És sejted-e, hogy például egy zárcsere a saját házadon jogszerűnek minősül-e?

Sokan nem tudják, hogy a tulajdonosnak zálogjoga van a bérlő holmijain. De még  azt sem sejtik, hogy vajon ki kell-e várni a nem fizető bérlő elzavarása előtt a  felmondási időt, vagy másnap kitehető? Pedig ezek mind-mind olyan  kérdések, melyek joggal foglalkoztatják mindazokat, akik olyan szerencsés  helyzetben vannak, hogy vagyontárgyukat bevétel  céljából másnak adják át használatra, azaz bérbe adják.

Igen, meglepően hangzik, de még a nem fizető bérlőnek is van némi joga a  bérleti szerződése alapján. Ez igaz a lakás bérlőjére, de még az autó vagy az ipari  eszköz használójára is.

Milyen joga van a nem fizető bérlőnek? A bérleti díj nem fizetés esetén is a szerződést előbb fel kell mondani, majd a jogszabályok által biztosított felmondási idő után tudod csak a bérelt eszközt vagy ingóságot visszakérni, mindeddig a bérlő magánál tarthatja a használt dolgot. (Természetesen ettől még tartozik neked a bérleti díjjal és az így okozott károkkal is…)

Aki gondosan jár el, természetesen már a szerződés aláírásakor okosan köti ki ilyen esetekre a felmondási szabályokat és a dolog vagy az ingatlan visszaszolgáltatásának szabályait, ebben egy ingatlan- és bérleti szerződésekben jártas ügyvéd sok-sok okos és jól hasznosítható tippet tud adni Neked is.

Na jó, mondok máris egy példát Neked, melyet alkalmazhatsz akár holnaptól a bérleti szerződésedben:

 – ha pl. előre kikötöd, hogy a bérleti vagy használati díj nem fizetése esetén a tulajdonos az első felszólítással egyidejűleg jogosult a dolgot visszavenni és követelni az elmaradt bérleti díjon kívül a szerződés meghiúsulási kötbért is, ez máris erősebb tulajdonosi pozíciót jelent, mintha erről az esetről a szerződésben egyáltalán nem beszélnél;

Az ingatlan visszavétele azonban nem ilyen egyszerű, mert fontos jogszabályokat kell szem előtt tartanod, nem köthetsz ki jogellenes kikötéseket, és még a zárcserével is csak óvatosan apellálj! Viszont van 1-2 technika, melyet bevethetsz a nem fizető bérlőid ellen.

Csak jogszerű szerződéssel a kezedben intézkedj! Ingatlan bérbeadása esetén a bérleti szerződést csak a helyiségek bérletéről szóló törvénnyel összhangban lehet megírni. Ha a bérlő nem fizet, fel kell szólítani a fizetésre, és csak az ebben a felszólításban megadott határidő  sikertelen lejárata után van mód a felmondásra. (…a 2012-es szabályok szerint erre is csak a lejárt bérleti díj hónapját követő hónap utolsó napjára.)  Bizony. Ez tehát nem megy gyorsan.

.

Köss ki lelakható kauciót! Hiszen ha több havi kauciót kötöttél ki már az aláíráskor, amit be is szedsz időben a bérlőtől, és meg is állapodsz vele abban, hogy a kauciót a bérleti díjba be lehet számítani, ebben az esetben olyan mintha nem is volna késedelem a bérlő részéről. A kaucióból levonhatod a bérleti díjat, a szerződést nem kell  felmondani, de a bérlőt azonnal fel kell szólítanod a kaució visszapótlására. (Hiszen így nem marad a kaucióból majd arra, amire az eredetileg való: a kiköltözéskor az ingatlanban esett károk megjavítására. Erre ügyelned kell!)

A kaució lelakhatósága tehát egy egyszerű eszköz erre a problémára, de tudnod kell, hogy ha ebben előre nem állapodnak meg, ez bizony nem lesz automatikus.

Mit mérlegeljen a tulajdonos a kilakoltatás előtt? A következők között kell egy ingatlan tulajdonosnak döntenie, ha a bérlője nem fizet és nem is hagyja el az ingatlant:  inkább a bentlakó bérlőnek könyörögjön, hogy legyen szíves visszaadni az akár 50-100 milliós ingatlant, vagy kirakja, tudja, hogy majd egy vita esetén nem lesz igaza, de gyorsan lép, és máris az ingatlanába kerül, rögtön kiadja egy új bérlőnek és “kitermeli” az előző bérlőnek okozott kárt. (Ne feledd: a kiürített holmikon is mint bérbeadónak jelzálogod van, de  a kitett bérlő tulajdonát meg kell őrizni, leltárral együtt. Persze tárolási díjat is lehet felszámolni, hiszen a bérlő holmijaira vigyáznod kell akkor is, ha bedobozoltad a dolgait és egy raktárban vagy tárolóban őrizgeted…. Beszéljünk, ha ilyen ügyed van, látod, van pár ötletem!)

Jogszerűtlen kikötésekkel sokan próbálkoznak: van aki előre aláírattatja a bérlővel, hogy kilakoltatás esetére még a birtokvédelmi jogáról is előre lemond, és semmilyen igényt nem érvényesít majd a zárcsere és a kipakolás esetén. Ez persze nem jogszerű, de talán érted, hogy a tulajdonos fenti dilemmája érdekében mindenki mindennel próbálkozik. A perek sajnos sokáig tartanak, az ügyvédek drágák, mindenki igyekszik saját maga ügyeskedni vagyona védelme érdekében.

Ha a bérlő nem költözik ki, a tulajdonos pedig nem teszi ki,  akkor marad a bírósági kiürítési per, de ehhez már tényleg kéne ügyvéd is (bár szerintem az előzőekben leírtak során is elkél a jogi segítség – mert ezzel a károkat lehet csökkenteni, melyeket a kiürítéssel  okozna magának a tulajdonos…)

Foglaljuk össze, mit is tehetsz, ha a bérlőd nem fizet:

i) jó szerződéssel, jogszerű szerződéssel sikeresebb lehetsz a kiürítésben is;

ii) kérd ki előre az ingatlanos ügyvéded véleményét, már a szerződés aláírása előtt (ő biztosan gondol majd a vitára is!);

iii) köss ki lelakható kauciót, hiszen ez nem automatikus, így elkerülöd az elszámolási vitákat is;

iv) lépj időben és mérlegeld a tulajdonosi kockázataidat a  zárcsere, a  felmondás, a kiürítési per és a kártérítés szempontjaiból.

 Ha ingatlanbérbeadó vagy, és éppen vitatkozol a bérlőddel, de nem akarsz parázsra futni, tűzön járni, jogellenesen kárt okozni magadnak, kérdezz tőlem, szívesen együtt gondolkodom Veled ebben az ügyedben, sőt, még a rossz bérleti szerződésedet is javíthatom egy kicsit, hogyan jobban védje a vagyonodat! ITT A KÉRDŐÍV, ezen kérdezhetsz on-line. HABÁR: lehet, hogy ha Te már itt olvasgatsz, neked egy személyes konzultáción kidolgozott villámstratégia kellene vezető ügyvédünktől. Hívj engem, azaz hívd dr.Németh Gabriellát: 06 (1) 225 3041 (H-Cs: 9,00- 16,30h vagy P: 9,00 – 14,00h között).