Az ingatlanos ügyvéd alapvető feladata az adásvételi szerződés megkötésekor az, hogy…

Számtalan történetet hallunk mi ügyvédek a kollégáinkról. Honnan? Hogyan? Például amikor a megbízóink eljönnek egy ingatlan adásvételi szerződés megkötésekor az irodába, és elmesélik korábbi tapasztalataikat más ügyvédi irodákról. (Akkor is, ha nem kérjük…) Ezért most arról írunk, hogy szerintünk:

Mi az ügyvéd alapvető feladata egy lakásvásárláskor?

Hogyan kell egy ügyvédnek szerződést szerkeszteni és miről kell a feleket tájékoztatni?

Mi mindenről essen szó az ügyvédi irodában feltétlenül még az aláírás előtt?!

A szerződés nem az aláírásnál és véget - a szerződésszegés bármikor lehetséges!

A lakásvásárlási szerződés nem az aláírásnál ér véget és nem is ott kezdődik…

Nézzük sorban: Mi az ügyvéd alapvető feladata egy lakásvásárláskor?

Ingatlan adásvétel során az ügyvéd mindenről tájékoztatni köteles a feleket. Arról is, ami nem az ügyvéd dolga (ilyenkor el kell mondani, hogy könyvelőt vagy adótanácsadót, esetleg építészt vagy egy ingatlanforgalmi szakértőt kell-e felkeresni inkább). Arról pedig különösen, ami ügyvédi kötelezettség (hogyan történik a tulajdonjog bejegyzés, mennyi illetéket kell fizetni és mikor, milyen igazolványokat kell elhozni a szerződéskötéshez, mikorra kell elkészíteni az energetikai tanúsítványt, milyen tartalmi és formai kellékei vannak egy szerződésnek stb.).

Az ingatlan adásvétel – bár elsőre nem úgy tűnik – igazi csapatmunka! Az eladó, a vevő, a könyvelő, a jogász (olykor a bankos), végül a földhivatal munkatársának szakértelmén és “együttműködésén” múlhat a teljes jogi ügylet sikere.

Az ügyvéd mindenről tájékoztassa a megbízókat, enélkül nem megy,

Hogyan kell egy ügyvédnek szerződést szerkeszteni és miről kell a feleket tájékoztatni?

Egyetlen szóval: teljeskörűen. Az elejétől a végéig mindenről. Azaz:

i) még az aláírás előtt a tulajdoni lapon látható részletekről, egyes jogok törlésével kapcsolatos teendőkről, az igazolványok érvényességéről, a jövőbeli eljárási díjakról, lehetséges fizetési módokról (ügyvédi letétkezelés szabályairól) stb,;

ii) a szerződés aláírásakor a szerződés tartalmáról, a felek jogairól és kötelességeiről, a jövőbeli lehetséges vitákról és azok lehetséges rendezési módjáról, az aláírást követő földhivatali eljárásokról és azok díjairól, valamint a lehetséges vagyonszerzési illetékfizetés részleteiről is;

iii) a szerződés aláírása után arról, hogy mikor adta be a szerződést a földhivatalba, mikorra várható az ügy elintézése, közben történt-e változás a tulajdoni lapon, az illeték kiszabó végzés helyes volt-e, megtörtént-e a tulajdonjog (és a haszonélvezeti jog) bejegyzése (vagy törlése).

Az aláírás előtt számtalan dolgot tisztázni kell.

Az is fontos: Mi mindenről essen szó az ügyvédi irodában még az aláírás előtt!

Akár az ügyvédi irodában tartunk előzetes konzultációt a telek-, ház- vagy lakásvásárlás előtt, akár telefonon konzultálunk a vevővel, számos olyan körülményre fel kell hívnunk ügyvédként a figyelmét, amelyre már az elejétől gondolnia kell.

Mondok néhány konkrét példát:

- az ingatlan bejárása hogyan történjék (nappal is, este is, esőben és napfényben is…);
- a vételár fizetését hogyan képzelik (kell-e egyeztetni a bankkal, akár hitelről akár bankbetét feltöréséről vagy nagy összegű készpénz felvételről lesz szó…);
- van-e olyan személy, akit be kell vonni az ügyletbe (pl. haszonélvező, elővásárlási jogosult, házastárs vagy éppen kiskorú törvényes képviselője, vagy gyámhivatal stb);
- van-e olyan eljárás folyamatban, amely befejezése előtt nem is lehet szerződést kötni (hatósági vagy bírósági eljárás…) stb.

Egy ügyvédnek rendkívüli körültekintéssel kell eljárnia. (Éppen ma, az írás születése közben hívott egy érdeklődő telefonon – aki ezt a blogot olvasta -, és elmesélte, hogy adásvételi szerződést kötött, de csak az ügyvédi ellenjegyzésnél volt dátum a szerződésben, magának a megállapodásnak nem volt dátuma. Ezt a bank kifogásolta, és lehet, hogy nem kapja meg a hitelt…)

Ügyvédi irodám számos olyan tippet és ötletet tesz közzé, amely segíti a felkészülést a leendő vevőknek. ITT LEHET ELOLVASNI EZEKET. Mindig olyan ügyvédet kell választani, aki láthatóan szakértője az ingatlanügyeknek. Így biztosan minden rendben lesz a kiszemelt ingatlan megszerzésekor.

Sok sikert kívánunk! Íme 10 gyorstipp az ingatlanvásárláshoz, azonnal alkalmazható.

Mit nézz a tulajdoni lapon, ha ingatlan adásvétel előtt állsz? Konkrét ügyvédi tippek az ingatlanjogásztól, vevőknek.

A lakásvásárlással egy család akár több tízmillió forintot is megmozgat – egy életben akár többször is – így nagyon észnél kell lenni, miközben a szerződéskötést tervezed. Nagy városokban az értékesebb ingatlanok 20-50 mió Ft-ba is kerülhetnek, ezért nem mindegy, hogy már a legelső lépéstől kezdve ki ad tanácsot (ingatlanos, ügyvéd, adótanácsadó), majd pedig ki készíti el a szükséges iratokat (megbízási szerződés, adásvételi szerződés, NAV nyomtatvány, földhivatali kérelem, használati megállapodás, lemondó nyilatkozat, bejegyzési engedély stb). Egy apró hiba, egy rutintalan mozdulat – akár több millió forintos kockázatot is okozhat!

Tényleg már a tulajdoni lap megnézésével is sok minden kiderülhet?

Tényleg érdemes a földhivataltól a helyszínrajzot is lekérni?

Elképzelhető, hogy elővásárlási jogosult is van, csak nem mondják, mert nem kérdeztem?

Bizony, ezek mind indokolt kérdések. Ezért született ez a blogbejegyzés is, hogy ezekre is felhívjuk a figyelmedet. Már a legelső lépésektől kezdve vigyázunk értékes vagyonodra, hogy nehogy elkerülje valami a figyelmedet:

A tulajdoni lap az első lépés!

“Tényleg már a tulajdoni lap megnézésével is sok minden kiderülhet?”

Mi ezt valljuk. Az ügyvédi irodában be tudunk lépni a földhivatalok Takarnet online rendszerébe, és betekinthetünk egy tulajdoni lapba. Itt azonnal látni fogjuk ha van az ingatlanon teher (jelzálog, haszonélvező, elidegenítési tilalom, vételi jog stb.).

Az ilyen gyors betekintéskor az is rögtön kiderül, ha a lakás alapterülete esetleg nem annyi, mint amennyi a hirdetésben volt.

Sőt: fény derülhet elhunyt özvegyi jogosultra, vagy akár egy elutasított bejegyzésre is. (A perfeljegyzésről már nem is merünk említést tenni….) Tehát mindenképpen érdemes 1 db tulajdoni lap árát rááldozni arra, hogy a legelején előzetesen tájékozódj a kiszemelt álomingatlannal kapcsolatosan.

Helyszínrajz, térkép, tulajdoni lap, használati megállapodás. Szükségesek!

“Tényleg érdemes a földhivataltól a helyszínrajzot is lekérni?”

Közös tulajdoni részeknél, ahol nem lehetséges a telek megosztása, de az ingatlan tényleges használata elkülönített, akár ez is érdemes lehet. Vagy olyan külterületi ingatlanok esetén is jól jön a helyszínrajz lehívása, melyeknél nincs kerítés, csak elnyúlik a mező a látóhatárig – de valójában senki nem tudja, melyik határ hol húzódik… (utoljára talán a nagypapa járta körbe a határt…)

Egy pontos helyszínrajz vagy egy térképész felmérés birtokában máris egészen pontosan megszövegezhető a szerződésben, hogy hol a határ, meddig tart a tulajdonjog, vagy a szomszéd átjárási joga mettől meddig tart. Az ilyen műszaki felmérések cm-re pontosan megmutatják a részleteket, érdemes ezekből kiindulni vitás helyzetekben.

ÜGYVÉDI TIPP: ezeket a dokumentumokat mindig a szerződés hivatalos mellékleteként csatoljuk az iratok közé már az aláíráskor. Mindenki leszignálja az összes oldalt, így később sem lesz vita belőle, amikor mindenki elkezd másképp emlékezni.

Az elővásárlási jogosult blokkolhatja az adásvételt!

“Elképzelhető, hogy elővásárlási jogosult is van, csak nem mondják, mert nem kérdeztem?”

Akár ez is előfordulhat – de nem Veled, ha lekérted a tulajdoni lapot, és betekintettél az ingatlan nyilvántartásba. Ott ugyanis 90%-ban mindennek látszódnia kell.

Ha pedig egy jogosult személye a bejegyzésben mégsem látszódik, az ügyvéd azonnal tudni fogja, ha egy házastárs jogával, vagy egy tulajdonostárs elővásárlási jogával is számolni kell az aláírásig. Elővásárlási jogot ugyanis általában valamely jogszabály keletkeztet, de akár írásbeli megállapodással is lehet ilyet alapítani. Kérdezz rá erre is az eladónál.

Segítettek a fenti tippjeink? Szeretnél még többet tudni az ingatlan és lakásvásárlásról? Akkor gyere, ügyvédi irodánk honlapján mutatunk még néhány tippet, hogyan készülj fel a vásárlásra, a több tízmillió forintod biztonságos és rizikómentes elköltésére: TOVÁBBI TIPPEK ITT. Ügyvédünktől pedig itt kérdezhetsz, munkaidőben: infovonal ingatlan adásvételhez: 06/1/225 3041. Kérj ajánlatot!

10+1 GYORSTIPP ingatlanvásárláshoz és lakás adásvételi szerződéshez – ingatlanjogásztól

Ezzel a 10 GYORSTIPPEL felkészítünk arra, hogyan teszteld – még az ingatlan adásvételi szerződés aláírása előtt – a kiszemelt lakást, házat és az eladót.

No és arra is, hogyan valósítsd meg sikeresen, a lehető legkevesebb pénzügyi és jogi kockázattal a következő lakásvásárlásodat.

A lakásvásárlás a szerződéskötéssel “csak” elkezdődik, de a vége…

1.SZ GYORSTIPP ✘ Mielőtt beleszeretsz egy házba, lakásba, elsőként nézd meg a tulajdoni lapot is (nehogy az ügyvéded elvegye tőle a kedvedet). Bármelyik földhivatalban vagy ügyvédtől lehet kérni tulajdoni lapot vagy egy helyszínrajzot, csak egy helyrajzi számot kell bemondanod ehhez.

2.SZ GYORSTIPP ✘ Legalább 2x tarts terepszemlét – egyet nappal, egyet este vagy egyet napfényben, egyet esőben. Így az ingatlan csendben, félhomályban, vízben, borúban megbújó hátrányai is szemet fognak szúrni. (Egy szigeteletlen vagy egy sötét lakásra utólag már nehéz a reklamáció…)

3.SZ GYORSTIPP ✘ Az ügyvédek közt egyelőre nem dívik a garancia nyújtása, de találsz már Tulajdonjog Bejegyzési Garanciát vállaló ügyvédet is. Aki ilyet vállal, biztosan nem arra készül, hogy elhibázza majd az ügyedet, igaz?

4.SZ GYORSTIPP ✘ Felkészülten menj az első tárgyalásra az eladóval – már láttad a tulajdoni lapot, már kívülről megnézted a házat, a környéket, szóba elegyedtél 1-2 szomszéddal, dugóban is megpróbáltad megközelíteni a lakókörnyéket. Így rákérdezhetsz a rizikós körülményekre, és mindenre, ami nem tetszett. Ez sokkal fontosabb, mint a szerződés!

Kire bízd a szerződést, mennyi legyen a foglaló és hogyan kell a tehermentesítéshez pénzt adni? Adunk ehhez is tippeket, íme:

Ismert ügyvéd nagyobb tapasztalat és nagyobb garancia a sikerre!

5. SZ GYORSTIPP ✘ Csak ismert ügyvéddel szerződj, olyannal, akinek láthatóan már több ingatlanügy is átment a kezei közt (lehetőleg rizikós, nagy értékű ügyek is), mert ott van a tudás, a tapasztalat, és kaphatsz olyan tippeket is, amire te nem is gondolsz, ezért nem kérdezel rá.

6.SZ GYORSTIPP ✘ Az áralkura bátran készülj fel, hiszen még mindig lehet készpénzfizetéssel jelentős (akár több százezres!) összeget is lealkudni. Minél gyorsabban, minél többet fizetsz, annál nagyobb kedvezményeket tudsz kialkudni magadnak. Hajrá!

7.SZ GYORSTIPP ✘ A foglaló összege ne legyen több 10%-nál, de 20 Mio Ft feletti vételárnál adhatsz kevesebbet is. Erre nincs szabály, de az ésszerű piaci szokásokat nem érdemes túllépni.

8.SZ GYORSTIPP ✘ Ha hitelt (jelzálogot, vételi jogot stb.) kell letöröltetni a tulajdoni lapról, mindig kevesebb foglalót adj, mint amennyi pénz a hitel végtörlesztéséhez kell, így az eladó maga is érdekelt lesz abban, hogy minél gyorsabban teljesüljön a szerződést és töröltesse a bankkal a hitelt. (Az ő pénze is benne áll, nem csak a tiéd. ) Az ügyvédnek ilyenkor bele kell írni a szerződésbe, hogy célhoz kötött a foglaló!

A birtokbaadás és a közreműködők díjazás (vagy éppen a késedelmi kötbér levonása) a végére marad, de éppoly fontos. Így csináld:

A birtokbaadási jegyzőkönyv nagyon fontos. Adósságot előzhet meg.

9.SZ GYORSTIPP ✘ A birtokbaadáskor vegyél fel külön jegyzőkönyvet is. Írd fel az óraállásokat, kérd el a nullás igazolásokat, de még a társasházi alapító okiratot is. Így nem lesznek meglepetések a beköltözés után.

10.SZ GYORSTIPP ✘ Az közreműködő szakemberek valamint a bejegyzési eljárások díját tisztességgel és időben fizesd ki, hiszen nélkülük nem kerülhetne a nevedre az álmodott ingatlanod. A pénzügyeket – ahogyan a vételárfizetés részleteit is – mindig előre tárgyald le, ne az utolsó pillanatban kezdj el alkudni. Nem szül jót.

+1.GYORSTIPP: a késedelmes fizetés vagy akár a késve történő birtokbaadás esetén kiköthetsz kötbért. Egy néhány tízmillió forintos lakás szerződésében 8.000-12.000 Ft körüli kötbér kikötése nem túlzó. De ebben feltétlenül kérd az ügyvéded tanácsát. És írjátok bele azt is előre: ezt a vételárból levonhatod.

A sikeres ingatlanvásárlás a szerződéskötésnél nem ér véget. Csak ott kezdődik el. A teljes sikert pedig a jogerősen bejegyzett tulajdonjogod jelenti a tulajdoni lapon.

SIKERES INGATLANVÁSÁRLÁST KÍVÁNUNK!

(Ez az írás a dr.Németh & dr.Haraszti Ügyvédi Iroda ügyvédeinek szerzői alkotása, ha idézni szeretnél belőle, írj nekünk és megbeszéljük. Köszönjük!)

Reméljük, hogy ezzel a 10. GYORSTIPPEL segítünk neked a következő ingatlanod sikeres megszerzésében.

Ha pedig kérdésed van, hívj bennünket munkaidőben: TEL: 06/1/225 3041.

Vagy kérj ajánlatot ezen az űrlapot:

Az ingatlan adásvétel lehetséges buktatói – az adásvételi szerződés aláírása után! Egy praktizáló ügyvéd tippjei…

A lakásvásárlás, a teleknézés, az új családi ház vagy egy még újabb befektetés megszerzése igazi kihívás, akár egy üzletembernek, akár egy családfőnek. Az ingatlan megvásárlása a szerződésaláírással még csak elkezdődik.

Ingatlan ügyekben az eredmény ugyanis egyáltalán nem a szerződés aláírása. Hanem a földhivatali bejegyzés. Ha már jogerős!

Hiszen minden ingatlanvásárló titkos vágya: mielőbb rákerüljek a tulajdoni lapra (végre!)…

Megértem, hogy hosszú, bizonytalan procedúrának látod az adásvétel folyamatát, és olykor nehéz kivárni a jogi ügyintézést…

Kezdő ügyvédként én is nagyon örültem, ha túl voltunk egy szerződés aláírásán. Pedig ott újabb feladatok kezdődnek el. Éppen ezért én a mai napig gratulálok a feleknek az aláíráskor, hiszen ők már egy nagy lépést megtettek céljuk elérése felé. De a munka nagyja itt még nem ér véget, hiszen a földhivatali bejegyzésig még hosszú út vezet, így erről is tájékoztatom őket. A pezsgőbontást halasszuk egy kicsit későbbre!

Hasznosnak találtan ebben a bejegyzésben összefoglalni 5+1 olyan akadályt, melyet a sikeres ügyvédnek le kell győznie ahhoz, hogy a szerződő felek sikereit a tulajdoni lapon is elérje.

A sze5rződés nem az aláírásnál és véget – INGATLAN ÜGYEKBEN!

1.) Lehetséges buktató – Egyéb iratok: A szerződés aláírásával egyidejűleg még számos már olyan okiratot is alá kell íratni a felekkel, amelyek nélkül nem fog megvalósulni a bejegyzés. Nemcsak a szükséges adóhivatali bejelentő nyomtatványról beszélek, hanem a letétbe helyezett Bejegyzési engedélyről (részletfizetés esetén), vagy pl. az ügyvédi letéti szerződésről, esetleg további ügyvédi letéti igazolásokról is, melyek a bejegyzési engedély felhasználásának feltételei lesznek. Minden ügy más, így érdemes minden apró részletre figyelni!

2.) Lehetséges akadály – Hibás, hiányos adatok: Amennyiben a szerződésből tévedésből vagy akár figyelmetlenségből valamilyen fontos személyes adat kimaradt vagy hibásan került be, úgy emiatt nem fog sikerülni a bejegyzés és a feleknek újra alá kell írniuk a szerződést, immáron a hibátlan adatokkal. Egy elutasított bejegyzés rossz élmény mindenki számára!

3.) Hibalehetőség aláírás után – Túl kevés pld. vagy kevés eljárási díj: Ha a földhivatal és az adóhivatal részére túl kevés példányszámú okirat kerül benyújtásra, az is negatív következményekkel járhat a bejegyzési eljárásban. Inkább több mind eggyel kevesebb szerződést és iratot írjunk alá! Ha pedig a benyújtási kérelemnyomtatványon túl kevés eljárási illetéket fizetünk meg tévedésből, vagy odanemfigyelésből, szintén pórul járhatunk.

Bejegyzési engedély, NAV papírok, Igazolások – mi kell még???

4.) Buktató – A meghatalmazott meghatalmazása hibás! Bizony ilyen esetben nem kerül sor a bejegyzésre, és a szerződés aláírása sem lesz szabályos. Ingatlan ügyekben a meghatalmazásnak ugyanolyan tartalmi és formai kellékekkel kell bírnia, mint magának a szerződésnek. Nem lesz jó az otthon írt sajtpapír, vagy a 2 tanúval ellátott “házi-meghatalmazás”. Szabályos, adatokkal teli, ügyvéd által ellenjegyzett (vagy külföldön apostille-jal hitelesített) meghatalmazásra lesz szükség.

+1.) Meghiúsító tényező lehet még a:

Amikor egy szerződés jónak tűnik, ám tartalma mégis hiányos, akkor bár sikeresnek tűnik az aláírás, elegendő példányban nyújtották be azt a hivatalhoz, a meghatalmazott is rendben találtatott, mégsem következik be a bejegyzés a tulajdoni lapon. Nincs siker.A Polgári törvénykönyv és az Ingatlan-nyilvántartási szabályok előírják, mi mindennek kell belekerülnie egy ingatlan adásvételi szerződésbe.

A szerződésnek még arra is tartalmaznia kell adatot, hogy az ingatlan energetikai tanúsítványának mi a sorszáma, vagy éppen arra, hogy a haszonélvezők ingyen vagy visszterhesen szerezték-e meg a vagyoni értékű jogukat. Netán ha hiányzik a vételi jog alapításából a vételár vagy a jog érvényesítésének eljárása a szerződésből, nem lesz sikeres a jog vagy a tény bejegyzése. Ha pedig a szerződés szerint a birtokbaadáshoz volt kötve az utolsó vételárrészlet kifizetése, és hiányzik azt ezt tanúsító eladói hozzájárulás, szintén nem lesz gyors bejegyzés…

Rengeteg apróság van tehát, amire figyelni kell - az aláírás után is. Ez az ellenjegyző ügyvédek dolga, van teendő bőven a szerződés sikeres megkötését követően is.

Válassz olyan jogi képviselőt ingatlan ügyedhez, aki szakértő ezen a területen, és már sok éves praxissal a háta mögött nagy tapasztalattal bír az ingatlanszerződések területén.

Ingatlan adásvétel – tipikus hibák az adásvételi szerződésben, melyeket újra és újra elkövetnek eladók, vevők, ügyvédek…

Nem régen átnéztem egy kedves megbízómnak egy ingatlan adásvételi szerződés tervezetét, melyet egy ügyvéd kolléga készített. Az adásvételi szerződés bonyolult volt. Nem csak egy eladó és egy vevő (hanem több vevő is) szerepeltek benne, ráadásul volt a tulajdoni lapon egy haszonélvező is, aki szintén részese lett a jogügyletnek. A vevők bankhitel ügyintézést is igénybe kívántak venni a vételár megfizetéséhez, így igazán sokszínűnek ígérkezett ez az ügyvédi feladat. Az átnézett szerződés tervezetben azonban számos hiba, figyelmetlenség adódott, melyek akár meg is hiúsíthatták volna a vevő sikeres tulajdonjog bejegyzését.

Elmesélem tanulságul – természetesen név és adatok nélkül -, hogy a szerződéssel milyen főbb problémáim voltak. Teszem ezt azért, mert ha a jövőben neked is hasonlóan bonyolult szerződésed lesz, már itt tájékozódhatsz ezekről a kérdésekről:

Címek nélkül a szerződésekben is nehéz tájékozódni!

1. bosszúság: Hiányzik a tagolás, és nincs a vételár megfelelően megosztva a felek között...

Legnagyobb sajnálatomra a szerződés nem volt áttekinthető, nem voltak benne fejezetek, címek, ami alapján könnyen kereshettem volna benne. Pedig ezt a szerződésíró tanfolyamunkon magam is oktatom: egy kiváló szerződésben mindig fejezetcímek, alcímek, címszavak segítik a tájékozódást (a szerződő feleknek, az ügyvédnek, a könyvelőnek is…) Ezek nélkül egy átláthatatlan és kezelhetetlen okiratot szerkesztünk, és a földhivatali bejegyzés során is bosszús lesz a döntéshozó, akihez az okirat kerül majd elintézés céljából.

Mint említettem, nemcsak eladó és vevők, hanem haszonélvező is voltak a szerződésben, és a vételár fizetési feltételeinél nem volt egyértelműen feltüntetve az, hogy a vételárból mennyi Ft jár az eladónak és mennyi a haszonélvezőnek (aki nem ingyen mondott le a haszonélvezetről). Ilyenkor majd az év végi adóbevallásnál jön a valódi bosszúság: kinek mennyi járt, ki mennyit adózik, esetleg ki mi után fizeti a vagyonszerzési illetéket. És a szerződésből nehéz lesz megállapítani.

Nem mindegy kié a pénz, és ki kapja a bankhitelt!

2.bosszúság: Ha nem egyértelmű, kié a pénz a bankszámlán, és az sem, hogy mi történik, ha nem lesz meg a bankhitel…

Az adásvételi szerződés szövege szerint a vevők banki átutalással kívánták fizetni a vételárat. Ez még nem volna baj, azonban csak az egyik fél nevén volt a bankszámla, ahová utalniuk kellett a vevőknek a teljes összeget.

De az már baj, ha a számlatulajdonos csak egyetlen személy, viszont a többeket megillető összegeket is küldeni kell(ene) erre a számlára. Anélkül, hogy a másik fél nem nyilatkozik arra nézve, hogy úgy tekinti, mintha neki, a saját kezéhez fizettek volna erre a más nevén lévő bankszámlára, ez vitára adhat okot. A kettejük (hármójuk) közötti elszámolás ugyanis tényleg ne az utaló (fizető) fél dolga legyen. De a viták elkerüléséhez hibátlan szövegű nyilatkozatokat kell a szerződésbe illesztenie a szövegező ügyvédnek.

Bosszúságok az ingatlan adásvételi szerződésben...

3. További apró bosszúságok: pénzmosás, “ellenjegyzem/ellenjegyeztem”, végső határidő...

Nem örültem annak sem, hogy nem volt rendelkezés arra nézve, mi lesz, ha a megállapodott távoli határidőig sem adja meg a bank a hitelt a vételárhoz, vagy a pénz nem érkezik meg. Még rosszabb: semmilyen legvégső távoli határidőt nem találtam a szerződésben. Így viszont végtelenné nyúló vita keletkezhet, kellően kötözködő felek esetén. Én általában majdnem minden szerződésben alkalmazom a végső határidőt (erről írok is a cégvezetőknek kifejlesztett szerződésíró tanfolyamunk egyik leckéjében).

Sajnos nem volt a szövegben az ügyvédekre kötelező pénzmosási záradék sem. Ez nagy hiba, erre az ügyvédi törvények köteleznek bennünket.

A legújabb jogszabályok szerint – ezzel azonban én magam nem értek egyet – egyáltalán nem mindegy az sem, hogy az ügyvéd azt írja a szerződés végére (az ügyvédi aláírás és pecsételés helye fölé), hogy “Ellenjegyzem” vagy “Ellenjegyeztem”. Ebből a földhivatali bejegyzések során rendszeresen elutasító határozat születhet (nem kellően rugalmas ügyintézés során.) Őszintén remélem, hogy a jogalkotó nem azt akarta szabályozni, hogy jelen időben vagy múlt időben írhat az ügyvéd ilyen szót a szerződés végére, hanem azt, hogy kell lennie egy, az ügyvédi ellenjegyzésre utaló igének az okirat végén.

Happy End egy valódi ingatlan adásvételben.

A végén pedig: HAPPY END, mint az amerikai filmekben…

Természetesen az észrevételeimet udvariasan egyeztettem a kollégámmal, aki indokoltnak is találta azokat. Örömmel jelenthetem, hogy az ingatlan adásvételi ügylet mindenki legnagyobb elégedettségére ért véget. A vételárat a vevők megfizették, a haszonélvezőt törölték a tulajdoni lapról, a bank megadta a hitelt, az eladó kiadta a tulajdonjog bejegyző nyilatkozatát és birtokba is adta a házat és a telket. Itt a vége fuss el vége…

Ha te is épp ingatlan adásvételi szerződést szeretnél kötni, nyugodtan kérdezz tőlünk munkaidőben itt: 06-1-225 3041. (Mondd annak, aki fogadja hívásodat, hogy most olvastad a blogban a cikket, és ide volt írva, hogy telefonálhatsz, ha adásvételi ügyben kérdésed van.)

Ügyvédi irodánkban ennél még sokkal több tapasztalattal rendelkezünk, mint amiről ez a rövid cikk szólt. Nem írtunk a foglalóról, előlegről, a birtokba adásról, a bejegyzési engedélyről, és a kiköltözési kötbérről sem. Szívesen segítünk neked is, hogy elkerüld a buktatókat. Hívj minket, vagy olvass tovább. Itt még több ingatlanszerződéssel kapcsolatos tippet is olvashatsz. KLIKK a cikkekhez.

Macerás ingatlanvitád már idegesít? Nos, hadd segítsek egy kicsit…

Egyre többen fordulnak hozzám olyan családi vagy szomszédjogi ingatlanvitákban, amelyekben látom: az érintett (aki egyébként már elég ideges), tulajdonképpen nem is tudja, mi lenne a számára legmegfelelőbb megoldás. Ez indított arra, hogy megírjam ezt a blogbejegyzést és stresszmentes, sőt, egyenesen megnyugtató megoldáshoz vezető, az életben már kipróbált ügyvédi tippjeimmel segítsek neked is.

3 hasznos ügyvédi tipp az ingatlanvitádhoz

Olyan kellemetlen ingatlanvitád van, amely már nagyon idegesít? Nincs ötleted, hogyan oldd meg?

Kéne egy kis taktikai és jogi segítség, mert már nem látsz a szemedtől?

Évek óta húzódik az ingatlanvitád? Valahogy sosem jutottál a végére ügyvédi segítség nélkül?

Íme 3 olyan ügyvédi tippem az ügyed megoldásához, amely nélkül továbbra sem jutnál egyről a kettőre. Ha viszont az itt írottakat megfogadod, hamarosan eredményre számíthatsz:

1.) DÖNTSD EL VÉGRE, MIT AKARSZ!!!

Tudom, egyszerűen hangzik. De meglátod: amint pontosan megfogalmazod magadnak: mit akarok??, máris egy lépéssel közelebb kerülsz a saját ügyed megoldásához. Nem mindegy ugyanis egy ingatlanvitában, hogy azt akarod-e, hogy

csak levelezz a másik féllel, folyamatosan leírd az érveidet, nehogy valami kimaradjon; vagy
meg is akarod szerezni végre a tulajdonjogát a közös tulajdonú részeknek; vagy
igazából inkább szabadulni akarsz a te részedtől, csak még nem határoztad meg a vételárat, melynek örülnél; vagy
tartozással terhelt ingatlant nem akarsz kapni, de igazából nem is tudod ez mivel is járna; vagy
le akarod végre zárni a pert, akár peres, akár peren kívüli egyezséggel, csak legyen vége már… stb.

Ugye látod? Egyáltalán nem lényegtelen mit is akarsz valójában. Ettől függ ugyanis már a következő lépésed is. Dönts el tehát végre: MIT AKARSZ VALÓJÁBAN?!!!

Füzet, laptop, telefon - mindegy, csak írd fel!

2.) HA ELDÖNTÖTTED MIT AKARSZ, CSINÁLJ MEGVALÓSÍTÁSI TERVET!

Ezt úgy kezdheted el, hogy egyszerűen leülsz egy papírlappal (jegyzetfüzettel, laptoppal, notebookkal, vagy amire jegyzetelni szeretsz, azzal) a kezedben, és kigondolod, hogyan kell elkezdened a megoldást.

Erre a listára ilyesmiket írhatsz fel:

holnap írok egy levelet a másik félnek és megírom neki az ajánlatomat,
jövő héten elmegyek a másik félhez, és megpróbálok vele egy együttműködő tárgyalást lefolytatni a megegyezés érdekében,
még ezen a héten keresek egy ingatlanos ügyvédet, kifizetek akár egy konzultációt is, hogy megkérdezzem, ő hogyan csinálná, hogyan kezdené el az én ügyem megoldását;
15 napon belül csináltatok egy ingatlan értékbecslést, hogy tisztában legyek azzal, mi is a vita tárgya,
nem halogatom tovább, nem várok, azonnal elmegyek a földhivatalba, és végre kikérem a helyszínrajzot, hogy magam is lássam végre a vitás részeket (ezt úgyis az ügyvéd vagy az ingatlan értékbecslő is kérni fogja majd…),
még ma egy költségvetést készítek, hogy meglássam, tulajdonképpen mibe is kerülnek majd az előző lépéseim, így nem ér váratlan meglepetés és tervezni is tudok hónapról hónapra.

Az ilyen tervezés 2 dologra mindig jó: egyrészt nem ér majd semmilyen meglepetés, és ha elég alapos vagy, lesz A-B-C terved is, így ha változnak a körülmények, akkor is meglepetés és stressz nélkül haladsz majd a tervezett úton.

Másrészről rájössz: hoppá, akár még ügyvédre is telik (pedig először azt hitted, egy vagyonba kerülhet, mert valakitől ezt hallottad), sőt, az értékbecslés vagy a földhivatali másolatok díja sem horrorisztikus. Mert látod: sokkal kevesebb kerül, mint amennyi hasznot nyújt azzal, hogy hiteles információkat kapsz belőlük, tőlük.

Csináld, csináld, ne hagyd abba!

Van már stratégiád? Tudod, mi a célod konkrétan? A megvalósítási terved is kész? Van rá pénzed is? Akkor vajon mi kellhet még a sikerhez?

3.) HATÁRIDŐT MINDIG TŰZZ, HALADJ HÉTRŐL-HÉTRE, NE HAGYD ABBA!

Sok megvalósítási tervet csináltam már én is ingatlan vitákban. Neked is azért tanácsolom ezt, mert nekem is mindig beválik! (Képzeld, nagy értékű ingatlanvitákra specializált ügyvédként én ugyanígy csinálom. Arra még sosem sajnáltam az időt, hogy hátradőljek, és eldöntsem: mit akarok, és mikorra akarom elérni…)

Remélem nem kerülte el a figyelmedet egy nagyon fontos körülmény: minden ponthoz határidőt is írtam, ezt te se hagyd ki kérlek. “Ma – holnap – jövő héten – 15 napon belül – azonnal.” Ezek mind fontosak, írd be a naptáradba, és te is tartsd be őket. Így tudod magadat segíteni a saját ügyed megoldásában.

Egy kis ismétlés nem árt, foglald össze a lényeget, és memorizáld most:

1.) Eldöntöm konkrétan, hogy mit akarok valójában ingatlanvitámban elérni!

Ehhez egy kis segítség: ha pereskedni akarsz, itt olvass tovább a taktikákhoz.

2.) Elkészítem a saját megvalósítási tervemet a céljaim eléréséhez!

Ha ingatlan tulajdonjogát akarod megszerezni vagy eladni, ehhez itt adok pár bevált tippet.

3.) Mindig tűzök határidőt, haladok, nem állok le, beírom a naptáramba is!

Beküldhetsz hozzánk kérdést is, de ezt csak akkor tedd, ha eldöntötted, hogy segíteni fog az ügyedben egy díjköteles ügyvédi konzultáció is. Itt a kérdőív, írd bele, hogy kérsz időpontot is, és olvastad a cikkemet!

Lassú víz partot mos + Sok lúd disznót győz + Jobb későn mint soha = ?

Szerintem, ha vitatkozol valakivel, az alábbi 4 taktika valamelyikét feltétlenül kövesd, vesd be, mert segíteni fogja a nyerési esélyeidet, akármilyen ügyről legyen is szó. És most azt is elárulom: vajon MIÉRT nyújtanak majd előnyt számodra is gondjaid megoldásához ezek a népi bölcsességek, pontosabban az azokban foglalt megoldási taktikák. Én ugyanis így tekintem őket.

Egyet közülük pedig egyenes stratégiai módszerként is megnevezek.

Lássuk tehát szép sorjában. Kezdjük máris a kedvencemmel, amely sok jogi ügyem megoldásához a stratégiám is egyben:

Első dilemma: Lassan de biztosan, vagy rohanva, meggondolatlanul?

1.) Lassú víz partot mos. MIÉRT tetszik ez nekem?

Én és kollégáim nem hiszünk abban, hogy az idő majd mindent megold. Az idő múlása ugyanis általában nem oldja meg a dolgokat, de ahogy telnek a napok, hetek (perekben még akár a hónapok, de olykor még évek is) sok-sok apró körülményre fog fény derülni egyre, másra, amelynek fontos szerepe lesz/lehet az ügyedben.

Ne feledd tehát: sosem szabad kapkodni, még akkor sem, ha alapvetően egy pörgős típusú ember vagy. Próbáld ki egyszer!

Második kérdés: Egyedül vagy csapatban, magányosan vagy párosan?

2.) Sok lúd disznót győz! MIÉRT lehet ez jó Neked is?

Sokszor az erő ellenében az összefogás vezet eredményre, a jogi vitákban is. Együttműködések esetén ki lehet szorítani egy erőszakos résztvevőt az üzletből ezzel a taktikával, vagy éppen a jó tanúkkal akár pert is lehet nyerni, bármennyire agresszív is a másik fél. Ez mind-mind együttműködésnek számít, hiába támadó, erőt fitogtató, netán törtető az ellenfeled.

Bizony mondom: próbáld ki! Még akkor is, ha Te inkább magányos küzdő vagy. Nem fogod megbánni!

Harmadik lehetőség: Időben vagy idő előtt? De sose túl későn!

3.) Ki korán kel aranyat lel. MIÉRT vesd be néha ezt is?

Aki először lép, aki először gondolkodik, mindig lépéselőnyre tesz szert, ami a tárgyalások során és a perekben is hasznot hoz. Egyszer az egyik peres vitánkban nem voltunk restek megnézni az ellenfelünk cégiratait, mérlegadatait sem (pedig nem is cégügyekről vagy szerződésről volt szó), amelyből sok olyan pénzügyi részlet kiderült, ami megváltoztatta az ügyben addig tervezett taktikánkat. Észre vettük ugyanis, hogy viszi ki a pénzét a cégből, mielőtt megnyernénk a pert. Ennek megfelelően módosítottuk mi is az eljárásunkat.

Csak azt tanácsolhatom: Te se légy rest bevetni ezt a trükköt, még akkor sem, ha kényelmes, ráérős embernek tartod magad. Ettől még nem leszel más, csak eredményesebb!

És végül – de nem utolsó sorban:

4.) Jobb későn mint soha. MIÉRT gondolom, hogy megéri ez Neked?

A soha meg nem tett, örökké tökéletesített lépés az ügyedben kevesebbet ér, mint a döcögve-bicegve, késve de mégis elindított változások.Van aki azt mondja: most már késő változtatni, hagyjunk mindent úgy, ahogy van. Nem értünk vele egyet. A rossz beidegződések elhagyása sosem késő, és csak ha ezt megtetted, akkor csapsz majd a homlokodra: mire is vártam eddig?!!!

Próbáld ki, akkor is, ha szereted a bevált és stabil szokásaidat, és utálod a változásokat. Nem fogod megbánni. Hiszen mi lehet szebb önmagad meggyőzésénél? Természetesen a vitatkozó partnered legyőzése!

Ha éppen vitád van valakivel, és nincs kitől kérdezned, vagy jogi képviselőtől is szívesen kérnél tanácsot, fontold meg a fenti 4 taktikát, és olvasd el ezt a cikket is a honlapunkról arról, hogy pereskedni lehet bután és drágán, de okosan és hatékonyan is.

Itt pedig kérdezhetsz a munkatársaimtól bármikor, on-line.

Jó taktikázást kívánok Neked!

Van 5 hiba, amit majdnem mindenki elkövet az ingatlan adásvétel során?

Igen, ügyvédként bátram ki merem jelenteni, hogy van 5 olyan tipikus hiba, melyek közül egyet majdnem mindenki elkövet a lakás vagy a ház vásárlásakor, eladásakor. Mert az ingatlan adásvételt sokan annyira egyszerű ügyletnek gondolják - “…ááá, hiszen csak egy mintát kell kitölteni, nem? …ugyan már, lakást akárki tud venni! …ne viccelj, mit lehet egy tulajdonjog átírásnál elrontani?” és még sorolhatnám a gyakran hallott véleményeket -, hogy óvatlanul, túl hiszékenyen járnak el a saját ügyükben, még a nagy értékű házak, lakások vásárlásakor is.

Most rögtön vegyük sorra azt az 5 legfontosabb hibát ingatlan (adásvételi és más) szerződéseknél, amelyek szerintem még akár a tulajdonjog bejegyzését is meghiúsíthatják:

1. hiba, amit ne kövess el! Ha az ingatlanszerződésben elírt, rossz adatokat hagysz (nem egyezik az igazolványaiddal), és aláírás előtt nem nézed át saját, személyes adataidat, akkor biztosan benne marad majd egy-két apró elütés is, ami később bonyodalmakat okozhat a jogaid bejegyzésekor vagy kötelezettséged törlésekor (pl. hibás lakcímedre küldik majd a határozatod, amelyről így nem fogsz tudni).

2. hiba, ezt is kerüld el: Ha az ingatlan pontos címét, helyrajzi számát sem ellenőrzöd le a szerződés szövegében, a társasházi ingatlannál pedig nem ellenőrzöd az osztatlan közös tulajdoni hányadból a lakásodhoz, irodádhoz tartozó, téged illető rész nagyságát sem. Így pedig biztosan mindent megteszel annak érdekében, hogy ne legyél jogi biztonságban ingatlan adásvételi ügyedben… (pl. a társasházi alapító okirattal nem egyező számú lakásról szól majd a szerződésed – ezen is elbukhat egy tulajdonjog bejegyzés, pláne, ha az ügyvéd sem figyel az adatok beírásakor a szerződésedbe…)

3. tipikus hiba, megeshet veled is: Ha eladó vagy, és már azt megelőzően átadod a tulajdonjogot a vevődnek, mielőtt a vevő teljesen, hiánytalanul kifizette volna a vételárat. Így lehetőséget adsz a vevődnek arra, hogy a nevére kerüljön az ingatlanod, anélkül, hogy a teljes vételárat kifizette volna neked készpénzben vagy banki utalással… (ugye ezt nem is kell magyarázni…)

4. hiba, remélem nem a te hibád! Ha még a tulajdonjogod átadása előtt, és a vételár kifizetése előtt birtokba adod a lakást, vagy az eladott házadat (lehetőleg aláírt birtokba adási jegyzőkönyv, leolvasott közműóraállások nélkül), abból nagy baj lehet. Ezzel is segítenéd ugyanis a vevődet abban, hogy a vételár teljes kifizetése nélkül, azaz vételártartozással, hátralékkal is hozzájusson az ingatlanhoz, sőt akár közmű rezsitartozást is felhalmozzon a beköltözés után. Ezzel elérheti minden tulajdonos azt is, hogy csak keserves, hosszan tartó és drága jogi vitákkal, perekkel tehesse ki a saját ingatlanából a nemfizető személyt, céget, és helyette a keletkezett közműtartozásokat is befizethesse… (…hiszen a közmű cégek végső soron, előbb utóbb a tulajdonost perlik majd…)

5. hiba, láttam már ilyet is! Bármilyen ingatlannal kapcsolatos szerződést kötöttél, ha a szerződéskötés után, az iratoknak a földhivatalhoz történő ügyvédi benyújtását követően (körülbelül 60-90 nap elteltével) sem kérdezel rá az eljáró ügyvédnél arra, hogy vajon érkezett-e már bejegyző vagy törlő határozat a saját ügyedben, hibát követsz el. Azaz nem ellenőrzöd: vajon végre rákerült-e a nevedre, vagy lekerült-e a nevedről a megvett vagy eladott ingatlan, a megszerezni kívánt jog vagy kötelezettség.

A legtöbb ügyvéd alapos, és azonnal szól, ha érkezett válaszirat a földhivataltól. De lehet, hogy szabadságon van, vagy késik az ügyintézéssel, vagy elfelejti az ügyek tömkelegében a te szerződésed utánkövetését. (És gondolj csak bele: ha te magad sem tartod fejben ügyedet, magad is elősegítheted azt, hogy akár el se jusson hozzád időben mindazon információ, ami a saját ügyedben számodra fontos lenne…. (pl: ha időben megkapnád a határozatot, és abban esetleg hiba van, időben tudnál kijavítást is kérni…))

Adtál vagy vettél már ingatlant? Házat, lakást, telket? Volt már valamilyen ingatlanjogi gixerben részed? Ráismertél a fenti hibákra?

Ha többet nem szeretnéd elkövetni azokat, és esetleg van még kérdésed, szívesen megosztom veled további tippjeimet is azzal kapcsolatban, hogyan tegyük még biztonságosabbá az ingatlanjogi ügyleteket, legyen szó adásvételről vagy akár ingatlan bérleti szerződésekről. Munkaidőben itt tudsz tőlem kérdezni: Tel.: 06 (1) 225 3041. (Majd mondd, hogy itt, a Közérthető Jogi Blogomban olvastad a telefonszámomat.)

Az ingatlan adásvételi szerződésről pedig még többet olvashatsz itt is, az on-line ügyvédi irodánkban.

KÖZÉRTHETŐ JOGI BLOG megnyugtató jogi megoldások

online cégek tulajdonosainak és vezetőinek – közérthetően. A blog szerzője jogász, 1996 – 2014 között ügyvédként letesztelte, amiről itt ír. Jogi ismeretterjesztés a hazai cégvezetők szolgálatában.

Tag Archives: ingatlan adásvétel