KÖZÉRTHETŐ JOGI BLOG megnyugtató jogi megoldások

online cégek tulajdonosainak és vezetőinek – közérthetően. A blog szerzője jogász, 1996 – 2014 között ügyvédként letesztelte, amiről itt ír. Jogi ismeretterjesztés a hazai cégvezetők szolgálatában.

Egy életem, egy halálom…

Ennek az írásnak nincs más apropója, csakis az, hogy ma eszembe jutott valami. El is mondom Neked:

Te vajon már gyűjtöttél egy kis vagyont? Értékes a céged, fontosak számodra az ingatlanaid? No és még fontosabbak a gyerekeid, a családod? Van már lányod, fiad, vannak már utódaid, és szeretnéd a jövő nemzedékének is megtartani életed eredményeit, mindazt amit már megvalósítottál?

Téged, kedves Olvasó foglalkoztattak már ilyen vagy ehhez hasonló gondolatok a vagyonoddal kapcsolatosan?:

  • - Érdemes-e még életemben a gyermeknek ajándékozni az ingatlant?
  • - Érdemes-e végrendeletben alapítványt tenni?
  • - Kellene-e a házastársamat is feltüntetni az ingatlan-nyilvántartásban?
  • Tovább is van, mondjam még?:
  • - A cégem üzletrészét még életemben átírathatom a leendő örökösömre?
  • - Mit jelentene nem örökölhető életbiztosítási befektetést kötni?
  • - Mi lenne, ha a bankszámlám összegét az öröklés előtt máshol tartanám?
  • - Ha valakit végrendeleti örökösnek neveznék, attól még kell fizetni másnak is?
  • - Ha egy nagy ingatlant hagynék örökül, mibe kerül az majd az örökösnek? Lehet, hogy nem is jót teszek majd?
  • - Megérné-e adószakértővel konzultálni az öröklés pénzügyi terheiről?
  • - Megkérdezzem a leendő örököseimet, hogy mit szeretnének?
  • - Vajon miben tudna egy  ügyvéd segíteni, ha előre szeretnék tervezni?

Ha igen, gondoltál már ilyesmire, akkor megnyugtatlak: nem vagy egyedül. Sőt: meg is dícsérlek, mert bátor vagy, és mersz előre gondolkodni a jövődön. Mindenkit csak bátorítani tudok arra, hogy még életében gondolkodjék el azon a kellemetlen pillanaton: mi történne, ha holnap váratlanul el kellene hagynia ezt a világot. Mi történne jogilag és pénzügyileg? Mit hagyna a szeretteire, mennyi intézendőt, tisztázatlan helyzetet, és mennyi váratlan és felesleges kiadást és szervezést.

De vajon ha nincs is a neveden a kocsid!? A barátnődre írattad a nyaralót… A céged – bizonyos okokból – a sógorkomára került bejegyzésre… Netán a haverod külföldi széfjében pihen a dugidevizád? Szerinted ezek a vagyontárgyaid valaha eljutnak majd a gyermekedig?

No és ha a gondolatig eljutottál, tettél is valamit?

Hogy mit? Megtervezted-e a vagyonod, a céged átszállását egy váratlan helyzetre? Gondolj csak bele: ha hirtelen nem leszel, már nem tudsz ám gyorsan iratokat aláírni! Nincs több pillanat, csak a meglévő iratokból tudnak majd a szeretteid, a közjegyzők és az ügyvédek dolgozni.

Ne vess meg érte kedves Olvasó, de nekünk ügyvédeknek mindig kell(ene) mindenre gondolnunk, így az ehhez hasonló kérdéseket is fel kell tennünk 1-1 személyes konzultáción. Jobb egy távoli lehetőségre előre gondolni, mint kellemetlenségek tömkelegével megterhelni azokat (egyébként majd a legváratlanabb pillanatban!), akiket szeretünk, és akiknek leginkább csak adni szeretnénk.

Ennek az írásnak nem volt más apropója, csakis az, hogy ma eszembe jutott: egy ügyvéd sokszor büntetlenül kimondhat kellemetlennek tűnő gondolatokat is egy család életében, melyeket nem biztos, hogy otthon a vacsora asztalnál bárki bevállalna. Pedig milyen hasznos volna (jogilag és pénzügyileg biztosan!).

Kérdezz itt, ha foglalkoztatnak hasonló gondolatok Téged is, és jelentős vagyont szeretnél megóvni a családodnak.

Miért nem működnek a társasházak? Mert a tulajdonosok…

…nem viselkednek tulajdonosként. Az én ügyvédi tapasztalataim szerint legalábbis elég sokszor, sok helyzetben így tűnik.

Mit jelent az szerintem, ügyvédként, hogy tulajdonosként viselkedj, ha egy társasházban egy vagy több ingatlanod van?

Lássunk néhány konkrét példát:

1. Járj el a közgyűlésre az iroda vagy a lakás tulajdonosaként, mert csak ott tudod gyakorolni tulajdonosi jogaidat. Ha a többség eljár, akkor tényleg nem a kisebbség fog dönteni a többségi ügyekben, a határozatképtelenség miatt megismételt közgyűléseken. Ha soha nem mégy el, vajon mire alapozod majd felháborodásodat, ha valami nem tetszik…

 

 

2. Vállald el a Számvizsgáló Bizottsági tagságot, és így nemcsak kérdezhetsz a közös képviselőtől, de a közgyűlés elé tárt jelentésben jelezheted a tulajdonosi többségnek a hibákat és a megoldási javaslataidat is. Tudom, hogy ez fáradtság, de hidd el, megéri. Elvégre az ingatlantulajdonod értéken tartása a végső cél, nem-de-bár?

 

 

3.) Ha sérti az érdekeidet a meghozott határozat, támadd azt meg, és vedd a fáradságot az ügyvéddel együtt a profi pereskedésre. Ha valóban van látható=bizonyítható tulajdonosi érdeksérelem, hidd el, a bíróság meg fogja semmisíteni a sértő határozatot… (2012. májusában az erre nyitva álló határidő: 60 nap a sértő határozat meghozatalának napjától számítva.)

 

4.) Ha a közös képviselő nem vagy nem jól teszi a dolgát, kérd számon a megbízási szerződésében lévő kötelezettségeket (vajon kötött vele a társasház ilyet??!!), mert különben nem fogja érezni a felelősséget a hanyag vagy felületes, mégis következmények nélküli munkájával kapcsolatban. Pedig az ő tevékenysége a tulajdonosnak kerülhet ám sokba!

 

Ugye látod már, mi lesz ennek a tulajdonosi szemléletnek az eredménye?

Az ingatlanod értékes marad, mert egy jól működő társasházban lesz…

Az ingatlanod értékes marad, mert egy gondos gazdálkodású társasházban van…

Az ingatlanos értékes marad, mert egy felelős tulajdonosokkal teli társasházban van…

Az ingatlanod értékes marad, mert vigyáz a pénzedre a közös képviselő…

Több ingatlan is van a tulajdonodban? Valamelyik társasházban gondok vannak a működéssel? Érzed, hogy ez nem lesz így jó, ideje változtatni? A vagyonod védelme fontos számodra, és nem engedheted meg a pazarló működést? Nem is láttad a közös képviselő megbízási szerződését? Nincs SzMSz-ed sem, azt sem sejted, hogyan kellene működnie a háznak? Sokat tartoznak a közös költséggel, Te viszont fizeted és ez így nem fair számodra? Nincs is kifüggesztett házirend?

Ingatlanügyekben jártas ügyvédeinktől bármikor kérdezhetsz, és kérhetsz egy fixdíjas személyes konzultációt, van jó pár ötletük a fenti témákban. (JÓ TUDNOD: mi a panelházak mostrum ügyeiben nem járunk el, csak akkor keress tehát fel bennünket, ha maximum 15-20 albetétnél kisebb társasházban van az ingatlanod.) Vedd fel a kapcsolatot kollégáimmal, és küldj be nekik egy kérdést ezen a kérdőíven, akár most rögtön. És legfőképpen nagyon köszönöm, hogy velem együtt gondolkodtál egy kicsit ezeket a számodra fontos kérdéseken. (A kérdőíven írd be majd, hogy a itt a Közérthető Jogi Blogban találtál ránk.)

Mitől jó a felszólítás? 5,5 tipp, amit már alkalmazhatsz holnaptól!

Amikor üzleti partnered nem teljesíti ígéretét, legyen szó valaminek a teljesítéséről vagy akár egy összeg megfizetéséről, már azonnal a késedelem után érdemes udvariasan felszólítanod, hogy pótolja a mulasztását. Ha már az első felszólításod is jó, nemcsak üzleti komolyságot tanúsítasz (hiszen követed a szerződéseidet, a partnereidet), de egy későbbi jogvitában is már a saját nyerési esélyeidet növeled, pedig még nem is tudsz erről.

Lássuk, mi az az 5,5 tippem Számodra, amelyet ha betartasz, szerintem a felszólításod az átlagosnál sokkal eredményesebb lesz majd, és sikerre számíthatsz. (Legjobb, ha mind az 5,5 tippemet betartod, így majdnem minden lehetséges gondosságot megtettél az eredmény elérése érdekében. A többi a másik félen is múlik majd…)

1. Mindig arról szóljon a felszólításod, amiről kell. Ne mismásolj benne, ne meséld el, mi minden történt még, ami fontos neked, hanem egyszerűen csak írd le, mit és meddig vársz el attól, akit felszólítasz valamire.

ELŐNYE, még ha nem is gondolnád: nem lehet majd belekötni, hogy elterelje a figyelmet.

 

2. Sose legyen a felszólításod agresszív, ám mindig nagyon határozott legyen. Szerintem lehet egyértelműen és határozottan fogalmazni úgy is, hogy mindeközben udvarias vagy és megfelelő szavakat használsz. Látszódjon csak, hogy volt gyerekszobád!

ELŐNYE nagyon konkrét: aki kapja, fogja tudni egyből, hogy ezt is majd valami követi hasonlóan udvarias, ám határozott stílusban.

3. A tényszerűségből nem engedhetsz, felszólításba csak alappal hivatkozhatsz bármit is. Tehát mindig csak azt írd le, ahogyan volt, csak azt, amit ígértek neked és nem tartották be, ha pedig tudsz, jó ha egy jogszabályra is tudsz hivatkozni már az első felszólításban.

ELŐNYE: itt sem lehet belekötni majd a leveledbe, legfeljebb csak hazugsággal. Máris 1:0 ide.

4. Szabj határidőt, és azt tartsd is nyilván. Azaz: egyszerűen és pontosan add meg azt a napot (esetleg órát is), ameddig elvárod a választ vagy a cselekedetet. A felszólítás nemcsak arra szólhat, hogy valaki tegyen meg valamit. vagy fizessen meg valamennyit, hanem akár arra is, hogy vegye fel veled a kapcsolatot és válaszoljon a leveledre.

ELŐNYE ennek is van ám! Az idő múlása így már neked dolgozik, nem pedig a felejtést segíti elő. Ehhez nagyon kell: te is írd be a naptáradba a szabott határidőt, és ha lejárt, lépj késedelem nélkül újra.

5. Állításaidat támaszd alá bizonyítékkal már az elején. Ha ugyanis a felszólításba beleírod azt is, hogy ki mikor tanúsítja majd a történteket, láttatod egyből, hogy nem csak a levegőbe beszélsz. Ez persze nem jelenti azt, hogy már az első levélben add ki valamennyi adudat, de egyet biztosan bemutathatsz a hangsúly kedvéért.

ELŐNYE? Ha már egy adut kiteszel, a többire csak elég lesz utalnod. Hidd el: el fogja hinni a másik fél, hogy van még… Né és még van egy fél tippem ehhez a témához:

 

5,5: Írd rá azt is: kapja még – az ügyvéded. A címzett  mellé biggyeszd oda a “c/c dr. Ügyvéd Úr”-t is, hadd lássa a másik fél, hogy ez a levél most már elindult a jogi ügyintézés útján is. Ez ugyanis még nem jelenti, hogy a felszólítást már ügyvédi fejlécen egy jogász küldi ki az érintettnek, vagy máris rohannál a bíróságra, de hangsúlyt ad a dolognak, és láttatja: a következő lépés már az ügyvéd közreműködésével  valósul meg.

ELŐNYE egyértelmű: a határozottság megspékelve azzal, hogy még ügyvéded is van, egyértelműen tárgyalási hatalom és erő számodra. Ha pedig van egy felszólításod, amit éppen holnap akarsz elküldeni, eszerint gondold át még egyszer, utoljára, az elküldés előtt.

No és milyen ügyekben alkalmazhatod a fentieket már holnaptól?

Nemcsak fizetési felszólításra, hanem felszólításra bárminek a teljesítésére, valamilyen vállalás betartására, szóval: mindenre, amit megígértek neked, de nem történt még meg. Lássuk konkrétabban is:

  • Felszólítom, hogy fizesse meg….
  • Felszólítom, hogy hagyja abba holnaptól a…
  • Felszólítom, hogy azonnal költözzön ki…
  • Felszólítom, hogy a szerződés 5.1.pontját tartsa be és bizonyítsa, hogy …
  • Felszólítom, hogy az előszerződés alapján kösse meg a véglegest…
  • Felszólítom, hogy tegye lehetővé, hogy…
  • stb.

TIPP! Ne feledd: 2014. március 15-én hatályba lépett az új Polgári törvénykönyv. Eszerint már egy sima felszólítás nem szakítja meg az elévülést, kérlek, ha elévüléshez közeli a követelésed, azonnal indítsd meg a pert vagy a fizetési meghagyást és ne “csak” felszólítást küldj az adósnak!

Fizetési felszólításokhoz pedig van még néhány egészen konkrét tippünk is a honlapunkon, ha érdekel ez is, klikkelj ide.

És remélem tudod már: ha kérdésed van, engem is elérsz a munkahelyemen, munkaidőben. Cégeknek és ingatlantulajdonosoknak szívesen segítek. Ingyenes jogsegélyként ugyan nem “üzemelek”, de ha komolyak a szándékaid, és azonnali jogi segítségre vágysz, próbálj elérni itt, munkaidőben:  Tel: 06 (1) 225 3041.

Íme 4 egyszerű technika, ami ahhoz kell, hogy ingatlanod értékes maradjon!

Ügyvédi és ingatlan tulajdonosi tapasztalataim alapján mondhatom,  igen, van 4 egyszerű technika, amit ha betartasz, nem fog elértéktelenedni az ingatlanod a kezeid között. És ezek a tanácsaim igazak lakásra, házra, telekre és akár nagyobb (projekt)ingatlanegységekre is.

Ha már kíváncsi lettél, íme, megosztom veled is ezeket a technikákat, elvégre nem titok:

.

1) Mindig költs az állagmegóvásra.

Ha az ingatlanod tönkre megy, nem ér majd túl sokat a pénzed sem, amiért vetted. Az állagmegóvás még a Polgári törvénykönyv vagy a helyiségek bérletéről szóló jogszabály szerinti is a tulajdonos kötelessége. Értelemszerűen. Hiszen elsődleges tulajdonosi érdek az, hogy a meglévő, birtokolt vagyontárgyad értékes maradjon. Nosza, tégy érte!

2) Folyamatosan végezd/végeztesd el a napi karbantartást is.

Nemcsak az állagmegóvó nagyberuházások, hanem a napi karbantartás is szükséges ahhoz, hogy az ingatlanod értékes maradjon. Hiszen előbb csak ez romlik el, aztán majd az is. végül minden rossz lesz, ha nem vigyázol! Itt is igaz a sok kicsi sokra megy – elv. Figyelj az apró hibákra, és ha javítod őket, sosem lesz nagy galiba belőle.

3) Évente 1x ellenőrizd a tulajdoni lapot.

Én is megteszem. Mert ha hiszed, ha nem, néha olyan dolgok derülnek ki a földhivatalban, amire nem is gondolnál. Mondok néhány példát: kiderül, hogy valaki hamis szerződést nyújtott be az ingatlanodra (láttam már ilyet…), vagy te azt hitted, hogy a hiteled visszafizetésekor a bank törölte a jelzálogjogot, és lám-lám, mégis még mindig ott virít a tulajdoni lapodon. Az is előfordulhat, hogy az elhunyt szülő vagy nagyszülő haszonélvezeti jogát is elfelejtette a család törölni. Ha pedig valaha pereskedtél egy ingatlanon, kiderülhet akár az is, hogy a per már régen véget ért, a perfeljegyzés mégis ott ragadt a tulajdoni lapodon. Na ebből lehet galiba.  Ha viszont mindezt előre kideríted, nem akkor kell majd kapkodnod, amikor éppen a lakás vagy a ház eladását tervezed. Ehhez képest pedig csupán néhány ezer forintba kerül egy tulajdoni lap…

4) No és: használd vagy hasznosítsd a lakást vagy a házadat.

Nincs rosszabb üzlet egy kihűlt, benedvesedett, lakatlan ingatlannál. Lakj benne, vagy add ki bérlőnek, esetleg rendezd be irodának és ott üzemelj, netán engedd át a hasznosítást egy jótékony szervezetnek, amíg nincs jobb ötleted. Ha nem megy a hasznosítás, akkor inkább add el és fektesd másba a pénzedet. Olyan vagyonba, amit jobban esik kezelned. Mindenkinek más esik jól…

Remélem könnyű belátnod, hogy ez a 4 egyszerű gondoskodás az ingatlanod értékének megőrzését, így tehát vagyonod megmaradását szolgálja. Hiszen mi értelme úgy tulajdonosnak lenned, hogy nem óvod, amid van?! Ingatlanügyekben bármikor kérdezhetsz tőlem, ha munkaidőben felhívsz az irodámban, mert van még számos ötletem az ingatlanok kapcsán is: Tel.: 06 (1) 225 3041.

És segítségképpen van 4 ügyvédi tippem és néhány további ötletem is ahhoz, hogyan add ki biztonságosan ingatlanodat. Klikk a tippekhez, az ingatlan bérleti szerződésekhez. Sok sikert kívánok!