcsön folyósítása vagy éppen visszafizetés kapcsán?

1.) Gondold végig, mennyi pénz kell a cégnek az elkövetkező teljes üzleti évben (vagy félévben)? Ha ezt felmérted, egyösszegben tedd be a tagi hiteledet, így a könyvelésbe nem számlánként vagy havonta improvizált tagi kölcsönök kerülnek bekönyvelésre (erről azonnal azt gondolják a hozzáértők, hogy a könyvelő magától pótolgatta a pénztárat pénzeszköz hiánya miatt, hogy a költségszámlát lekönyvelhesse…).

2.) A cég és a tulajdonos is kössön valódi, írásbeli szerződést, amit a cég jogásza készítsen el.  Ő ugyanis tudni fogja majd, hogy a könyvelővel mit egyeztessen (pl. mekkora legyen a kölcsön kamata, hogy ne keletkeztessenek a felek a cégnek adóalap növelő tényezőt stb.)

Ha csak ezt a két technikát betartaná mindenki, máris rengeteg adminisztratív hátránytól mentesítené cégét. De még ehhez is van egy-két további javító technikám:

3.) Évente  (a gondosabban félévente) összesítsék a könyveléssel a tagi hitelek állását. Feketén-fehéren látszódik majd a főkönyvi kartonokból, hogyan áll a cégpénztár és a tartozások egyenlege. (Ne adj isten, ha szabad pénzeszköz áll a házhoz, vissza is lehetne fizetni a tagi kölcsönt, ha már nem kell. Lehet, hogy ezzel a pénztárállás is azonnal csökkenthető, ami sokszor szintén segítség a cégnek.)

4.) Ha pedig van arra mód, hogy a társaság taggyűlése is döntést hozzon a különösen nagy összegű tagi kölcsönök befogadásáról, az már számomra, mint ügyvéd számára egyenesen az ideális álomszerű ügyfelet jelentené. Ebből ugyanis már hiba nem lehet. Így később sem az ügyvezető, sem a többi (másik) tag sem reklamálhat majd, hogy erről a nagy, a cég és tagja közötti ügyről nem tudott vagy nem vették figyelembe kellően a többiek érdekeit is. Egy ilyen nagy kölcsön tervezésénél ugyanis egyszerűen azt is végig kell gondolni: mely bevételek terhére történik majd a visszafizetés, és milyen ütemben.

Szerinted ez vajon ördöngösség? Ugye nem…

.

Tagi kölcsön vagy tagi hitel?

Jogilag majdnem egyre megy, van aki így használja, van aki úgy mondja, a lényegen nem változtat. (Hivatalos jogászi álláspontok szerint azonban a pénzintézetek által nyújtott hitelek a valódi hitelek, cégek esetében szakszerűen inkább tagi kölcsönnek kellene hívni…)

Akkor most jó vagy rossz a tagi kölcsön?

Se nem rossz, se nem jó, viszont lehet kifejezetten rosszul vagy szépen csinálni. Cége, embere válogatja.

Van kedved fejlődni, akár a tagi kölcsön szerződés apropóján is? Akkor ajánlok neked egy teljesen ingyenes e-mail tanfolyamot, amelyben az általam írott szerződéses leckékben (körülbelül 12 leckében) jól megtanulhatod, hogyan köss jó szerződést, akár a céged és magad közt kötöd, akár a céged és annak szállítója vagy vevője között. Ha felkeltettem érdeklődésedet, megtisztelnél, ha jönnél velem tovább a tanfolyamhoz, ide. Itt előtte még azt is elolvashatod, mit kell beleírni a tagi kölcsön szerződésbe ahhoz, hogy adójogilag is szép legyen. Várlak, a viszont látásra!

Mitől jó a felszólítás? 5,5 tipp, amit már alkalmazhatsz holnaptól!

Amikor üzleti partnered nem teljesíti ígéretét, legyen szó valaminek a teljesítéséről vagy akár egy összeg megfizetéséről, már azonnal a késedelem után érdemes udvariasan felszólítanod, hogy pótolja a mulasztását. Ha már az első felszólításod is jó, nemcsak üzleti komolyságot tanúsítasz (hiszen követed a szerződéseidet, a partnereidet), de egy későbbi jogvitában is már a saját nyerési esélyeidet növeled, pedig még nem is tudsz erről.

Lássuk, mi az az 5,5 tippem Számodra, amelyet ha betartasz, szerintem a felszólításod az átlagosnál sokkal eredményesebb lesz majd, és sikerre számíthatsz. (Legjobb, ha mind az 5,5 tippemet betartod, így majdnem minden lehetséges gondosságot megtettél az eredmény elérése érdekében. A többi a másik félen is múlik majd…)

1. Mindig arról szóljon a felszólításod, amiről kell. Ne mismásolj benne, ne meséld el, mi minden történt még, ami fontos neked, hanem egyszerűen csak írd le, mit és meddig vársz el attól, akit felszólítasz valamire.

ELŐNYE, még ha nem is gondolnád: nem lehet majd belekötni, hogy elterelje a figyelmet.

 

2. Sose legyen a felszólításod agresszív, ám mindig nagyon határozott legyen. Szerintem lehet egyértelműen és határozottan fogalmazni úgy is, hogy mindeközben udvarias vagy és megfelelő szavakat használsz. Látszódjon csak, hogy volt gyerekszobád!

ELŐNYE nagyon konkrét: aki kapja, fogja tudni egyből, hogy ezt is majd valami követi hasonlóan udvarias, ám határozott stílusban.

3. A tényszerűségből nem engedhetsz, felszólításba csak alappal hivatkozhatsz bármit is. Tehát mindig csak azt írd le, ahogyan volt, csak azt, amit ígértek neked és nem tartották be, ha pedig tudsz, jó ha egy jogszabályra is tudsz hivatkozni már az első felszólításban.

ELŐNYE: itt sem lehet belekötni majd a leveledbe, legfeljebb csak hazugsággal. Máris 1:0 ide.

4. Szabj határidőt, és azt tartsd is nyilván. Azaz: egyszerűen és pontosan add meg azt a napot (esetleg órát is), ameddig elvárod a választ vagy a cselekedetet. A felszólítás nemcsak arra szólhat, hogy valaki tegyen meg valamit. vagy fizessen meg valamennyit, hanem akár arra is, hogy vegye fel veled a kapcsolatot és válaszoljon a leveledre.

ELŐNYE ennek is van ám! Az idő múlása így már neked dolgozik, nem pedig a felejtést segíti elő. Ehhez nagyon kell: te is írd be a naptáradba a szabott határidőt, és ha lejárt, lépj késedelem nélkül újra.

5. Állításaidat támaszd alá bizonyítékkal már az elején. Ha ugyanis a felszólításba beleírod azt is, hogy ki mikor tanúsítja majd a történteket, láttatod egyből, hogy nem csak a levegőbe beszélsz. Ez persze nem jelenti azt, hogy már az első levélben add ki valamennyi adudat, de egyet biztosan bemutathatsz a hangsúly kedvéért.

ELŐNYE? Ha már egy adut kiteszel, a többire csak elég lesz utalnod. Hidd el: el fogja hinni a másik fél, hogy van még… Né és még van egy fél tippem ehhez a témához:

 

5,5: Írd rá azt is: kapja még – az ügyvéded. A címzett  mellé biggyeszd oda a “c/c dr. Ügyvéd Úr”-t is, hadd lássa a másik fél, hogy ez a levél most már elindult a jogi ügyintézés útján is. Ez ugyanis még nem jelenti, hogy a felszólítást már ügyvédi fejlécen egy jogász küldi ki az érintettnek, vagy máris rohannál a bíróságra, de hangsúlyt ad a dolognak, és láttatja: a következő lépés már az ügyvéd közreműködésével  valósul meg.

ELŐNYE egyértelmű: a határozottság megspékelve azzal, hogy még ügyvéded is van, egyértelműen tárgyalási hatalom és erő számodra. Ha pedig van egy felszólításod, amit éppen holnap akarsz elküldeni, eszerint gondold át még egyszer, utoljára, az elküldés előtt.

No és milyen ügyekben alkalmazhatod a fentieket már holnaptól?

Nemcsak fizetési felszólításra, hanem felszólításra bárminek a teljesítésére, valamilyen vállalás betartására, szóval: mindenre, amit megígértek neked, de nem történt még meg. Lássuk konkrétabban is:

  • Felszólítom, hogy fizesse meg….
  • Felszólítom, hogy hagyja abba holnaptól a…
  • Felszólítom, hogy azonnal költözzön ki…
  • Felszólítom, hogy a szerződés 5.1.pontját tartsa be és bizonyítsa, hogy …
  • Felszólítom, hogy az előszerződés alapján kösse meg a véglegest…
  • Felszólítom, hogy tegye lehetővé, hogy…
  • stb.

TIPP! Ne feledd: 2014. március 15-én hatályba lépett az új Polgári törvénykönyv. Eszerint már egy sima felszólítás nem szakítja meg az elévülést, kérlek, ha elévüléshez közeli a követelésed, azonnal indítsd meg a pert vagy a fizetési meghagyást és ne “csak” felszólítást küldj az adósnak!

Fizetési felszólításokhoz pedig van még néhány egészen konkrét tippünk is a honlapunkon, ha érdekel ez is, klikkelj ide.

És remélem tudod már: ha kérdésed van, engem is elérsz a munkahelyemen, munkaidőben. Cégeknek és ingatlantulajdonosoknak szívesen segítek. Ingyenes jogsegélyként ugyan nem “üzemelek”, de ha komolyak a szándékaid, és azonnali jogi segítségre vágysz, próbálj elérni itt, munkaidőben:  Tel: 06 (1) 225 3041.

Ha pénzed van, csak így adj kölcsön! 4 tipp, mindenkinek.

Ügyvédként csak azt tanácsolhatom: fogadd meg ezeket a tippjeimet, fontold meg ezeket, és még ezek után is csak akkor adj kölcsön, ha nemcsak a kockázatokat bírod jól, de nem zárod ki a szerencse elemet sem az életből..

Nos, az alábbi kijelentéseket vizsgáld meg magadra nézve:

1.) Ismerem azt, aki kölcsön kér tőlem, és már van annyi tapasztalatom vele az életben, hogy rá merek bízni egy összeget egy időre. Bizalmam élő, van közöttünk tehát egy olyan erkölcsi kapocs, amely további biztonságot jelent majd a kölcsönszerződésünk mellé a teljesítéshez.

És még valami: vadidegennek pedig csakis ismerős kezessel a háta mögött adj kölcsön, különben pórul járhatsz…

2.) Nem csak a kölcsön nyújtásának részletes feltételeit beszélem meg az ismerőssel már jóval a szerződés aláírása előtt, hanem annak a koreográfiának a részleteit is, ha egy nem várt esetben valami mégis közbe jönne, és mégsem tudna a kölcsönt kérő személy (az adós) a megállapodott határidőre teljesíteni.

Hidd el: jobb ugyanis erről is előre beszélni – még ha nem túl kellemes is -, mint aztán szemlesütve találkozni, vagy elbújni a hívások elől…

3.)   Ha már minden részlet világosnak tűnik, és közeledik a kölcsönadás napja, feltétlenül írásba foglalt szerződésben fogom az összes megállapodásunkat rögzíteni az adósommal.  A kölcsönszerződésed pedig akkor lesz jó, ha nemcsak a megfelelő kölcsön összeg, de pontosan leírt határidők is világosan és egyértelműen láthatók és érthetők annak szövegéből.

Tehát feltételezem, hogy az adósod aláír majd veled egy írásbeli szerződést a tartozásról. Ellenkező esetben máris vesd el a kölcsönadás ötletét is, és használd a pénzedet a saját magad számára tovább!

4.) A jó kölcsönszerződéshez megfelelő teljesítési biztosítékok kellenek, ezek biztonságos és érvényes kikötése viszont jogi szaktudást is igényel. Kezes? Ingatlan jelzálog? Zálogtárgy? Késedelmi kötbér? Vételi jog? Mind mind olyan jogi fogalmak, melyeknek a hétköznapi értelme eltérhet a jogszabályokban található részletes rendelkezésektől, ezért feltétlenül tájékozódnod kell róluk. És az sem lesz majd mindegy, hogy küldöd a felszólítást, ha nem úgy alakulnak a dolgok, ahogyan képzeled.

És az sem mindegy, hogy milyen lesz a zálogtárgy, vagy ki(k) lesz(nek) a kezes(ek). Ezek nem jogi kérdések, de mégis alapvetően befolyásolhatják majd az ügylet sikerét.

És sajnos még egy jó írásbeli szerződéssel a kezedben is előfordulhatnak nem várt fejlemények az  ügyben, de óriási a saját szereped a tartozás csúszásában, a késedelem megelőzésében is. Azaz abban, hogy a követelésed ne merüljön a feledés homályába majd, hanem mindig, időben hívd fel az adósod figyelmét a fizetési határidő közeledtére, sőt, a nem fizetés esetén akár te magad kezdeményezd a  kapcsolatfelvételt már néhány nap elteltével is. Hiszen nem neked kell, hogy kellemetlen legyen a nemfizetés ténye. Érezze az állandó figyelmedet magán az, akinek kölcsön adtál.

Ha ez neked kellemetlen volna, akkor egyszerűen kérj meg egy szakembert a felszólítások és emlékeztetők megküldésére. Ez napi rutinfeladat például nekünk ügyvédeknek. Szerintem ugyanis a halogatás minden ügyben kárt okoz. A tartozások ügyében pedig az idő nem old meg semmit! Soha ne várj tehát arra, hogy majd az adósod magától jelentkezni fog. Keresd, légy a nyomában és udvariasan ám határozottan kövesd nap mint nap, így nagyobb valószínűséggel kapod majd vissza a jóhiszeműen kölcsönadott összeget, amelyből ismét elutazhatsz nyaralni, vagy vehetsz magadnak egy-két jó dolgot.

Tartozásbehajtás? Fizetési meghagyás? Végrehajtás? Itt máris kérhetsz segítséget: munkaidőben: Tel: 06 (1) 225 3041. Sőt, van egy jó kis szerződésíró tanfolyamunk is. Ha érdekel, klikkelj ide: szerződésírási tanfolyam.