Az ingatlanos ügyvéd alapvető feladata az adásvételi szerződés megkötésekor az, hogy…

Számtalan történetet hallunk mi ügyvédek a kollégáinkról. Honnan? Hogyan? Például amikor a megbízóink eljönnek egy ingatlan adásvételi szerződés megkötésekor az irodába, és elmesélik korábbi tapasztalataikat más ügyvédi irodákról. (Akkor is, ha nem kérjük…) Ezért most arról írunk, hogy szerintünk:

Mi az ügyvéd alapvető feladata egy lakásvásárláskor?

Hogyan kell egy ügyvédnek szerződést szerkeszteni és miről kell a feleket tájékoztatni?

Mi mindenről essen szó az ügyvédi irodában feltétlenül még az aláírás előtt?!

A szerződés nem az aláírásnál és véget - a szerződésszegés bármikor lehetséges!

A lakásvásárlási szerződés nem az aláírásnál ér véget és nem is ott kezdődik…

Nézzük sorban: Mi az ügyvéd alapvető feladata egy lakásvásárláskor?

Ingatlan adásvétel során az ügyvéd mindenről tájékoztatni köteles a feleket. Arról is, ami nem az ügyvéd dolga (ilyenkor el kell mondani, hogy könyvelőt vagy adótanácsadót, esetleg építészt vagy egy ingatlanforgalmi szakértőt kell-e felkeresni inkább). Arról pedig különösen, ami ügyvédi kötelezettség (hogyan történik a tulajdonjog bejegyzés, mennyi illetéket kell fizetni és mikor, milyen igazolványokat kell elhozni a szerződéskötéshez, mikorra kell elkészíteni az energetikai tanúsítványt, milyen tartalmi és formai kellékei vannak egy szerződésnek stb.).

Az ingatlan adásvétel – bár elsőre nem úgy tűnik – igazi csapatmunka! Az eladó, a vevő, a könyvelő, a jogász (olykor a bankos), végül a földhivatal munkatársának szakértelmén és “együttműködésén” múlhat a teljes jogi ügylet sikere.

Az ügyvéd mindenről tájékoztassa a megbízókat, enélkül nem megy,

Hogyan kell egy ügyvédnek szerződést szerkeszteni és miről kell a feleket tájékoztatni?

Egyetlen szóval: teljeskörűen. Az elejétől a végéig mindenről. Azaz:

i) még az aláírás előtt a tulajdoni lapon látható részletekről, egyes jogok törlésével kapcsolatos teendőkről, az igazolványok érvényességéről, a jövőbeli eljárási díjakról, lehetséges fizetési módokról (ügyvédi letétkezelés szabályairól) stb,;

ii) a szerződés aláírásakor a szerződés tartalmáról, a felek jogairól és kötelességeiről, a jövőbeli lehetséges vitákról és azok lehetséges rendezési módjáról, az aláírást követő földhivatali eljárásokról és azok díjairól, valamint a lehetséges vagyonszerzési illetékfizetés részleteiről is;

iii) a szerződés aláírása után arról, hogy mikor adta be a szerződést a földhivatalba, mikorra várható az ügy elintézése, közben történt-e változás a tulajdoni lapon, az illeték kiszabó végzés helyes volt-e, megtörtént-e a tulajdonjog (és a haszonélvezeti jog) bejegyzése (vagy törlése).

Az aláírás előtt számtalan dolgot tisztázni kell.

Az is fontos: Mi mindenről essen szó az ügyvédi irodában még az aláírás előtt!

Akár az ügyvédi irodában tartunk előzetes konzultációt a telek-, ház- vagy lakásvásárlás előtt, akár telefonon konzultálunk a vevővel, számos olyan körülményre fel kell hívnunk ügyvédként a figyelmét, amelyre már az elejétől gondolnia kell.

Mondok néhány konkrét példát:

- az ingatlan bejárása hogyan történjék (nappal is, este is, esőben és napfényben is…);
- a vételár fizetését hogyan képzelik (kell-e egyeztetni a bankkal, akár hitelről akár bankbetét feltöréséről vagy nagy összegű készpénz felvételről lesz szó…);
- van-e olyan személy, akit be kell vonni az ügyletbe (pl. haszonélvező, elővásárlási jogosult, házastárs vagy éppen kiskorú törvényes képviselője, vagy gyámhivatal stb);
- van-e olyan eljárás folyamatban, amely befejezése előtt nem is lehet szerződést kötni (hatósági vagy bírósági eljárás…) stb.

Egy ügyvédnek rendkívüli körültekintéssel kell eljárnia. (Éppen ma, az írás születése közben hívott egy érdeklődő telefonon – aki ezt a blogot olvasta -, és elmesélte, hogy adásvételi szerződést kötött, de csak az ügyvédi ellenjegyzésnél volt dátum a szerződésben, magának a megállapodásnak nem volt dátuma. Ezt a bank kifogásolta, és lehet, hogy nem kapja meg a hitelt…)

Ügyvédi irodám számos olyan tippet és ötletet tesz közzé, amely segíti a felkészülést a leendő vevőknek. ITT LEHET ELOLVASNI EZEKET. Mindig olyan ügyvédet kell választani, aki láthatóan szakértője az ingatlanügyeknek. Így biztosan minden rendben lesz a kiszemelt ingatlan megszerzésekor.

Sok sikert kívánunk! Íme 10 gyorstipp az ingatlanvásárláshoz, azonnal alkalmazható.

Macerás ingatlanvitád már idegesít? Nos, hadd segítsek egy kicsit…

Egyre többen fordulnak hozzám olyan családi vagy szomszédjogi ingatlanvitákban, amelyekben látom: az érintett (aki egyébként már elég ideges), tulajdonképpen nem is tudja, mi lenne a számára legmegfelelőbb megoldás. Ez indított arra, hogy megírjam ezt a blogbejegyzést és stresszmentes, sőt, egyenesen megnyugtató megoldáshoz vezető, az életben már kipróbált ügyvédi tippjeimmel segítsek neked is.

3 hasznos ügyvédi tipp az ingatlanvitádhoz

Olyan kellemetlen ingatlanvitád van, amely már nagyon idegesít? Nincs ötleted, hogyan oldd meg?

Kéne egy kis taktikai és jogi segítség, mert már nem látsz a szemedtől?

Évek óta húzódik az ingatlanvitád? Valahogy sosem jutottál a végére ügyvédi segítség nélkül?

Íme 3 olyan ügyvédi tippem az ügyed megoldásához, amely nélkül továbbra sem jutnál egyről a kettőre. Ha viszont az itt írottakat megfogadod, hamarosan eredményre számíthatsz:

1.) DÖNTSD EL VÉGRE, MIT AKARSZ!!!

Tudom, egyszerűen hangzik. De meglátod: amint pontosan megfogalmazod magadnak: mit akarok??, máris egy lépéssel közelebb kerülsz a saját ügyed megoldásához. Nem mindegy ugyanis egy ingatlanvitában, hogy azt akarod-e, hogy

csak levelezz a másik féllel, folyamatosan leírd az érveidet, nehogy valami kimaradjon; vagy
meg is akarod szerezni végre a tulajdonjogát a közös tulajdonú részeknek; vagy
igazából inkább szabadulni akarsz a te részedtől, csak még nem határoztad meg a vételárat, melynek örülnél; vagy
tartozással terhelt ingatlant nem akarsz kapni, de igazából nem is tudod ez mivel is járna; vagy
le akarod végre zárni a pert, akár peres, akár peren kívüli egyezséggel, csak legyen vége már… stb.

Ugye látod? Egyáltalán nem lényegtelen mit is akarsz valójában. Ettől függ ugyanis már a következő lépésed is. Dönts el tehát végre: MIT AKARSZ VALÓJÁBAN?!!!

Füzet, laptop, telefon - mindegy, csak írd fel!

2.) HA ELDÖNTÖTTED MIT AKARSZ, CSINÁLJ MEGVALÓSÍTÁSI TERVET!

Ezt úgy kezdheted el, hogy egyszerűen leülsz egy papírlappal (jegyzetfüzettel, laptoppal, notebookkal, vagy amire jegyzetelni szeretsz, azzal) a kezedben, és kigondolod, hogyan kell elkezdened a megoldást.

Erre a listára ilyesmiket írhatsz fel:

holnap írok egy levelet a másik félnek és megírom neki az ajánlatomat,
jövő héten elmegyek a másik félhez, és megpróbálok vele egy együttműködő tárgyalást lefolytatni a megegyezés érdekében,
még ezen a héten keresek egy ingatlanos ügyvédet, kifizetek akár egy konzultációt is, hogy megkérdezzem, ő hogyan csinálná, hogyan kezdené el az én ügyem megoldását;
15 napon belül csináltatok egy ingatlan értékbecslést, hogy tisztában legyek azzal, mi is a vita tárgya,
nem halogatom tovább, nem várok, azonnal elmegyek a földhivatalba, és végre kikérem a helyszínrajzot, hogy magam is lássam végre a vitás részeket (ezt úgyis az ügyvéd vagy az ingatlan értékbecslő is kérni fogja majd…),
még ma egy költségvetést készítek, hogy meglássam, tulajdonképpen mibe is kerülnek majd az előző lépéseim, így nem ér váratlan meglepetés és tervezni is tudok hónapról hónapra.

Az ilyen tervezés 2 dologra mindig jó: egyrészt nem ér majd semmilyen meglepetés, és ha elég alapos vagy, lesz A-B-C terved is, így ha változnak a körülmények, akkor is meglepetés és stressz nélkül haladsz majd a tervezett úton.

Másrészről rájössz: hoppá, akár még ügyvédre is telik (pedig először azt hitted, egy vagyonba kerülhet, mert valakitől ezt hallottad), sőt, az értékbecslés vagy a földhivatali másolatok díja sem horrorisztikus. Mert látod: sokkal kevesebb kerül, mint amennyi hasznot nyújt azzal, hogy hiteles információkat kapsz belőlük, tőlük.

Csináld, csináld, ne hagyd abba!

Van már stratégiád? Tudod, mi a célod konkrétan? A megvalósítási terved is kész? Van rá pénzed is? Akkor vajon mi kellhet még a sikerhez?

3.) HATÁRIDŐT MINDIG TŰZZ, HALADJ HÉTRŐL-HÉTRE, NE HAGYD ABBA!

Sok megvalósítási tervet csináltam már én is ingatlan vitákban. Neked is azért tanácsolom ezt, mert nekem is mindig beválik! (Képzeld, nagy értékű ingatlanvitákra specializált ügyvédként én ugyanígy csinálom. Arra még sosem sajnáltam az időt, hogy hátradőljek, és eldöntsem: mit akarok, és mikorra akarom elérni…)

Remélem nem kerülte el a figyelmedet egy nagyon fontos körülmény: minden ponthoz határidőt is írtam, ezt te se hagyd ki kérlek. “Ma – holnap – jövő héten – 15 napon belül – azonnal.” Ezek mind fontosak, írd be a naptáradba, és te is tartsd be őket. Így tudod magadat segíteni a saját ügyed megoldásában.

Egy kis ismétlés nem árt, foglald össze a lényeget, és memorizáld most:

1.) Eldöntöm konkrétan, hogy mit akarok valójában ingatlanvitámban elérni!

Ehhez egy kis segítség: ha pereskedni akarsz, itt olvass tovább a taktikákhoz.

2.) Elkészítem a saját megvalósítási tervemet a céljaim eléréséhez!

Ha ingatlan tulajdonjogát akarod megszerezni vagy eladni, ehhez itt adok pár bevált tippet.

3.) Mindig tűzök határidőt, haladok, nem állok le, beírom a naptáramba is!

Beküldhetsz hozzánk kérdést is, de ezt csak akkor tedd, ha eldöntötted, hogy segíteni fog az ügyedben egy díjköteles ügyvédi konzultáció is. Itt a kérdőív, írd bele, hogy kérsz időpontot is, és olvastad a cikkemet!

Az okos leány esete Mátyás királlyal és a szóbeli szerződésed: van is meg nincs is…

Emlékszel a népmesére? Amikor az egyszeri (okos) leány elment Mátyás királyhoz, aki azt üzente neki előtte: “– Gyere fel Budára, hozd magaddal ezt a gyűrűt, s én gazdagon megajándékozlak. De se szekéren, se gyalog, se lóháton ne gyere! Öltözz is fel meg ne is, hozz is ajándékot meg ne is!”

Ha szóbeli szerződést kötöttél valakivel, az kicsit ehhez hasonlatos: van is, meg nincs is. A jogászok biztosan tudják: igen, van szerződésed. Te sokszor mégis azt hiszed (és ha eljössz hozzánk az irodába, el is fogod nekünk szépen magyarázni, hogy) nincsen szerződésed. Ekkor mi elmondjuk majd Neked (is): de van, csak nem írtátok le.

Egyszer s mindenkorra kérlek jegyezd meg tehát: a szóbeli szerződés is szerződést.

… és rögtön utána azt is vésd az eszedbe: de a szó elszáll, az írás megmarad!

Ahogyan ez a szép madár, úgy száll el majd a szó, ha az üzleti partnered már nem érdekelt abban, hogy emlékezzék mindarra, amire rosszabb esetben még kezet sem ráztatok, jobb esetben személyesen és telefonon is többször beszéltetek az adott ügyed során.

Tehetsz-e bármit azért, hogy ez ne így legyen?

Természetesen van 2+1 tippem ehhez, Neked, kedves Olvasóm, aki szerintem azért is követed már írásaimat havi rendszerességgel, mert akarsz fejlődni, újat tanulni, hogy még kevesebbet hibázz és a rossz beidegződéseidet is kiiktasd életedből mielőbb.

Íme tehát 2+1 gyakorlatias tippem ahhoz, hogy a le nem írt (szóbeli) szerződésedet is minél pontosabban tudd bizonyítani egy jövőbeli vitában:

1.) A szóban megbeszélt részleteket lehetőleg egyeztessétek tanúk előtt. És tudod: egy tanú nem tanú (“unus testis nullus testis”), ezért legalább 2 ember legyen a közelben, akik majd emlékeznek is az elhangzottakra.

Előnye számodra: nem vagy egyedül (vita esetén jó kis tanúbizonyíték van a kezedben)!

2.) A szóban megbeszélt részleteket lehetőleg minél konkrétabban írjátok körül, mert így mindkettőtökben jobban felidézhetővé válik majd.

Előnye számodra: konkrét emlék keletkezik, Benned is (vita esetén könnyebb lesz majd felidézni…).

+1.) A megbeszélt részleteket lehetőség szerint még aznap, de legkésőbb 48 órán belül igazold vissza egy rövid e-mailben. Gondolom a modern világban ez nem nagy kérés.

Előnye számodra: a Te verziód szerint kerülnek rögzítésre az elhangzottak (vita esetén pedig konkrétan is lesz mire hivatkozni, és a te szájad íze szerinti lesz a levél, amiből a bíró is majd dolgozik).

És vajon ezeket milyen ügyeidben alkalmazhatod?

Csupa jó hírem van: bármilyenben, az összesben, valamennyiben, mindben, akármilyenben…

Ha cégvezető vagy: megrendeléseknél, visszaigazolásoknál, meetingeken, rendezvényeken, névjegycsereberénél, e-mailváltásban, konferencián folyosóbeszélgetésekkor, perlés előtti egyeztetéseken, és minden olyan, a céged ügyeiben előforduló szituációban, ami arról szól: valakivel megállapodsz valamiben, de nem írtátok le.

Hopsz, van egy javaslatom is. Cégvezetők számára fejlesztettünk egy díjmentes szerződésíró tanfolyamot, ha szeretné megérteni a szerződések előnyeit, és azt, hogyan írd le mindazt, ami neked és a cégednek jó, akkor gyere, tanuld meg most, itt.

Ha ingatlan tulajdonos vagy: akkor az ingatlan hasznosításakor, kiadáskor, bentlakóval történő egyeztetéskor, a bérleti szerződésről szól előzetes levelezéskor, a bejáráskor, az átadás-átvételkor, a pénz átvételekor, a kaució elszámolásakor, és valamennyi olyan cselekménynél, amikor fontos, az ingatlant vagy a bevételedet érintő kérdés kerül szóba, de nem írtátok le.

Ismételjük át együtt, hogy már holnaptól így tegyél:

Lehetőleg 2 tanú jelenlétében egyezkedj fontos dolgokban!

Részleteiben tárgyald meg a dolgot, légy kreatív, szemléletes!

48 órán belül igazold is vissza írásban mindazt, amiről beszéltetek.

Van még kérdésed? Ha nincs, szólj hozzá a blogban, itt lentebb, hadd lássuk, te mit szólsz mindehhez? (Ha pedig épp egy hajdani szóbeli szerződéseden vitázol valakivel, az egyezkedéshez vagy a peredhez vegyél igénybe szakértő ügyvédet. Itt díjmentesen kérdezhetsz egyet munkatársaimtól non-stop, on-line, akár otthoni böngészés közben is: KÉRDEZEK AZ ÜGYVÉDEKTŐL.)

A szerződésíró tanfolyamot pedig itt eléred bármikor. Várunk!

Te már raktál ki nem fizető bérlőt az ingatlanodból?

És sejted-e, hogy például egy zárcsere a saját házadon jogszerűnek minősül-e?

Sokan nem tudják, hogy a tulajdonosnak zálogjoga van a bérlő holmijain. De még azt sem sejtik, hogy vajon ki kell-e várni a nem fizető bérlő elzavarása előtt a felmondási időt, vagy másnap kitehető? Pedig ezek mind-mind olyan kérdések, melyek joggal foglalkoztatják mindazokat, akik olyan szerencsés helyzetben vannak, hogy vagyontárgyukat bevétel céljából másnak adják át használatra, azaz bérbe adják.

Igen, meglepően hangzik, de még a nem fizető bérlőnek is van némi joga a bérleti szerződése alapján. Ez igaz a lakás bérlőjére, de még az autó vagy az ipari eszköz használójára is.

Milyen joga van a nem fizető bérlőnek? A bérleti díj nem fizetés esetén is a szerződést előbb fel kell mondani, majd a jogszabályok által biztosított felmondási idő után tudod csak a bérelt eszközt vagy ingóságot visszakérni, mindeddig a bérlő magánál tarthatja a használt dolgot. (Természetesen ettől még tartozik neked a bérleti díjjal és az így okozott károkkal is…)

Aki gondosan jár el, természetesen már a szerződés aláírásakor okosan köti ki ilyen esetekre a felmondási szabályokat és a dolog vagy az ingatlan visszaszolgáltatásának szabályait, ebben egy ingatlan- és bérleti szerződésekben jártas ügyvéd sok-sok okos és jól hasznosítható tippet tud adni Neked is.

Na jó, mondok máris egy példát Neked, melyet alkalmazhatsz akár holnaptól a bérleti szerződésedben:

– ha pl. előre kikötöd, hogy a bérleti vagy használati díj nem fizetése esetén a tulajdonos az első felszólítással egyidejűleg jogosult a dolgot visszavenni és követelni az elmaradt bérleti díjon kívül a szerződés meghiúsulási kötbért is, ez máris erősebb tulajdonosi pozíciót jelent, mintha erről az esetről a szerződésben egyáltalán nem beszélnél;

Az ingatlan visszavétele azonban nem ilyen egyszerű, mert fontos jogszabályokat kell szem előtt tartanod, nem köthetsz ki jogellenes kikötéseket, és még a zárcserével is csak óvatosan apellálj! Viszont van 1-2 technika, melyet bevethetsz a nem fizető bérlőid ellen.

Csak jogszerű szerződéssel a kezedben intézkedj! Ingatlan bérbeadása esetén a bérleti szerződést csak a helyiségek bérletéről szóló törvénnyel összhangban lehet megírni. Ha a bérlő nem fizet, fel kell szólítani a fizetésre, és csak az ebben a felszólításban megadott határidő sikertelen lejárata után van mód a felmondásra. (…a 2012-es szabályok szerint erre is csak a lejárt bérleti díj hónapját követő hónap utolsó napjára.) Bizony. Ez tehát nem megy gyorsan.

Köss ki lelakható kauciót! Hiszen ha több havi kauciót kötöttél ki már az aláíráskor, amit be is szedsz időben a bérlőtől, és meg is állapodsz vele abban, hogy a kauciót a bérleti díjba be lehet számítani, ebben az esetben olyan mintha nem is volna késedelem a bérlő részéről. A kaucióból levonhatod a bérleti díjat, a szerződést nem kell felmondani, de a bérlőt azonnal fel kell szólítanod a kaució visszapótlására. (Hiszen így nem marad a kaucióból majd arra, amire az eredetileg való: a kiköltözéskor az ingatlanban esett károk megjavítására. Erre ügyelned kell!)

A kaució lelakhatósága tehát egy egyszerű eszköz erre a problémára, de tudnod kell, hogy ha ebben előre nem állapodnak meg, ez bizony nem lesz automatikus.

Mit mérlegeljen a tulajdonos a kilakoltatás előtt? A következők között kell egy ingatlan tulajdonosnak döntenie, ha a bérlője nem fizet és nem is hagyja el az ingatlant: inkább a bentlakó bérlőnek könyörögjön, hogy legyen szíves visszaadni az akár 50-100 milliós ingatlant, vagy kirakja, tudja, hogy majd egy vita esetén nem lesz igaza, de gyorsan lép, és máris az ingatlanába kerül, rögtön kiadja egy új bérlőnek és “kitermeli” az előző bérlőnek okozott kárt. (Ne feledd: a kiürített holmikon is mint bérbeadónak jelzálogod van, de a kitett bérlő tulajdonát meg kell őrizni, leltárral együtt. Persze tárolási díjat is lehet felszámolni, hiszen a bérlő holmijaira vigyáznod kell akkor is, ha bedobozoltad a dolgait és egy raktárban vagy tárolóban őrizgeted…. Beszéljünk, ha ilyen ügyed van, látod, van pár ötletem!)

Jogszerűtlen kikötésekkel sokan próbálkoznak: van aki előre aláírattatja a bérlővel, hogy kilakoltatás esetére még a birtokvédelmi jogáról is előre lemond, és semmilyen igényt nem érvényesít majd a zárcsere és a kipakolás esetén. Ez persze nem jogszerű, de talán érted, hogy a tulajdonos fenti dilemmája érdekében mindenki mindennel próbálkozik. A perek sajnos sokáig tartanak, az ügyvédek drágák, mindenki igyekszik saját maga ügyeskedni vagyona védelme érdekében.

Ha a bérlő nem költözik ki, a tulajdonos pedig nem teszi ki, akkor marad a bírósági kiürítési per, de ehhez már tényleg kéne ügyvéd is (bár szerintem az előzőekben leírtak során is elkél a jogi segítség – mert ezzel a károkat lehet csökkenteni, melyeket a kiürítéssel okozna magának a tulajdonos…)

Foglaljuk össze, mit is tehetsz, ha a bérlőd nem fizet:

i) jó szerződéssel, jogszerű szerződéssel sikeresebb lehetsz a kiürítésben is;

ii) kérd ki előre az ingatlanos ügyvéded véleményét, már a szerződés aláírása előtt (ő biztosan gondol majd a vitára is!);

iii) köss ki lelakható kauciót, hiszen ez nem automatikus, így elkerülöd az elszámolási vitákat is;

iv) lépj időben és mérlegeld a tulajdonosi kockázataidat a zárcsere, a felmondás, a kiürítési per és a kártérítés szempontjaiból.

Ha ingatlanbérbeadó vagy, és éppen vitatkozol a bérlőddel, de nem akarsz parázsra futni, tűzön járni, jogellenesen kárt okozni magadnak, kérdezz tőlem, szívesen együtt gondolkodom Veled ebben az ügyedben, sőt, még a rossz bérleti szerződésedet is javíthatom egy kicsit, hogyan jobban védje a vagyonodat! ITT A KÉRDŐÍV, ezen kérdezhetsz on-line. HABÁR: lehet, hogy ha Te már itt olvasgatsz, neked egy személyes konzultáción kidolgozott villámstratégia kellene vezető ügyvédünktől. Hívj engem, azaz hívd dr.Németh Gabriellát: 06 (1) 225 3041 (H-Cs: 9,00- 16,30h vagy P: 9,00 – 14,00h között).

Ezt a 7 hibát sose kövesd el a lakásbérleti szerződésed aláírásakor!

Kiadó ingatlanodat hasznosítod? Netán házat készülsz kivenni hosszú távra a családodnak? Ugye milyen jó lenne, ha valaki már a lakásbérleti szerződésed aláírása előtt megmondaná Neked – akár bérbeadó ingatlantulajdonos vagy, akár bérlő leszel a szerződésben – hogy melyek azok a hibák, amelyekből nagy valószínűsággel vagy akár biztosan problémád lesz majd a szerződés ideje alatt, annak felmondásakor vagy éppen a megszűnése után?

Figyelj! Most konkrétan megmondom Neked, hogy melyik az a 7 legsúlyosabb hiba, amelyet Te kerülj el, ha lakásbérleti szerződést készülsz aláírni.

1./ Tisztázatlan tulajdoni viszonyok – veszély! Semmiképpen ne szerződj le olyan lakásingatlanra, amelynek a tulajdoni viszonyai nem tisztázottak. Ha te vagy a bérbeadó, te is ellenőrizd saját ingatlanod tulajdoni lapját a bérbeadás előtt! Ha ugyanis elszámolási vitába bonyolódsz majd, vagy éppen a szerződés módosítását szeretnéd a későbbiekben, és nincs rendben a tulajdoni lap, akkor nem lesz egyértelmű még az ügyvéded számára sem, vajon kivel is kell(ett volna) aláírni a szerződést, és kivel kell a szerződésmódosítást vagy az elszámolást elkészíteni. Még aláírás előtt kérd el a tulajdoni lapot és nézd át valakivel, jó alaposan.

2./ Rossz benyomás – veszély! Semmiképpen ne szerződj le olyan lakásingatlanra, ahol már az első benyomásaid is rosszak a szerződő partnerrel vagy éppen az ingatlannal kapcsolatosan. Ha a leendő bérlőd nem néz a szemedbe, amiről beszél az láthatóan nem úgy van… Kisebb a lakás mint a hirdetésben állította a bérbeadó, nem is olyan jó a környék, mint ahogyan azt a telefonban mondták… stb. Hidd el: az első jó benyomásra nem kell alapítani semmit, de a rossz érzéseket sosem hagyhatod figyelmen kívül. Pláne nem, ha ismeretlen bérlőnek akarod kiadni több tízmilliót érő házadat, irodádat.

3./ Kevés adat – rizikó! Ha találtál nem Janus arcú szerződő partnert és tiszta tulajdoni lappal rendelkezik az ingatlan, akkor se írj alá olyan szerződést, amelyben a szerződő felek adataiból csak a név és a lakcím szerepel a szerződésben. Nyugodtan spékeld meg ezt még egy születési dátummal, egy lakcímkártya azonosító számmal és akár még egy adóazonosító jellel is. Így ha vita lesz, vagy tartozik neked a másik fél, sokkal könnyebben a nyomára akadsz majd az igényeid érvényesítéséhez (és ezzel majd az ügyvédednek is sokat segíthetsz, hogy gyorsabban dolgozzon az érdekedben…).

4./ Nincs leltár – nagy luxus! Ne légy rest teljes leltárt felvenni a beköltözéskor. Egy részletes listával a tarsolyodban nem okoz majd gondot annak bizonyítása, mi volt az ingatlanban a szerződés aláírásakor, és mi az, ami eltűnt vagy tönkre ment, és a károkozó félnek megtérítési kötelezettsége lesz ezekre nézve. Jó, ha a listádat az ingóságok leírása mellett egy értékkkel is ellátod. Lehet, hogy ha nincs vita, ez felesleges fáradtságnak tűnhet, de ha mégis vitatkoztok valamin, ez a beárazott vagyontárgylista nagyon-nagyon jól fog jönni Neked! (Pláne, ha a másik felet is rá tudod venni ennek aláírására…)

5./ Nem gondolsz a felmondásra? Szerintem a legnagyobb luxus a világon! Mindig gondolj már az aláíráskor a felmondásra is. Hogyan mondhatod fel a szerződést majd? Mi van, ha másképp alakul az életed jövőre, és mégis kilépnél a jogviszonyból? Hogyan kell a szerződést megszüntetni, ha azt a másik fél nem akarja majd? Ennek az előkészítésekor olvasd el a helyiségek bérletéről szóló törvényeket, és kérdezz meg egy ismerős jogászt a cégedben vagy a családban vagy egy ingatlanügyekre szakosodott ügyvédet. Jobb félni, mint megijedni, így nem követsz el hibát.

Vajon mi kellhet még a biztonságos bérleti szerződésedhez?

6./ Pontatlan fizetési feltételek – nagy hiba! Ne feledkezz meg a pontos fizetési határidőről, és a fizetési késedelem esetén alkalmazandó következményekről sem. Ha csak azt írod a szerződésbe: “A bérleti díj X Ft, amit minden hónap 5-ig kell megfizetni.” – az nem elég. Írd még azt is: bankszámlára utalással, vagy készpénzben, a határnap elmulasztása után késedelmi kamat jár, azt a Polgári törvénykönyv szerint kell számítani és első felszólításra meg is kell fizetni. Ráadásul a bérleti díj nemfizetése rendkívüli felmondási okként is szolgál majd.

7./ Se tulajdoni lap se alaprajz – akkor miben is bízol? Végül az aláíráskor mellékletként tedd a szerződéshez az ingatlan aznap kelt tulajdoni lapját is, és egy alaprajzot is 8akár kézzel skiccelve) – ebből azonnal látod majd, hány szerződő fél kell, és az ingatlan hány négyzetméteres, hány szobából áll, és ha társasházi lakásról vagy irodáról van szó, a közös tulajdonból vajon még milyen helyiségek (parkoló, tároló, ruhaszárító stb.) tartoznak hozzá, aminek használata benne van a bérleti díjban.

Ugye nem is könnyű egy olyan bérleti szerződést megírni, ami tökéletes, és már az aláíráskor biztonságot nyújt a szerződés megszűnésére, felmondására, elszámolási vitáira is?!

Éppen ezért kollégáimmal létrehoztunk egy díjmentes szerződésíró tanfolyamot, ahová akár most is beiratkozhatsz. Itt csupa olyan dolgot tanulsz majd meg tőlünk, amellyel még jobb és még biztonságosabb, azaz még eredményesebb szerződést tudsz majd írni, akár ügyvéd nélkül is. Ha kedvet kaptál, mert látod a fentiek alapján is, hogy tényleg sok-sok rizikó van egy ingatlan hasznosításakor is, tehát ha érdekel és fejlődni szeretnél, itt iratkozhatsz be a 48 napos díjmentes e-mail tanfolyamunkra.

Ha pedig sok azonnal hasznosítható információt kaptál tőlem már ebben a cikkben is, akkor kérlek meséld el családodban, ismerőseidnek is. Igen nagy öröm és megtiszteltetés számomra, ha ajánlod barátaidnak is ezt a cikkemet és a Közérthető Jogi Blogot, mert így még több családnak és cégnek tudok segíteni közérthető jogi magyarázataimmal. Köszönöm az ajánlásodat!

Segítségképpen ezzel a linkkel gyorsan eljuttatlak a Lakások és helyiségek bérletéről szóló törvényhez is, a netjogtárhoz. ITT a LINK.

(…nos, ha végig olvastad ezt a cikket, és ezt azért tetted ezt, mert amikor kérted a honlapunkon az ingatlan bérbeadók számára elkészíttet letölthető PDF anyagunkat, akkor megkértünk erre Téged, akkor most már megnézheted a postafiókodat, mert valószínűleg eltelt néhány perc azóta, és megérkezett a küldeményed és a kedvezményed is. Nem kérted még? ITT elérheted!)

Hogyan oldd meg jogi problémáidat? Szerintem 5 egyszerű lépésben csináld.

Tudom, tudom, hogy sokszor a legeslegnehezebb éppen az, hogy konkrétan beazonosítsd, leírd, felfogd, mi is a problémád lényege valójában. Mégis próbáld meg! Kezdd ezzel. Nagyon fontos. Ha nem megy egyedül, beszéld meg valakivel, akiben bízol. Tehát:

1./ Fogalmazd meg konkrétan, mi is a problémád! Ha ez sikerül, máris megoldottál valamit, hiszen kizártál mindent, ami nem probléma, eddig mégis aggódtál rajta, akár családi gondról, akár céges problémákról van szó.

Vajon mi jöhet ezután? Már tudod, min rágódsz, mi az ami zavar. De nem tudod, mekkora a megoldandó feladathalmaz. Akkor:

2./ Mindig meg kell határoznod azt is, hogy összetett vagy egyszerű problémával állsz-e szemben. Ha ugyanis összetett problémával állsz szemben, akkor a legegyszerűbb az lesz, ha szétszeded darabokra. És minden egyes részproblémát is pontosan fogalmazz meg a magad számára. Ez szerintem azért fontos, hogy Te magad is átlásd a helyzetet. Ellenkező esetben vaktában csapkodsz és sötétben vergődsz majd… Ügyvédként a jogi ügyek megoldásakor mi is a kollégáimmal ugyanígy csináljuk. Nekünk minden esetre beválik ez a módszer.

Már tudod a problémádat, szét is szedted darabkákra, hogyan tovább?

3./ Mindezek után már el is kezdheted felállítani a megoldási javaslatokat, az ügy egészét, és az egyes részleteit illetően egyaránt. A megoldási javaslatokat állítsd sorrendbe, és logikusan zárj ki minden olyan ötletet, ami nem vezet a probléma TELJES megoldásához. Sokszor az egész megoldása nem azonos a részmegoldások összességével, hiszen közben változások is bekövetkezhetnek, vagy éppen valamely részprobléma megoldásával válik egy korábbi gond semmissé.

Ha már néhány részproblémát elkülönítettél, sőt, meg is oldottad, netán korábbi problémák is ezáltal megszűntek, jöhetnek a szakértők is. (Jogi ügyeimben néha én is kérek ám véleményt könyvszakértőktől vagy éppen építész szakértőtől.) Szégyen a futás de hasznos. Én ugyanígy vagyok a kérdezéssel.

4./ Állapítsd meg, hogy valamely feladat megoldásához szükséged van-e olyan személyre, aki jobban ért a témához nálad. Ha igen, azonnal keresd meg, és kérj tőle tanácsot. Majd a kapott jó tanácsot fogadd is meg. Ha nincs szükség ilyen emberre, kezdd el a megoldást magad, bár lehet, hogy ez lesz a legnehezebb majd. A külső szemek általában frissebben, jobban nézik a Te problémádat is, és másképp gondolkodva töprengenek majd el róla.

Képzeld: én is “csak” ügyvéd vagyok, és nem könyvvizsgáló, sőt mégcsak nem is ingatlanforgalmi szakértő vagy alkotmánybíró. Ha valamihez nem értek, magam is szakértőhöz fordulok, tőle kérdezek. A bírók is a perekben ezért rendelnek ki igazságügyi szakértőt egy-egy bonyolultabb esetben.

Ha pedig a végére értél, jöhet a legkellemesebb rész, az utolsó, ötödik lépés:

5./ Sose felejtsd el összegezni az eredményt, és az összeírt feladatok közül minden egyes megoldott problémát kihúzni a listádról. Így egyszerűen fogod nyomon követni, milyen tennivalók vannak még hátra. Ne keseredj sosem el, mindig gondolj arra: hamarosan az egész dolog lezárul majd és vége lesz!

A listád leürült? GRATULÁLUNK! Vélhetően magad és szakértő tanácsnokaid közreműködésével nemcsak feltérképezted, megtervezted, de meg is oldottad az addig téged nyomasztó gondokat. Ha bármikor ezután egy újabb problémahalmazzal kerülsz majd szembe, csináld végig még egyszer, ugyanígy.

Ugye ez így leírva, végiggondolva, már nem ördöngösség?! TUDNOD KELL: ügyvédként mi is ugyanígy kezdünk hozzá egy-egy új ügy feldolgozásához, egy-egy új problémahalmaz megoldásához. Nekünk is beválik, ezért tanácsolom Neked is.

No akkor vágj bele! Ha pedig kérdeznél a szakértőktől is ingatlannal vagy cégeddel kapcsolatos problémádról, azt is megteheted ezen a kérdőíven. Megnyugtató megoldásokat kívánok Neked!

Egy életem, egy halálom…

Ennek az írásnak nincs más apropója, csakis az, hogy ma eszembe jutott valami. El is mondom Neked:

Te vajon már gyűjtöttél egy kis vagyont? Értékes a céged, fontosak számodra az ingatlanaid? No és még fontosabbak a gyerekeid, a családod? Van már lányod, fiad, vannak már utódaid, és szeretnéd a jövő nemzedékének is megtartani életed eredményeit, mindazt amit már megvalósítottál?

Téged, kedves Olvasó foglalkoztattak már ilyen vagy ehhez hasonló gondolatok a vagyonoddal kapcsolatosan?:

- Érdemes-e még életemben a gyermeknek ajándékozni az ingatlant?
- Érdemes-e végrendeletben alapítványt tenni?
- Kellene-e a házastársamat is feltüntetni az ingatlan-nyilvántartásban?
Tovább is van, mondjam még?:

- A cégem üzletrészét még életemben átírathatom a leendő örökösömre?
- Mit jelentene nem örökölhető életbiztosítási befektetést kötni?
- Mi lenne, ha a bankszámlám összegét az öröklés előtt máshol tartanám?
- Ha valakit végrendeleti örökösnek neveznék, attól még kell fizetni másnak is?
- Ha egy nagy ingatlant hagynék örökül, mibe kerül az majd az örökösnek? Lehet, hogy nem is jót teszek majd?
- Megérné-e adószakértővel konzultálni az öröklés pénzügyi terheiről?
- Megkérdezzem a leendő örököseimet, hogy mit szeretnének?
- Vajon miben tudna egy ügyvéd segíteni, ha előre szeretnék tervezni?

Ha igen, gondoltál már ilyesmire, akkor megnyugtatlak: nem vagy egyedül. Sőt: meg is dícsérlek, mert bátor vagy, és mersz előre gondolkodni a jövődön. Mindenkit csak bátorítani tudok arra, hogy még életében gondolkodjék el azon a kellemetlen pillanaton: mi történne, ha holnap váratlanul el kellene hagynia ezt a világot. Mi történne jogilag és pénzügyileg? Mit hagyna a szeretteire, mennyi intézendőt, tisztázatlan helyzetet, és mennyi váratlan és felesleges kiadást és szervezést.

De vajon ha nincs is a neveden a kocsid!? A barátnődre írattad a nyaralót… A céged – bizonyos okokból – a sógorkomára került bejegyzésre… Netán a haverod külföldi széfjében pihen a dugidevizád? Szerinted ezek a vagyontárgyaid valaha eljutnak majd a gyermekedig?

No és ha a gondolatig eljutottál, tettél is valamit?

Hogy mit? Megtervezted-e a vagyonod, a céged átszállását egy váratlan helyzetre? Gondolj csak bele: ha hirtelen nem leszel, már nem tudsz ám gyorsan iratokat aláírni! Nincs több pillanat, csak a meglévő iratokból tudnak majd a szeretteid, a közjegyzők és az ügyvédek dolgozni.

Ne vess meg érte kedves Olvasó, de nekünk ügyvédeknek mindig kell(ene) mindenre gondolnunk, így az ehhez hasonló kérdéseket is fel kell tennünk 1-1 személyes konzultáción. Jobb egy távoli lehetőségre előre gondolni, mint kellemetlenségek tömkelegével megterhelni azokat (egyébként majd a legváratlanabb pillanatban!), akiket szeretünk, és akiknek leginkább csak adni szeretnénk.

Ennek az írásnak nem volt más apropója, csakis az, hogy ma eszembe jutott: egy ügyvéd sokszor büntetlenül kimondhat kellemetlennek tűnő gondolatokat is egy család életében, melyeket nem biztos, hogy otthon a vacsora asztalnál bárki bevállalna. Pedig milyen hasznos volna (jogilag és pénzügyileg biztosan!).

Kérdezz itt, ha foglalkoztatnak hasonló gondolatok Téged is, és jelentős vagyont szeretnél megóvni a családodnak.

Íme 4 egyszerű technika, ami ahhoz kell, hogy ingatlanod értékes maradjon!

Ügyvédi és ingatlan tulajdonosi tapasztalataim alapján mondhatom, igen, van 4 egyszerű technika, amit ha betartasz, nem fog elértéktelenedni az ingatlanod a kezeid között. És ezek a tanácsaim igazak lakásra, házra, telekre és akár nagyobb (projekt)ingatlanegységekre is.

Ha már kíváncsi lettél, íme, megosztom veled is ezeket a technikákat, elvégre nem titok:

1) Mindig költs az állagmegóvásra.

Ha az ingatlanod tönkre megy, nem ér majd túl sokat a pénzed sem, amiért vetted. Az állagmegóvás még a Polgári törvénykönyv vagy a helyiségek bérletéről szóló jogszabály szerinti is a tulajdonos kötelessége. Értelemszerűen. Hiszen elsődleges tulajdonosi érdek az, hogy a meglévő, birtokolt vagyontárgyad értékes maradjon. Nosza, tégy érte!

2) Folyamatosan végezd/végeztesd el a napi karbantartást is.

Nemcsak az állagmegóvó nagyberuházások, hanem a napi karbantartás is szükséges ahhoz, hogy az ingatlanod értékes maradjon. Hiszen előbb csak ez romlik el, aztán majd az is. végül minden rossz lesz, ha nem vigyázol! Itt is igaz a sok kicsi sokra megy – elv. Figyelj az apró hibákra, és ha javítod őket, sosem lesz nagy galiba belőle.

3) Évente 1x ellenőrizd a tulajdoni lapot.

Én is megteszem. Mert ha hiszed, ha nem, néha olyan dolgok derülnek ki a földhivatalban, amire nem is gondolnál. Mondok néhány példát: kiderül, hogy valaki hamis szerződést nyújtott be az ingatlanodra (láttam már ilyet…), vagy te azt hitted, hogy a hiteled visszafizetésekor a bank törölte a jelzálogjogot, és lám-lám, mégis még mindig ott virít a tulajdoni lapodon. Az is előfordulhat, hogy az elhunyt szülő vagy nagyszülő haszonélvezeti jogát is elfelejtette a család törölni. Ha pedig valaha pereskedtél egy ingatlanon, kiderülhet akár az is, hogy a per már régen véget ért, a perfeljegyzés mégis ott ragadt a tulajdoni lapodon. Na ebből lehet galiba. Ha viszont mindezt előre kideríted, nem akkor kell majd kapkodnod, amikor éppen a lakás vagy a ház eladását tervezed. Ehhez képest pedig csupán néhány ezer forintba kerül egy tulajdoni lap…

4) No és: használd vagy hasznosítsd a lakást vagy a házadat.

Nincs rosszabb üzlet egy kihűlt, benedvesedett, lakatlan ingatlannál. Lakj benne, vagy add ki bérlőnek, esetleg rendezd be irodának és ott üzemelj, netán engedd át a hasznosítást egy jótékony szervezetnek, amíg nincs jobb ötleted. Ha nem megy a hasznosítás, akkor inkább add el és fektesd másba a pénzedet. Olyan vagyonba, amit jobban esik kezelned. Mindenkinek más esik jól…

Remélem könnyű belátnod, hogy ez a 4 egyszerű gondoskodás az ingatlanod értékének megőrzését, így tehát vagyonod megmaradását szolgálja. Hiszen mi értelme úgy tulajdonosnak lenned, hogy nem óvod, amid van?! Ingatlanügyekben bármikor kérdezhetsz tőlem, ha munkaidőben felhívsz az irodámban, mert van még számos ötletem az ingatlanok kapcsán is: Tel.: 06 (1) 225 3041.

És segítségképpen van 4 ügyvédi tippem és néhány további ötletem is ahhoz, hogyan add ki biztonságosan ingatlanodat. Klikk a tippekhez, az ingatlan bérleti szerződésekhez. Sok sikert kívánok!

KÖZÉRTHETŐ JOGI BLOG megnyugtató jogi megoldások

online cégek tulajdonosainak és vezetőinek – közérthetően. A blog szerzője jogász, 1996 – 2014 között ügyvédként letesztelte, amiről itt ír. Jogi ismeretterjesztés a hazai cégvezetők szolgálatában.

Tag Archives: ingatlanok hasznosítása. tulajdonvédelem