Az ingatlanos ügyvéd alapvető feladata az adásvételi szerződés megkötésekor az, hogy…

Számtalan történetet hallunk mi ügyvédek a kollégáinkról. Honnan? Hogyan? Például amikor a megbízóink eljönnek egy ingatlan adásvételi szerződés megkötésekor az irodába, és elmesélik korábbi tapasztalataikat más ügyvédi irodákról. (Akkor is, ha nem kérjük…) Ezért most arról írunk, hogy szerintünk:

Mi az ügyvéd alapvető feladata egy lakásvásárláskor?

Hogyan kell egy ügyvédnek szerződést szerkeszteni és miről kell a feleket tájékoztatni?

Mi mindenről essen szó az ügyvédi irodában feltétlenül még az aláírás előtt?!

A szerződés nem az aláírásnál és véget - a szerződésszegés bármikor lehetséges!

A lakásvásárlási szerződés nem az aláírásnál ér véget és nem is ott kezdődik…

Nézzük sorban: Mi az ügyvéd alapvető feladata egy lakásvásárláskor?

Ingatlan adásvétel során az ügyvéd mindenről tájékoztatni köteles a feleket. Arról is, ami nem az ügyvéd dolga (ilyenkor el kell mondani, hogy könyvelőt vagy adótanácsadót, esetleg építészt vagy egy ingatlanforgalmi szakértőt kell-e felkeresni inkább). Arról pedig különösen, ami ügyvédi kötelezettség (hogyan történik a tulajdonjog bejegyzés, mennyi illetéket kell fizetni és mikor, milyen igazolványokat kell elhozni a szerződéskötéshez, mikorra kell elkészíteni az energetikai tanúsítványt, milyen tartalmi és formai kellékei vannak egy szerződésnek stb.).

Az ingatlan adásvétel – bár elsőre nem úgy tűnik – igazi csapatmunka! Az eladó, a vevő, a könyvelő, a jogász (olykor a bankos), végül a földhivatal munkatársának szakértelmén és “együttműködésén” múlhat a teljes jogi ügylet sikere.

Az ügyvéd mindenről tájékoztassa a megbízókat, enélkül nem megy,

Hogyan kell egy ügyvédnek szerződést szerkeszteni és miről kell a feleket tájékoztatni?

Egyetlen szóval: teljeskörűen. Az elejétől a végéig mindenről. Azaz:

i) még az aláírás előtt a tulajdoni lapon látható részletekről, egyes jogok törlésével kapcsolatos teendőkről, az igazolványok érvényességéről, a jövőbeli eljárási díjakról, lehetséges fizetési módokról (ügyvédi letétkezelés szabályairól) stb,;

ii) a szerződés aláírásakor a szerződés tartalmáról, a felek jogairól és kötelességeiről, a jövőbeli lehetséges vitákról és azok lehetséges rendezési módjáról, az aláírást követő földhivatali eljárásokról és azok díjairól, valamint a lehetséges vagyonszerzési illetékfizetés részleteiről is;

iii) a szerződés aláírása után arról, hogy mikor adta be a szerződést a földhivatalba, mikorra várható az ügy elintézése, közben történt-e változás a tulajdoni lapon, az illeték kiszabó végzés helyes volt-e, megtörtént-e a tulajdonjog (és a haszonélvezeti jog) bejegyzése (vagy törlése).

Az aláírás előtt számtalan dolgot tisztázni kell.

Az is fontos: Mi mindenről essen szó az ügyvédi irodában még az aláírás előtt!

Akár az ügyvédi irodában tartunk előzetes konzultációt a telek-, ház- vagy lakásvásárlás előtt, akár telefonon konzultálunk a vevővel, számos olyan körülményre fel kell hívnunk ügyvédként a figyelmét, amelyre már az elejétől gondolnia kell.

Mondok néhány konkrét példát:

- az ingatlan bejárása hogyan történjék (nappal is, este is, esőben és napfényben is…);
- a vételár fizetését hogyan képzelik (kell-e egyeztetni a bankkal, akár hitelről akár bankbetét feltöréséről vagy nagy összegű készpénz felvételről lesz szó…);
- van-e olyan személy, akit be kell vonni az ügyletbe (pl. haszonélvező, elővásárlási jogosult, házastárs vagy éppen kiskorú törvényes képviselője, vagy gyámhivatal stb);
- van-e olyan eljárás folyamatban, amely befejezése előtt nem is lehet szerződést kötni (hatósági vagy bírósági eljárás…) stb.

Egy ügyvédnek rendkívüli körültekintéssel kell eljárnia. (Éppen ma, az írás születése közben hívott egy érdeklődő telefonon – aki ezt a blogot olvasta -, és elmesélte, hogy adásvételi szerződést kötött, de csak az ügyvédi ellenjegyzésnél volt dátum a szerződésben, magának a megállapodásnak nem volt dátuma. Ezt a bank kifogásolta, és lehet, hogy nem kapja meg a hitelt…)

Ügyvédi irodám számos olyan tippet és ötletet tesz közzé, amely segíti a felkészülést a leendő vevőknek. ITT LEHET ELOLVASNI EZEKET. Mindig olyan ügyvédet kell választani, aki láthatóan szakértője az ingatlanügyeknek. Így biztosan minden rendben lesz a kiszemelt ingatlan megszerzésekor.

Sok sikert kívánunk! Íme 10 gyorstipp az ingatlanvásárláshoz, azonnal alkalmazható.

2014 első tanácsa a cégjogásztól: céges szerződéseidet vizsgáld felül, és azonnal dobd el a gyors netes mintákat!

Gyakran hallom a telefonban az ilyen és ehhez hasonló sürgető kijelentéseket, melyeknek igyekszem soha nem eleget tenni:

“Gabi, kéne egy szerződés gyorsan, jó lesz egy egészen egyszerű minta is, tudnád ma küldeni?”

“Ügyvédnő, csak egy egyszerű adásvétel lesz, nem kell bonyolítani, a héten kellene egy egyszerű szerződésminta…”

“Ügyvédnő, csak egy minimál bérleti szerződés minta kéne, mert holnap jönne a bérlőm és fizetne, de valamit azért szeretnék gyorsan aláíratni vele…”

Ácsi! Álljon meg a menet! Nincs olyan, hogy egyszerű és gyors szerződés minta. Nem léteznek mindenkire működő netes mintaszerződések és nincs gyors szerződés, legfeljebb elkapkodott, végig nem gondolt, formálisan jónak tűnő szerződések vannak, amelyek egy vitában legfeljebb a pozíciódat rontják majd, semmint segítséget adnak a bajban.

A gyors szerződések bajt okoznak, ha túl hamar készülnek el...

Lássuk mik az elkapkodott, gyors szerződések hátulütői, miből lesz biztosan bajod, ha sürgeted az ügyvédet vagy “csak” gyorsan összecsapsz egy megállapodást magad:

1/ A gyors szerződésben biztos, hogy nem gondolsz minden üzleti kockázatra:

- kihagysz fontos dolgokat, meglévő körülményeket, nem számolsz valódi tényekkel,

- nem gondolsz végig bármikor reálisan bekövetkező jövőbeli helyzeteket sem,

- és a sietségben nem mérlegelsz reális kockázatokat. Azaz: megszeged a lassan járj tovább érsz bölcs ész-parancsolatát, és a bajok, viták megelőzése helyett rásegítesz Te magad is egy lapáttal…

2/ A gyors szerződésben majdnem biztos, hogy elírsz valamit.:

- elgépelsz egy adatot,

- nem ellenőrzöl le egy fontos partner információt,

- nem rögzíted pontosan a számokat (vételár, teljesítés napja, határidő, kamat stb. ), és a kapkodás félreértést okozhat. Hiszen utólag már hogyan magyarázod meg a szerződő partnerednek: bocs, igazából nem ez volt az eredeti cél, csak elírtuk? (Legközelebb a szerződést majd csak az első vita kezdetekor húzzátok elő ismét az asztalfiókból…)

3/ A túl gyors szerződésből nagy valószínűséggel kihagysz jogi biztonsági elemeket is:

- elfelejted szabályozni a szerződés felmondását (hiszen csak az aláírásra gondolsz, haladnál, eszedbe se jut majd a megszüntetési lehetőségek kitalálása),

- kihagyod a bírósági kikötéseket, mert itt még nem gondolsz a vitákra (pedig olcsóbban, hatékonyabban is vitatkozhatnál, ha már muszáj), sőt,

- szinte biztos, hogy nem adsz meg kapcsolattartót a nyilatkozatok jogszerű és joghatályos kézbesítéséhez sem. (Legalábbis ügyvédi tapasztalataim ezt mutatják, amikor gyorsan, házilag gyártott megállapodások kerülnek a kezeim közé. )

Nos, ha még mindig gyorsan szeretnél egy szerződést és hiszel a házilag kitöltögetett mintaszövegekben, akkor tőlem ne várj támogatást.

Lehetne másképp is? Van megoldás?

Ha viszont belátod, hogy van reális alapja mindannak amit fentebb írtam, és nem fantáziaszüleménynek, hanem Te is valódi veszélyforrásnak látod a céges megállapodások elkapkodott megírását (netán már megtörtént veled hasonló?!), akkor gyere, mutatok valamit. Engedd meg, hadd segítsek a céges megállapodásaid javításához, jobbításához, pontosításához vagy nulláról történő elkészítéséhez. Adok néhány jó tanácsot és a szerződésíráshoz 1-2 ügyvédi és adójogi tippet, amivel biztonságosabbá és vitamentessé teheted a szerződéseket és azok teljesítését is.

Szerződésíró oktató tanfolyam, cégvezetőknek 2014-ben is!

Ügyvédi irodám szerződésíró tanfolyama díjmentes segítség a cégvezetők részére.

Kérlek élj vele, tanulj és fejleszd a cégedet. Ez az oktatóanyag 1996 óta folytatott ügyvédi praxisom rengeteg tapasztalatát mutatja meg és adja át neked. Beiratkozom a szerződésíró tanfolyamra. Köszönöm a bizalmadat! Biztos vagyok benne, hogy hasznodra válik.

További szerződéskötési hibákról pedig itt, ebben a blogban is olvashatsz. Mutatok Neked egy válogatást a KÖZÉRTHETŐ JOGI BLOG eddigi írásaiból, melyek valamilyen speciális szerződésben elkövetett hibák tanulságait dolgozzák fel. Adásvételi szerződés, szóbeli szerződés, szerződés felmondás, viták tanulságai. TOVÁBBI CIKKEK A SZERZŐDÉSES HIBÁKRÓL ITT.

Kívánom, hogy 2014-ben alapos, megfelelően a cégedre szabott és lehetőleg mindenre gondoló, biztonságos céges szerződések képezzék vállalkozásod működési bázisát, védjék bevételeidet és előzzék meg a jogvitákat!

Bélyegző és stemplinyomkodás, kék tinta vagy nyomtatott betűk? Mitől erős egy okirat, és mi az, ami nem számít az aláíráskor?

Ügyvédként gyakran szembesülök azzal, hogy a postán vagy akár egy hivatalban 2 tanúval aláíratott meghatalmazást követelnek rajtam, és ha saját kézzel írott és aláírt iratot viszek, az nem jó. Sőt: ha van nálam bélyegző, akkor én leszek a király, de ha nincs, senkinek is érezhetem magam…

Vajon mi az igazság az okiratok erejéről?

Mit mond a jog, és milyen tévhitek keringenek erről?

A géppel írt papiros nem gyengébb, mint a saját kézzel írott és aláírt. Gondoltad volna?

A polgári jogban ismerünk erősebb és gyengébb iratokat is. Vannak saját kézzel írt iratok, léteznek legépelt, kinyomtatott papirosok. Ismerünk eredeti, másolati, vagy hiteles másolati példányokat is. Mi ügyvédek és a közjegyzők is készíthetünk hivatalos iratokat, és ezek felhasználhatósága között bizony vannak különbségek.

Ezeket szeretném most megmutatni, elmagyarázni Neked. A végén mindent érteni fogsz, ígérem.

Vajon mit értünk erős irat kifejezésen, és milyen a gyenge papiros?

Egy úgynevezett erős okiratnak a bizonyítóereje nagyobb, mint a gyengébb iraté. Jogi szaknyelven ezt teljes bizonyítóerejű okiratnak, netán közokiratnak nevezzük. Ha egy iratnak kicsi a bizonyítóereje, akkor jobb, ha olyat szerzünk vagy írunk inkább, amivel többre megyünk egy vitában. A közjegyzők által készített okiratok a legerősebbek, mert ezeknek a tartalmát szinte lehetetlen még egy perben is ellenbizonyítani. Ilyen közjegyzői erős közokirat elkészítését javasolom akkor, ha szerzői jogi jogsértés ért, és szuper erős bizonyítékot szeretnél gyártani a másoló ellen. Vesd be, hasznos lesz!

De a saját kézzel írt és aláírt okirat semmivel sem gyengébb, mintha a papíron gépelt, nyomtatott szöveg található, és azt valaki saját kezűleg aláírja, az aláírását pedig 2 tanú hitelesíti. Mindkettő teljes bizonyítóerejű iratnak minősül a jogi vitákban. (Sokan nem is tudják: a tanúknak nem az a szerepük, hogy tudják, mi van a papírban, “csak” azt igazolják, hogy az aláíró személy ott előttük maga írta alá a papirost.) Ilyen értelemben tehát a “leggyengébb” az olyan, nem saját kézzel írott, előre gépelt irat, ami nincs aláírva vagy alá van írva, de nincsenek rajta tanúk. (Ne feledd!! Egy tanú nem tanú…)

Ismerek egy céget, sok-sok örökgaranciás bélyegzőt készítenek. Ennek a cégnek a vezetője a blogjában gyakran filozofál arról, hogyan kell a cégvezetőknek jól vezetni a céget és a bélyegzőt hogyan kell ügyesen használni.

A cégszerű aláírásnak NEM kötelező jogi kelléke a bélyegző.

Nekem a bélyegzőről jogászként teljesen más jut eszembe. Az, hogy elvileg nem is kell. A jogszabályok ugyanis nem azt írják elő, hogy a cég bélyegzővel nyomja rá a nevét az aláíráskor, hanem azt, hogy a cég neve legyen mindig kiírva. És amikor az ügyvezető valamit aláír az általa képviselt cég nevében, akkor az aláírását az aláírási címpéldánya vagy az ügyvédi aláírásmintája alapján biggyessze oda.

Ebből az is következik, hogy ha nincs nálad a céges bélyegződ, de az aláírás helyére kézzel, gyönyörű, olvasható nyomtatott gyöngybetűiddel odaírod a céged nevét, és úgy írod alá mint ügyvezető, akkor az aláírásod jogilag hivatalos, úgynevezett cégszerű aláírás lesz. Ha azonban ákombákom krikszkrakszot firkálsz oda, akkor ez nem igaz, ezért könnyebb megoldás a zsebbe tett stempli. Az mindig olvasható. De nem jogi kellék.

Az aláírási címpéldányon mindig ellenőrizd, hogyan írj alá!!!

Te, kedves Olvasó, mikor vetted elő utoljára az aláírási címpéldányodat, hogy megnézd: vajon a legközelebbi banki aláírásodnál el fogják-e fogadni a régi aláírásodat, vagy annyira megváltozott, hogy tényleg nem ártana egy új aláírásmintát készíteni? Ha hitelfelvételen gondolkodsz, szerintem erre is szánj 5 percet a tervezésnél! Az évek múlásával, vagy súlyosabb betegség kialakulásával ugyanis egy ember aláírása sokat változhat…

A cégszerű aláírásodat a cégalapításkor vagy az ügyvezetővé történt kinevezésedkor írtad elő magadnak, a közjegyzői aláírási címpéldányodban (esetleg az ügyvédi aláírásmintádban). Ez mit jelent pontosan? Hogyan írhatod alá a céged nevében kiállított, céged részére átvett iratokat, számlákat, szerződéseket? Pontosan a céged neve alatt/felett, a céged előírt, előnyomott vagy nyomtatott neve alá/fölé kell írnod a nevedet az aláírásmintában foglalt módon. Ez tehát a cégszerű aláírás titka, nem a céges bélyegző.

BÓNUSZ TIPP: az én ügyfeleim az aláírásokkal kapcsolatosan 2 dolgot biztosan tudnak már maguktól (annyiszor és mindig újra meg újra elmondtam nekik…): lehetőleg mindig kék tintával, és minden oldalt írjanak alá egy több oldalas okiraton. Így védekezhetünk nemcsak a fekete aláírással ellátott irat összekeverése ellen egy másolattal, hanem az ellen is, hogy nehogy valaki kicseréljen egy oldalt az általad aláírt szerződés lapjai közül. (…a kisördög nem alszik, ugye?)

Biztonságos céges szerződéseket, és bélyegzőimádatmentes üzleti megoldásokat kívánok neked.

Ha érdekelnek a céges szerződések, gyere, mutatok egy jogi cikkgyűjteményt, ahol csak ezekről olvashatsz. ITT TALÁLOD.

Ingatlan adásvétel – tipikus hibák az adásvételi szerződésben, melyeket újra és újra elkövetnek eladók, vevők, ügyvédek…

Nem régen átnéztem egy kedves megbízómnak egy ingatlan adásvételi szerződés tervezetét, melyet egy ügyvéd kolléga készített. Az adásvételi szerződés bonyolult volt. Nem csak egy eladó és egy vevő (hanem több vevő is) szerepeltek benne, ráadásul volt a tulajdoni lapon egy haszonélvező is, aki szintén részese lett a jogügyletnek. A vevők bankhitel ügyintézést is igénybe kívántak venni a vételár megfizetéséhez, így igazán sokszínűnek ígérkezett ez az ügyvédi feladat. Az átnézett szerződés tervezetben azonban számos hiba, figyelmetlenség adódott, melyek akár meg is hiúsíthatták volna a vevő sikeres tulajdonjog bejegyzését.

Elmesélem tanulságul – természetesen név és adatok nélkül -, hogy a szerződéssel milyen főbb problémáim voltak. Teszem ezt azért, mert ha a jövőben neked is hasonlóan bonyolult szerződésed lesz, már itt tájékozódhatsz ezekről a kérdésekről:

Címek nélkül a szerződésekben is nehéz tájékozódni!

1. bosszúság: Hiányzik a tagolás, és nincs a vételár megfelelően megosztva a felek között...

Legnagyobb sajnálatomra a szerződés nem volt áttekinthető, nem voltak benne fejezetek, címek, ami alapján könnyen kereshettem volna benne. Pedig ezt a szerződésíró tanfolyamunkon magam is oktatom: egy kiváló szerződésben mindig fejezetcímek, alcímek, címszavak segítik a tájékozódást (a szerződő feleknek, az ügyvédnek, a könyvelőnek is…) Ezek nélkül egy átláthatatlan és kezelhetetlen okiratot szerkesztünk, és a földhivatali bejegyzés során is bosszús lesz a döntéshozó, akihez az okirat kerül majd elintézés céljából.

Mint említettem, nemcsak eladó és vevők, hanem haszonélvező is voltak a szerződésben, és a vételár fizetési feltételeinél nem volt egyértelműen feltüntetve az, hogy a vételárból mennyi Ft jár az eladónak és mennyi a haszonélvezőnek (aki nem ingyen mondott le a haszonélvezetről). Ilyenkor majd az év végi adóbevallásnál jön a valódi bosszúság: kinek mennyi járt, ki mennyit adózik, esetleg ki mi után fizeti a vagyonszerzési illetéket. És a szerződésből nehéz lesz megállapítani.

Nem mindegy kié a pénz, és ki kapja a bankhitelt!

2.bosszúság: Ha nem egyértelmű, kié a pénz a bankszámlán, és az sem, hogy mi történik, ha nem lesz meg a bankhitel…

Az adásvételi szerződés szövege szerint a vevők banki átutalással kívánták fizetni a vételárat. Ez még nem volna baj, azonban csak az egyik fél nevén volt a bankszámla, ahová utalniuk kellett a vevőknek a teljes összeget.

De az már baj, ha a számlatulajdonos csak egyetlen személy, viszont a többeket megillető összegeket is küldeni kell(ene) erre a számlára. Anélkül, hogy a másik fél nem nyilatkozik arra nézve, hogy úgy tekinti, mintha neki, a saját kezéhez fizettek volna erre a más nevén lévő bankszámlára, ez vitára adhat okot. A kettejük (hármójuk) közötti elszámolás ugyanis tényleg ne az utaló (fizető) fél dolga legyen. De a viták elkerüléséhez hibátlan szövegű nyilatkozatokat kell a szerződésbe illesztenie a szövegező ügyvédnek.

Bosszúságok az ingatlan adásvételi szerződésben...

3. További apró bosszúságok: pénzmosás, “ellenjegyzem/ellenjegyeztem”, végső határidő...

Nem örültem annak sem, hogy nem volt rendelkezés arra nézve, mi lesz, ha a megállapodott távoli határidőig sem adja meg a bank a hitelt a vételárhoz, vagy a pénz nem érkezik meg. Még rosszabb: semmilyen legvégső távoli határidőt nem találtam a szerződésben. Így viszont végtelenné nyúló vita keletkezhet, kellően kötözködő felek esetén. Én általában majdnem minden szerződésben alkalmazom a végső határidőt (erről írok is a cégvezetőknek kifejlesztett szerződésíró tanfolyamunk egyik leckéjében).

Sajnos nem volt a szövegben az ügyvédekre kötelező pénzmosási záradék sem. Ez nagy hiba, erre az ügyvédi törvények köteleznek bennünket.

A legújabb jogszabályok szerint – ezzel azonban én magam nem értek egyet – egyáltalán nem mindegy az sem, hogy az ügyvéd azt írja a szerződés végére (az ügyvédi aláírás és pecsételés helye fölé), hogy “Ellenjegyzem” vagy “Ellenjegyeztem”. Ebből a földhivatali bejegyzések során rendszeresen elutasító határozat születhet (nem kellően rugalmas ügyintézés során.) Őszintén remélem, hogy a jogalkotó nem azt akarta szabályozni, hogy jelen időben vagy múlt időben írhat az ügyvéd ilyen szót a szerződés végére, hanem azt, hogy kell lennie egy, az ügyvédi ellenjegyzésre utaló igének az okirat végén.

Happy End egy valódi ingatlan adásvételben.

A végén pedig: HAPPY END, mint az amerikai filmekben…

Természetesen az észrevételeimet udvariasan egyeztettem a kollégámmal, aki indokoltnak is találta azokat. Örömmel jelenthetem, hogy az ingatlan adásvételi ügylet mindenki legnagyobb elégedettségére ért véget. A vételárat a vevők megfizették, a haszonélvezőt törölték a tulajdoni lapról, a bank megadta a hitelt, az eladó kiadta a tulajdonjog bejegyző nyilatkozatát és birtokba is adta a házat és a telket. Itt a vége fuss el vége…

Ha te is épp ingatlan adásvételi szerződést szeretnél kötni, nyugodtan kérdezz tőlünk munkaidőben itt: 06-1-225 3041. (Mondd annak, aki fogadja hívásodat, hogy most olvastad a blogban a cikket, és ide volt írva, hogy telefonálhatsz, ha adásvételi ügyben kérdésed van.)

Ügyvédi irodánkban ennél még sokkal több tapasztalattal rendelkezünk, mint amiről ez a rövid cikk szólt. Nem írtunk a foglalóról, előlegről, a birtokba adásról, a bejegyzési engedélyről, és a kiköltözési kötbérről sem. Szívesen segítünk neked is, hogy elkerüld a buktatókat. Hívj minket, vagy olvass tovább. Itt még több ingatlanszerződéssel kapcsolatos tippet is olvashatsz. KLIKK a cikkekhez.

Hogyan kell a közös tulajdont megszüntetni, ha a másik nem akarja???

Van egy ingatlanod, ami közös valakivel? De már nem szeretnéd, hogy így legyen, mert “közös lónak túrós a háta” ? Nem tudod hogyan kell a közösködést megszüntetni? Netán a tulajdonostársadtól kaptál egy felszólítást? Nem tetszik az értékbecslés? Nem szeretnél vitatkozni?

Adok 1-2 hasznos tippet, és biztatlak: lehetséges a közös tulajdon megszüntetése, nem kell örökké így maradnia!

Mielőtt pereskednél, próbálj előbb megegyezni!

1. A leggyorsabb út mindig a közös megegyezés.

Azaz: üljetek össze tulajdonostársa(id)dal, és beszéljétek meg, mi lenne, ha megszüntetnétek a helyzetet. Ha megállapodtok valamiben, azonnal írjátok le (legjobb lenne ehhez egy jogászt is igénybe venni).

FIGYELEM! Jó lenne teljes bizonyító erejű okiratba foglalni a megállapodást, hogy később ne lehessen vitatni ennek eredetiségét. (Ilyen a 2 tanúval ellátott irat, vagy közjegyzői, esetleg ügyvéd által ellenjegyzett okirat. A közjegyzői okirat a legerősebb, de ha nincs vita, az ügyvéd által ellenjegyzett megállapodás is elég lesz a földhivatali bejegyzéshez ingatlan ügyekben.)

FONTOS! Ha nem tudtok megállapodni, akkor mindaddig, amíg nem lesz megállapodás, vagy bíróság nem mondja ki a közös tulajdon megszűnését egy ítéletben, a meglévő állapot marad fenn. (Tehát pl. a válóper végéig, vagy a közös tulajdon megszüntetésére indított polgári perben megszülető jogerős ítéletig fennáll majd a közösködés.) Ebből tehát következik: ha nincs szerződés, jöhet a per, vagy úgy marad minden, ahogy volt…

Én hogyan csinálnám? Én biztosan megpróbálnék “+2 kört is futni” a megállapodás, az egyezség érdekében. És bár lehet, hogy az alkuban egy icipicit a terveid alatt sikerül megállapodnod a másikkal, de megúszhatsz egy pert. (És tudod: mire egy per véget ér, a stressz, az idő és az energia, valamint a bírósági és ügyvédi költségek, amit az eljárásba KELL fektetned, elvesznek az örömödből akkor is, ha nyersz (hány év múlva is??))

Ha egy Kft. van közös tulajdonban, és nincs üzleti összhang a felek között, akkor meg kell próbálni a tulajdonostársaknak egymás részére eladni az üzletrészt. Ha senki sem akarja megvenni a másik tulajdonrészét, akkor vizsgálat tárgyát képezheti, vajon ki lehet-e zárni a másik felet a cégből valamilyen társaságot sértő durva kötelezettségszegés miatt. (De vigyázz! ennek szigorú jogi feltételei vannak, ezt a pert ész nélkül, jogi szakértő nélkül nem szabad vinni!). Ha erre nincs ok, és nem jelentkezik 3. személy sem a cégvásárláshoz, akkor el kéne határozni a cég megszüntetését. De ha még erre sincs hajlandóság a taggyűlésen, szintén marad a közös tulajdont megszüntető per vagy a törvényességi felügyeleti cégeljárás, az adott konkrét ügytől függően.

A tárgyalóterem előtt még egyszer átnézheted a keresetleveledet...

2. Bírósági ítélet mondja ki a vagyonmegosztást, ha…

… ha nincs megállapodás – mert a tulajdonostársad “csak úgy” nem akar veled együttműködni (bármifajta ésszerű érv nélkül) -, és te sem szeretnél tovább közösködni. Ilyenkor marad a pereskedés. Bírósághoz fordulhatsz, és indítanod kell egy úgynevezett “Közös tulajdon megszüntetésére irányuló per“-t. Ilyet ellened is lehet indítani.

A keresetlevélben kérheted, hogy a bíróság mondja ki a közös tulajdon megszüntetését. Persze majd neked kell bizonyítanod, hogy miért nem áll érdekedben ennek fenntartása, és hogyan próbáltál méltányos egyezséget kezdeményezni a tulajdonostársa(id)dal. A jogerős ítélet lesz majd az az okirat, amivel kérheted a közös tulajdon megszüntetését.

Vajon MIK A BÍRÓSÁG SZEMPONTJAI közös tulajdon megszüntetése iránt indított perben?

Tudnod kell: a bíróság sosem fog olyan megoldást a felekre erőltetni, melyet egyik fél sem akar. A pénzbeli megváltásban pedig csak akkor reménykedj, ha a természetbeni megosztás a bíró szerint sem lehetséges, légy tehát körültekintő, amikor a saját dolgodat ítéled meg.

A közös tulajdon tárgyait ugyanis elsősorban természetben kell megosztani. Ez a közös tulajdon tárgyának fizikai megosztását (telek esetén pl. négyzetméter stb. szerinti megosztást) jelent, ami után az egyes részek külön-külön a tulajdonostársak kizárólagos tulajdonába kerülnek, de mindegyik rész csak egyvalakiébe.

A természetbeni megosztásnak felmerülhet akár három akadálya is:

a) ez nem lehetséges, ha maga a dolog (ingatlan) oszthatatlan;
b) ha a megosztás fizikailag lehetséges ugyan, de jelentős értékcsökkenéssel járna, akkor sem osztja majd meg a bíróság,
c) vagy ha a megosztás maga gátolná a rendeltetésszerű használatot.

Ha a megosztás során a tulajdoni arányok nem érvényesíthetők, a különbözet pénzbeli megtérítéséről kell gondoskodni.

Mikor mondja azt a bíróság, hogy az egyik tulajdonostárs “fizesse” ki a többieket?

Ha a természetben megosztás nem lehetséges, a bíróság csak akkor fogja ítéletében kimondani, hogy az egyik tulajdonos “fizesse ki”a többi(eke)t, vagyis pénzben váltsa meg a neki megítélt részeket. Ingatlanszakértő segít majd a bírónak az értékbecslésben.

Ennél alaposabban készülj majd fel a perre!

3. Hogyan készítsd elő a pert, ha közös tulajdon bírósági megosztására készülsz?

Nos, szerintem ha nem sikerül megállapodnod a közös helyzet megszüntetéséről, még a pereskedés előtt kérd ki a hozzáértők véleményét arról, ők mit tennének a helyedben.

A perre pedig előre készülj fel szakértelemmel és lelkileg is, mert nem lesz könnyű. És ne feledd: ingatlan megosztásához nem elég a megállapodás vagy az ítélet. A földhivatalban a tulajdoni lapon is át kell végül vezettetni a változást. Amíg ez nem történik meg, az van, ami a tulajdoni lapon látszódik!”

4. Adok még 2+1 hasznos tippet is a pereskedéshez, hogy felkészülten és magabiztosan mehess neki ennek a nehéz menetnek:

* Ha korábbi, válóperben érintett, közös tulajdonban hagyott ingatlannal kapcsolatosan szeretnéd a vagyonmegosztást, menj vissza a válóperes ügyvédhez, kérj tőle tanácsot, először vele konzultálj a lehetséges teendőkről. (A mi ügyvédi irodánk nem jár el válóperes ügyekben…)

* Hogyan ne pereskedj, azaz mire figyelj és mit ne tegyél, mert sokba kerülhet?! Ebben az írásomban erről beszélek.

* Az ügyvédi díjakról is kell tudnod. Nem tanácsolom, hogy egy ilyen pert magad menedzselj. Keress szakértőt, egy kiváló jogi képviselőt. Az ügyvédi díjakról olvashatsz ügyvédi irodám honlapján is, itt, ebben a cikkben.

Sok sikert kívánok! Köszönöm, hogy ezzel a cikkel bővítetted tudásodat a közös vagyon megosztásával kapcsolatosan.

Honnan ismerheted fel, hogy érvénytelen szerződést készülsz aláírni?

Van egy rossz hírem! Az érvénytelen szerződés ugyanúgy néz ki, mint az érvényes. Mint a hideg és a forró jénai tál esete. Ugye emlékszel? De egy valamiben viszont nagyon hasonlóak: a meglepetés ereje ugyanakkora lesz, mint amikor megfogod a forró üvegtálat (pedig azt hitted jéghideg), mint amikor megtudod, hogy érvénytelen a szerződésed, melyről azt hitted, rendben van!

Az érvényes szerződés működik, és ki is kényszeríthető, ha valaki megszegi. Az érvénytelen szerződés is ugyanúgy néz ki, mint az érvényes szerződés, de vita esetén az érvénytelenségre való hivatkozás után már nem azt kapod majd, amire számítasz.

Aláíráskor nem mindig tudod könnyen észlelni, hogy érvénytelen nyilatkozatot iratnak alá veled. De ha ezt a bejegyzésemet elolvasod, remélem máris sikeresebben ismered majd fel a helyzeteket, amibe kerülhetsz a jövőben.

Mit jelent az érvénytelenség a való életben? Hogyan képzeld el?

Az érvényes szerződésnek az a jogkövetkezménye, hogy kiváltja mindazon joghatásokat, amit az aláírók elvárnak tőle. Ha az eladó el akarja adni a kocsit és megkapni a vételárat, akkor az eladó kocsija átszáll majd a vevőre, aki azt kifizette.

Nézzük ugyanezt egy érvénytelen szerződésnél: az eladó el akarja adni a telkét, ha a vevő kifizette. A vevő azonban érvénytelenségre hivatkozik, sikeresen, így ezután a telek az eladó nevén marad, a földhivatal sem jegyzi át a tulajdonjog változást, és a vételárat sem kapja meg az eladó az ingatlanért.

Hogyan kell az érvénytelenségre hivatkozni? És mikor kell ezt megtenni?

Az érvénytelenségre hivatkozni úgy lehet, hogy a szerződő félnek, aki tőled várja a teljesítést, megírod, hogy szerinted a szerződésed miért érvénytelen. Ezt alapos indokokkal alá is kel támasztanod. Ha pedig ezt nem akarja tudomásul venni és továbbra is követelőzik, akkor bírósághoz kell fordulnod, és egy alapos és precíz keresetlevélben kérni, hogy a bíró vizsgálja meg a vitatott szerződést, majd ítéletben mondja ki, hogy a szerződés érvénytelen volt és a feleknek mit kell tenniük emiatt.

És vajon mi minden okozhat érvénytelenséget?

Tudom, hogy ha most ezt a bekezdést elolvasná egy egyetemi jogi oktató, biztosan megfeddne, hogy nagyon pongyolán magyarázom el Neked, Kedves Olvasóm az okokat. Én ezt mégis így vállalom, mert szerintem – nem jogászként – így fogod a leggyorsabban megérteni a lényeget.

Lássunk néhány egyszerű és közérthető példát arra, mikor nem jön majd létre érvényesen egy nyilatkozat vagy egy szerződés. Pl. a fenyegetés, a megtévesztés (tévedésben tartás vagy valótlan állítások) alkalmazása esetén, vaqy ha pl. valaki nem tud írni-olvasni, mégis aláír valamit, amit nem mondtak el neki. Esetleg ha egy olyan szerződést vagy nyilatkozatot iratnak alá veled, ami éppen egy konkrét jogszabályi tilalomba ütközik, az is biztosan érvénytelen (semmis) lesz. Vagy – a munkajogban bevált módszer a nagyobb cégeknél sajnos még mindig – ha egy szobából addig nem engednek ki, amíg alá nem írsz valamit: az is érvénytelen aláírás lesz.

Az érvénytelenségnek két formája is van: A SEMMISSÉG ÉS A MEGTÁMADHATÓSÁG.

Ennek megkülönböztetéséhez már tényleg “jogi szakmunkás” kell, hogy segítsen Neked, hiszen csak ő fogja tudni a Polgári törvénykönyvünk alapján, hogy: egy jogszabályba ütköző semmiségről beszélünk, vagy egy megtámadhatósági körülmény áll fenn.

VIGYÁZAT! A megtámadás azonban mindig csak egy bizonyos ideig lehetséges, utána a jog azt feltételezi: ha eddig nem támadtad meg érvénytelenség miatt az iratot, ami neked hátrányos, talán nem is volt olyan fontos számodra, és bírói ítélettel sem tudod majd az érvénytelenséget érvényesíteni. A semmiségre azonban bárki, határidő nélkül hivatkozhat (de csakis akkor, ha a semmisséget megalapozó, a Polgári törvénykönyvben vagy más jogszabályban hivatkozott olyan körülmény forog fenn, amely valóban semmisséget okozhat.).

Az érvénytelen szerződésekkel kapcsolatban is bármikor kérdezhetsz on-line ügyvédi irodánkban ezen a linken.

Továbbra is tájékozódj mindig hiteles, ügyvédi forrásból jogi dolgokban! És kérünk, hogy ne is szörfölj névtelen jogi(nak tűnő) internetes oldalakon!

Kezdd inkább itt, online ügyvédi irodánkban.

Szigeteletlen ház, rossz csövekkel teli lakás – csapdák és kockázatok ingatlan vásárlásakor…

Lakás és házvásárlásnál az egyik legfontosabb teendőd: még az adásvételi szerződés aláírása (tehát a foglaló kifizetése) előtt, jó alaposan, egyedül is, ketten is, hárman is, szakértővel és szakértő nélkül is, reggel is, este is, alulról is, felülről is megszemlézni az ingatlant. Aztán mégegyszer. Ne spórolj a megtekintéseken, mert jobban jársz. Akár még el is kérheted a legutóbbi felújítás dokumentációját is az eladótól (építési engedély, kiviteli terv, vagy a vállalkozó költségvetése, ajánlata stb), mert abból sok minden kiderül majd.

Miért tanácsolom ezt Neked, kedves olvasó?

Mert az építési szavatossági ügyekben a jog sajnos csak lassan nyújt megoldást a felületesen átvizsgált ingatlan hibáira, és az elszenvedett kellemetlenségek kompenzálására, ha már kifizetted az ingatlant (és a nevedre is kerül).

Nézzük, miért nem gyorsak a szavatossági igényekre alapított perek?

1.) Szakértő kell: Az építési szavatossági kérdésekben szinte kivétel nélkül igazságügyi szakértői véleményre lesz majd szükség a hibák súlyának és a javíthatóság költségeinek megállapítására. Mire a szakértőt a bíróság kirendeli, majd ő az állásfoglalását elkészíti, majd arról a felek vitatkoznak, majd újabb szakértői véleményt kérnek (vajon ő is azt mondja-e amit a kolléga…stb) addigra sok víz lefolyhat a Dunán…

2.) Érdekellentét az eladóval: A perindítást megelőzően kiküldött felhívások, egyezségi kérések az eladó felé a legtöbbször nem nyújtanak azonnali megoldást, hiszen az eladó szabadulni akart ingatlanától, és örült, hogy valaki megvette. Nemhogy még visszavegye vagy éppen fizessen érte. Ebben az esetben az egyezségek – ha létrejönnek – leginkább az utólagos árengedményi összegre jöhetnek létre, erre kell törekedni.

3.) Rejtett hiba volt? Végül de nem utolsó sorban: a legnehezebb eldöntendő kérdés az: a felmerült hibák (nincs aljzatszigetelés, hiányzik a kéményből valami, a falban ócska, régi csövek futnak stb.) vajon tudott vagy rejtett hibák-e? Nem mindegy ugyanis, hogy az eladó tudva vagy vétlenül sózta ránk a hibákat is az ingatlannal együtt. Ez a körülmény a polgári perben és az azt megelőző egyezési kísérletek folyamán is kellő hangsúllyal fog bírni.

Remélem látod már, hogy igencsak megéri alaposabban körülnézni kint és bent is, ha lakás vagy ház vásárlását tervezed.

Mit tegyél, ha nem várt hibákat fedeztél fel utólag, melyek jelentős többletköltséget okozhatnak a felújításnál, melyet nem terveztél?

Írd össze a hibákat, csinálj egy listát és döntsd el: mi az amit kockázatként magadra vállalsz, de mi az amit nem.
Kérj egy kivitelezési költségvetést, majd összesítsd a felmerült pluszköltségeket.
Próbálj megegyezni az eladóval, hogy mely összegeket vállalja át helyetted. (Ha van egyezségi készség, azonnal írjatok egy rövid megállapodást erről – összegekkel és fizetési határidőkkel).
Ha szóba se áll veled, fordulj szakértőhöz. Ügyvéddel konzultálj arról, hogy a fennálló helyzetben a jog eszközeivel mit tudnál és mit nem tudnál érvényesíteni.
Ezután eldöntheted, pert indítasz-e, tovább próbálkozol egy csökkentett összegű egyezséggel vagy hagyod a csudába az egészet.

És hidd el: nem vagy egyedül, ha egy ilyen helyzetbe futottál. Ügyvédi tapasztalataim alapján tanácsolom a fentieket, mert a perek sokáig tartanak, nem olcsóak, és a komplex szakértői kérdésekben ritkán lesz egyértelmű az igazság. Próbálj ésszerű összegre egyezkedni, ez lehet a hatékony megoldás.

Ha lakás, ház vásárlását tervezed, vannak további tippjeim is ehhez, gyere velem ügyvédi irodám honlapjára, és olvasd el az ügyvédek által összeállított tipplistát itt!

Jó ingatlanvásárlást kívánok!

Mit érdemes tudnod az ügyvédi letétről? Ügyvédi letét – csak ismert ügyvéddel…

Mire jó és mikor alkalmazható az ügyvédi letét?

Vannak olyan helyzetek, amikor a szerződő partnerek között még nem 100%-os a bizalom. De mégis azt szeretnék, hogy a gazdasági ügylet létrejöjjön, lehetőleg a legnagyobb jogi biztonsággal. Milyen ügyletekről beszélhetünk? Pl. ingatlan adásvételi ügy, kereskedelmi szerződések vagy éppen valamilyen bérleti szerződés kapcsán jöhet szóba az ügyvédi letét. Ilyenkor tehát (bizalom híján) a felek maguk közé beékelnek egy ügyvédet, akinek az lesz a szerepe, hogy a szerződésben leírt részletes feltételek megvalósulása esetén az abban foglalt koreográfia szerint fizesse ki vagy adja ki a szerződésben megnevezett félnek (ő lesz a letét jogosultja) a letétbe tett pénzösszeget vagy nagy értékű vagyontárgyat. Ebben a szituációban az ügyvéd lesz az ún. letéteményes, aki a letétet kapja. A letétet adja a letevő, aki pedig a végén megkapja majd a letett dolgot, őt pedig jogosultnak, vagy kedvezményezettnek hívjuk. Remélem, ez így érthető!

Van-e az ügyvédi letétkezelésnek díja, költsége?

Igen, van, de ez ügyenként eltérő lehet. A letétkezelő ügyvédi iroda saját díjszabása mondja meg, milyen költséggel kezeli majd a letétet. Ezt a feleknek be kell kalkulálniuk a letéti konstrukció finanszírozásába. (Pl. olyan megállapodás is lehetséges, hogy az ügyvéd nem kér letétkezelési díjat, viszont a letét kamatait ő használhatja fel. Minden megállapodás a kezelt összeg nagyságától, hozadékától függ….) Azonban általánosságban azt mondhatom: az ügyvédi letét kezelése mindig sokkal de sokkal kevesebbe kerül majd, mint amennyi előnyt nyújt a letétet alkalmazó partnerek számára.

Miért kérj mindig letéti igazolást?

Sose feledd: amikor a letét az ügyvédhez megérkezik, arról azonnal kérj egy letéti igazolást. Ezzel tudod ugyanis igazolni, hogy számodra valahol egy letét vár. Ügyelned kell arra, hogy a letéti igazolás ne csak azt tartalmazza, hogy mekkora összeg vagy milyen vagyoni érték került letevésre, hanem azt is, hogy annak kiadása mikor, kinek és milyen feltételek beállta esetén fog majd megtörténni. Ha az ügyvédi letéti igazolás ennél szűkszavúbb, nyugodtan kérd annak kibővítését, hiszen mindenkinek érdeke, hogy minél egyértelműbb és minél jobban tervezhető ügylet valósuljon meg. Ezt az igényedet már előre jelezd a letéti konstrukció kialakításánál (még a szerződés aláírása előtt), így nem meglepetésként, hanem jogos elvárásként merül majd fel részedről ez a plusz feltétel.

És mi az a 2 legfontosabb ügyvédi tanácsom, amelynek megfogadása nélkül szerintem nem képzelhető el sikeres ügyvédi letéti konstrukció?

1.) Csak általad ismert vagy megbízhatónak tartott ügyvédnél helyezz vagy helyeztess el letétet, lehetőleg olyannál, akivel már többször is volt pozitív tapasztalatod ügyeid intézésekor (netán már letétkezelésben is megszolgálta az ügyvéd a bizalmadat).

2.) Ha erre nincs módod, mert a másik fél ragaszkodik saját jogi képviselőjéhez, akit te még nem ismersz, akkor bízz meg a kollégában, de akkor is köss alapos ügyvédi letéti szerződést, és azt mutasd meg saját jogászodnak is. Így biztosan olyan megállapodás születik, amely nemcsak a felek teljeskörű akaratát tükrözi majd, hanem a “Több szem többet lát” hasznos elvének alkalmazásával majdnem minden hibalehetőség kiszűrésre kerülhet az aláírás előtt.

Ha megbízható ügyvédi irodát keresel egy letét kezeléséhez, kérlek ismerd meg ügyvédi irodámat is, és most klikkelj tovább erre a linkre.

Ügyvédi letéti ügyekben akár tőlem is kérdezhetsz személyesen, ha tanácstalan vagy, és szívesen elmondom neked is tapasztalataimat ebben a témában. Ezen a számon, munkaidőben érsz el: 06 (1) 225 3041.

KÖZÉRTHETŐ JOGI BLOG megnyugtató jogi megoldások

online cégek tulajdonosainak és vezetőinek – közérthetően. A blog szerzője jogász, 1996 – 2014 között ügyvédként letesztelte, amiről itt ír. Jogi ismeretterjesztés a hazai cégvezetők szolgálatában.

Tag Archives: ingatlan szerződés